[집코노미TV] "집값 내년 상반기까지 조정…그때 과감하게 사야"

'12·16 부동산 대책' 긴급진단

▶양길성 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 역대급 대책이라고 불리는 부동산 대책이 또 한 번 나왔습니다. ‘12·16 부동산 대책’인데요. 이 대책과 관련해서 현장 취재를 맡은 두 기자님 모셔봤습니다. 우선 브리핑 현장에 있었던 국토교통부 출입기자 최진석 기자님과 얘기 나눠보겠습니다. 현장 반응은 어땠나요?

▷최진석 기자
일단 예상치 못했던, 예정에 없었던 발표가 있어서 출입기자들이 당황한 분위기가 역력했습니다. 그리고 굉장히 강한 대출 규제가 담겨 있어서 강한 게 나왔다는 반응이 많았습니다.

▶양길성 기자
주요 내용은 어떤 건가요?

▷최진석 기자
핵심적인 건 대출을 통한 투기적 수요를 근절하겠다는 의지가 많이 담긴 정책이라고 볼 수 있습니다. 일단 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출을 원천 금지하기로 했습니다. 시가 9억원이 넘는 주택은 초과분에 대한 담보인정비율(LTV)을 기존 40%에서 20%로 낮추기로 했습니다. 서울 집값 불안의 원인으로 지목되는 갭투자에 대한 대책도 나왔습니다. 이를 막기 위해서 전세대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 전세대출을 회수하기로 했습니다.

▶양길성 기자
이번에 보유세도 대폭 올린다고 들었는데 어떤 내용이 있나요?

▷최진석 기자
종합부동산세도 강화했는데요. 1주택자와 2주택 보유자의 종부세 세율은 기존에 비해 0.1~0.3%포인트 오릅니다. 3주택 이상자나 조정대상지역 2주택 보유자의 세율은 0.2~0.8%포인트까지 상향 조정합니다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한은 기존 200%에서 300%로 확대하기로 했습니다. 이와 함께 주택공시가격 현실화율을 높여서 시세 30억원이 넘는 아파트의 공시가 현실화율을 80%까지 끌어올리기로 했습니다.

▶양길성 기자
지난달 초 나왔던 민간택지 분양가 상한제 대상 지역도 추가 지정했다고 하는데 어떤 지역들인가요?

▷최진석 기자
처음에 지정했을 땐 핀셋 규제라고 해서 동별로 했었죠. 이번엔 한계를 느꼈는지 지역을 폭넓게 했습니다. 강남구 등 서울 13개 구 전부와 정비사업이 활발한 강서구 등 5개 구의 37개 동, 기존에 상한제 지역에서 제외돼서 논란이 됐던 경기 과천, 하남, 광명 등의 13개 동을 상한제 지역으로 새롭게 편입했습니다.

▶양길성 기자
공급 확대 대책은 빠졌나요?

▷최진석 기자
있습니다. 그런데 지금까지 계속 발표해왔던 수도권 30만 가구 공급을 조속히 추진하겠다는 내용이 대부분이었습니다. 이와 별도로 가로주택정비사업을 활발하게 하기 위해서 규제를 완화하는 방안이 있었고, 중공업지역에 대한 규제를 완화해주는 내용이 담겨 있었습니다.

▶양길성 기자
총망라한 대책이 나왔는데 이에 대해서 전문가들은 어떻게 생각하는지 전형진 기자님께서 말씀해주시겠어요?

▷전형진 기자
이번 대책은 재작년 8·2 대책이나 작년 9·13 대책만큼 세제, 대출, 청약, 정비사업 관련한 규제가 다 나와서 초고강도 규제라는 게 전문가들의 평가인 것 같아요. 집값에 어떤 영향을 미칠지 보자면 단기적으론 영향을 주겠다, 하지만 공급적인 측면이 해결되지 않았기 때문에 중장기적으론 오히려 오를 요인이 많다고 보고 계시는 것 같아요.

▶양길성 기자
여러 대책이 나왔는데 가장 실효성 있는 대책은 어떤 건가요?

▷전형진 기자
요약해 보자면 대출규제 쪽이 강한 것 같습니다. 아무래도 고가주택이나 초고가주택의 대출 한도를 줄이거나 없애버렸고, 재미있는 게 고가주택의 개념 자체를 바꿔버렸습니다. 기존엔 공시가격 9억원 기준이었는데 시가 기준으로 바꾸니까 공시가격 반영 비율을 계산해보면 종전 공시가 6억~7억원대 아파트들도 대출을 받을 수 없게 되는 것이죠. 그 부분이 강력하다고 보고 계시는 것 같고요.

의외였던 부분은 다주택자들의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하는 게, 결국 시중에 매물이 늘어나게끔 할 수 있는 환경을 정부가 만들어주려고 하고 있다는 거죠. 물론 10년 이상 보유한 경우에 한해서지만요.

▶양길성 기자
시가 15억 이상 아파트는 앞으로 주담대가 전면 금지된다고 하는데, 그렇다면 현금으로만 사란 얘기인가요?

