상한제 제외지역 풍선효과…서울 18개 구, 과천 등 수도권으로 확대 강북 재개발 상당수 포함…서울만 6만5천여가구, 내년 4월까지 분양해야 상한제 피해
서울 강남 등 8개 구, 27개 동에 한정했던 민간택지 분양가 상한제 대상 지역이 서울은 물론 수도권으로 대폭 확대된다.국토교통부는 12·16대책에서 분양가 상한제 대상지역을 서울 강남·서초·송파·강동, 마포·용산·성수·영등포, 동작·양천·서대문·중·광진 등 13개 구의 전체 동과 정비사업 이슈가 있는 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 서울 5개 구내 37개 동을 상한제 대상 지역으로 추가 지정했다.
수도권에서 집값 상승을 주도한 과천·광명·하남시의 총 13개 동도 상한제 대상에 포함했다.
지난달 초 정부가 강남 4개 구와 마포·용산·성수·영등포구에 있는 27개 동만 분양가 상한제 지역을 지정한 지 한달여 만에 서울 주요 '구' 단위와 수도권으로 대상 범위를 넓힌 것이다.정부는 당초 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 피해갈 우려가 있는 정비사업 대상지역과 집값 급등 지역에만 상한제를 적용하겠다며 동별 '핀셋 지정'을 강조했다.
그러나 상한제 대상에서 제외된 양천·동작·광진·과천·광명 등지의 집값 상승폭이 가팔라지는 등 풍선효과가 발생하고 석연찮은 지정 기준으로 지역별 형평성 논란이 불거지자 결국 동별 지정을 포기하고 대상 지역을 대폭 확대했다.
이들 지역이 상한제 대상으로 지정되면서 강남은 물론 강북에서 추진 중인 재건축·재개발 정비사업도 당장 상한제의 사정권에 놓이게 됐다.동작구 흑석뉴타운 일대 재개발 구역과 과천 주공아파트 단지의 다수가 상한제 대상에 포함됐다.
과천의 경우 별양동 주공4단지가 조합설립인가 단계, 중앙동 주공 10단지와 별양동 주공5단지는 각각 추진위 설립단계, 주공 8·9단지는 안전진단을 통과했다.
부동산114 조사에 따르면 이번에 서울 1, 2차 상한제 대상지역에서 추진되고 있는 정비사업지는 재건축 122개 단지, 재개발 101개 단지 등 총 223곳에 달한다.동작구 흑석뉴타운은 흑석11구역(조합설립인가), 9구역(사업시행인가) 등이 재개발 사업을 진행 중이다.
일반분양을 앞둔 흑석3구역은 내년 4월 말까지 입주자모집공고를 하면 분양시 상한제가 유예되는 만큼 상한제를 피해 갈 전망이지만 나머지 구역들은 상한제가 적용될 가능성이 크다.
지난번 1차 동별 지정에서 제외된 이태원동 관할의 한남2구역과 동빙고동의 한남5구역도 이번에 구 단위로 대상이 확대되면서 상한제 적용을 받게 됐다.
목동 신시가지 아파트 단지도 상한제 대상이다.
이곳은 아직 재건축 지구단위계획도 수립되지 않았지만 일부 단지를 중심으로 예비안전진단을 신청하는 등 재건축 움직임이 가시화되고 있다.
정비사업 단지가 있는 강북 5개 구 가운데는 성북구가 13개 동으로 대상 지역이 가장 많고, 동대문구 8개 동, 은평구 7개 동, 강서구 5개 동, 노원구 4개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.
노원구 상계·월계·중계·하계동 일대 준공 30년 안팎의 노후 단지와 동대문구 이문·휘경·제가·청량리·전농동, 은평구 불광·갈현·수색동, 성북구 성북·정릉·동소문동 등지의 재개발 단지들이 앞으로 상한제 적용을 받는다.
최근 시공사 선정 과정에서 잡음이 일고 있는 은평구 갈현1구역을 비롯해 증산4·5 재정비촉진구역, 동대문구 용두6구역, 이문4 재정비촉진구역, 전농8·9·12구역, 성북구 성북1·구역, 장위6·14구역 등이 상한제 대상이 될 전망이다.
국토부는 다만 1차 지정 때와 마찬가지로 이번에 상한제 대상지역 가운데 지정효력이 발생한 17일 기준으로 관리처분인가를 받고 내년 4월 말까지 일반분양을 하는 단지는 상한제 대상에서 제외할 계획이다.
국토부는 이번 상한제 지역에서 관리처분인가를 받은 정비사업 단지는 총 6만5천가구로 이 가운데 4만4천가구가 분양을 서두를 경우 상한제를 피해갈 수 있을 것으로 보고 있다.
그러나 조합원간 이견이 발생하거나 착공 등 사업추진이 지연돼 내년 4월 말까지 일반분양을 하지 못하면 이들 단지도 모두 상한제 대상이 된다.
실제로 신반포13차·경남 아파트의 경우 이주·철거 이후에도 굴토심의(재개발구역 땅파기 작업 의 적정성을 심의받는 절차)가 길어지며 발목이 잡혀있고, 개포 주공1단지는 석면 철거에 시간이 걸리면서 내년 4월내 분양이 불투명하다.
국토부는 이에 따라 서울시 주관으로 정비사업 지원 태스크포스(TF)를 만들어 사업 추진 동향과 문제점을 공유하고 걸림돌이 될 요인을 사전에 제거하는 등 일반분양을 최대한 서두를 수 있도록 지원하기로 했다.
그러나 아직 사업 초기 단지들은 상한제를 적용받게 되면서 일부 단지는 사업 지연 또는 사업 중단 등의 파장이 불가피할 것으로 업계는 내다본다.◇ 분양가 상한제 대상지역 확대 ┌────┬────────────────────────────────┐ │ 구분 │ 지정 │ ├────┼──┬─────────────────────────────┤ │ 집값 │서울│강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용│ │ 상승 │ │산, 중구, 광진, 서대문 │ │선도지역├──┼───────┬─────────────────────┤ │ │경기│광명(4개동) │ 광명, 소하, 철산, 하안 │ │ │ ├───────┼─────────────────────┤ │ │ │하남(4개동) │ 창우, 신장, 덕풍, 풍산 │ │ │ ├───────┼─────────────────────┤ │ │ │과천(5개동) │ 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙 │ ├────┼──┼───────┼─────────────────────┤ │ 정비 │서울│강서(5개동) │ 방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡 │ │사업 등 │ ├───────┼─────────────────────┤ │이슈지역│ │노원(4개동) │ 상계, 월계, 중계, 하계 │ │ │ ├───────┼─────────────────────┤ │ │ │동대문(8개동) │ 이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, │ │ │ │ │회기, 전농 │ │ │ ├───────┼─────────────────────┤ │ │ │성북(13개동 │ 성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2·│ │ │ │ │3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선│ │ │ │ │동1·2·3가 │ │ │ ├───────┼─────────────────────┤ │ │ │은평(7개동) │ 불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌 │ └────┴──┴───────┴─────────────────────┘