"14억9000만원에 계약해도 시세 15억이면 대출 불가능"

대출규제 Q&A

‘12·16 부동산 대책’에 담긴 대출 규제는 주택가격 등에 따라 대출 한도와 시행 시기가 달라 주의해야 한다. 15억원 이상의 초고가 주택을 구입하기 위한 주택담보대출은 당장 17일부터 금지된다. 전문가들은 “대출 희망자들은 이번 대책의 세부 내용을 파악하지 못하면 자칫 낭패를 볼 수 있다”고 조언했다. 다음은 대출 규제와 관련한 정부의 문답.

▷15억원 초과 아파트 금융 규제 언제 시행하나.

시가 15억원 초과 아파트 구입용 주택담보대출 금지는 17일 시작한다. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보인정비율(LTV)은 23일부터, 전세대출보증 관련 조치는 각 기관이 내규를 개정한 이후인 내년 1월 시행할 예정이다.

▷계약을 이미 한 경우는 어떻게 되나.

행정지도가 시행되기 전 주택매매 계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하거나, 대출 신청 접수를 완료한 경우 이전 규정이 적용된다.

▷규제 대상으로 개인사업자와 법인 대출까지 포괄한 이유는?

주택관련업 사업자 대출이 늘어나는 풍선효과 발생을 방지하기 위해서다.

▷LTV 강화로 시가 9억원 초과 주택 대출 한도는 어떻게 바뀌나.

투기과열지구의 시가 15억원짜리 주택을 구입하는 경우 종전에는 6억원까지 대출할 수 있었지만 변경된 LTV에 따르면 4억8000만원으로 한도가 축소된다.

▷시가 15억원 초과 아파트 소유자는 주택담보대출이 완전히 금지되나?

생활안정자금이 필요하면 연간 1억원 한도에서 차입할 수 있다. 사업자는 사업 운영자금 마련을 위한 ‘주담대’에 대해 LTV 규제 범위 내에서 가능하다.

▷주택담보대출 시가의 기준은 무엇인가.

시가 기준은 실질적으로 KB 시세와 한국감정원 가격이다. 감정평가업자의 감정평가 가격은 시가가 없는 경우 적용된다. 계약을 14억9000만원에 하더라도 시세가 15억원이면 대출이 불가능하다. 반대로 계약은 15억원 이상에 했어도 시세가 14억9000만원이면 대출받을 수 있다.

▷주택담보대출 실수요 요건 강화에는 어떤 내용이 담겼나?

투기지역, 투기과열지구에서는 주택구입 목적으로 주택담보대출을 받고자 하는 경우 1주택 가구는 1년 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입하는 조건으로 가능하다.

▷임대업이자상환비율(RTI)이 1.25배에서 1.5배로 강화되면 개인사업자 대출 한도에 미치는 영향은?

주택임대업 대출 한도가 종전 대비 17% 감소한다.

▷종부세 개편에 따라 세 부담이 어떻게 변동하나.

3주택자 이상 보유자나 조정지역 2주택 보유자가 공시가격 20억원(시세 26억7000만원) 주택을 보유한 경우 종부세가 현행 1036만원에서 1378만원으로 342만원 오른다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com