▷전형진 기자
그렇죠. 사실 강남 전용면적 59㎡ 아파트 가격이 15억원 보통 넘죠. 20억원도 넘죠. 현금을 가진 분들만 강남에 진입할 수 있다, 이런 의미로 해석할 수 있을 것 같습니다. 강북의 중형 아파트도 마찬가지고요. 이런 말씀도 좀 하시는 것 같아요. 이번에 대출규제가 나오면서 강남에 진입할 수 있는 막차가 떠났다, 바로 오늘. 이런 말씀도 좀 하시더라고요.

▶양길성 기자
세금 부분을 보면 종부세는 최고 0.8%포인트 인상, 공시가격은 현실화에 따라 세금 부담이 더 늘어날 거란 말이죠. 여기에 대한 시장 반응은 어떤가요?

▷전형진 기자
세무업계에서 나오는 얘기는 이번 종부세율 인상이 끝이 아니라는 거죠. 이번엔 단순히 세율만 오른 것이고요. 2022년까지 공정시장가액비율이 100%까지 오릅니다. 그렇게 되면 공시가격이 곧 과세표준이 된다는 의미거든요. 그런데 공시가격도 오르고 있습니다. 시세 수준에 수렴하게끔 정부가 계속 높여가고 있기 때문에 공정시장가격비율 인상과 공시가격 인상, 세율 인상까지 합쳐서 앞으로 3~4년 동안은 집값이 멈춰있더라도 종부세는 계속 오르는 구조로 갈 수밖에 없을 것 같습니다.

▶양길성 기자
다주택자들이 이제 집을 내놓을까요?

▷전형진 기자
사실 그동안 그런 전망이 많았습니다. 내년 상반기 과세기준일(6월 1일) 전에 종부세를 피할 목적으로 집을 내놓지 않겠느냐, 이랬었죠. 그런데 거기에 걸림돌이 양도소득세 중과였거든요. 그런데 이번에 나온 대책을 보면 한시적으로 딱 내년 상반기까지만 양도세 중과를 하지 않겠다, 물론 10년 이상 보유한 주택에 한해서. 이 두 가지를 맞물려서 보면 내년 상반기까진 시중에 매물이 늘어날 수밖에 없지 않겠느냐, 그렇게 말씀하시는 전문가분들이 많았습니다.

▶양길성 기자
아까 최진석 기자님이 지적해주신 것처럼 공급대책은 부실한데요. 여기에 대한 시장 반응은 어떤가요?

▷전형진 기자
공급대책이라고 여러 페이지가 나와 있었지만 서울 유휴부지나 30만 가구의 경우엔 그동안 발표한 대책들이 어떻게 진행되고 있는지 나열한 수준이었고요. 가로주택정비사업 관련해선 강영훈 부동산스터디카페 대표가 이런 말씀을 하셨어요. 공공이 들어가는 조건으로 규제를 풀어주겠다는, 그렇게 해서 공급을 늘리겠다면 차라리 현재 진행되는 일반 재개발이나 재건축에 대해서 그런 혜택을 주면 오히려 공급이 늘어날 것이다, 이렇게 말하시더라고요. 그런데 이번엔 오히려 분양가 상한제 대상 지역을 늘렸죠. 정비사업이 오히려 더 막히는 결과가 초래되는 거죠.

▶양길성 기자
그래서 집값 어떻게 됩니까? 오릅니까, 떨어집니까?

▷전형진 기자
단기적으론 내린다고 많이 보고 계시는 것 같아요. 여러 이야기를 종합해보면 규제의 강도가 워낙 강하기 때문에 단기적으론 충격을 받을 수밖에 없다, 다만 공급적으로 수급에 불안을 주는 요건인 공급 자체가 개선되지 않았기 때문에 중장기적으론 집값이 더 오를 것이다, 이렇게 보고 계신 것 같아요.

▶양길성 기자
단기가 몇 개월…

▷전형진 기자
아무래도 내년 상반기 정도일 것으로 보입니다. 왜냐면 앞서 말씀 드린 것처럼 종부세 과세기준일인 6월 1일이 껴 있고요, 다주택자의 양도세 중과 배제도 내년 상반기가 시한이기 때문에 그때까지 정리가 많이 되지 않을까 합니다.

▶양길성 기자
그럼 갈아타기나 무주택자 수요는 시장을 관망하는 게 날까요?

▷전형진 기자
권대중 명지대 부동산학과 교수님이 이런 말씀을 하셨습니다. 기다려라. 재고주택 시장에 진입하실 분들 같은 경우엔 집값이 당분간 떨어질 수 있기 때문에 기다리란 말씀을 하신 것으로 해석할 수 있을 것 같아요.

▶양길성 기자
상반기 말에 저점에 사면 되겠네요?

▷전형진 기자
그렇게 볼 수도 있겠죠. 앞서 말씀드렸던 종부세를 피하는 매물이나 다주택자의 정리 매물이 나올 때 시장 가격보단 조금 저렴하게 출회하지 않을까 하기 때문에 그런 매물을 노리시는 게 기회가 될 수도 있을 것 같습니다.

▶양길성 기자
감사합니다. 지금까지 12·16 부동산 대책에 대해서 두 기자님 모시고 얘기 나눠봤습니다. 수고하셨습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석·전형진·양길성 기자 촬영·편집 조민경 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