30억 이상 아파트 현실화율 목표 80%…공시 투명성 확보방안도 마련 개포 주공+반포 아리팍 2채 보유자 내년 보유세 7천480만원…95.9%↑
정부가 내년도 부동산 가격 공시를 할 때 시세 9억원 이상 고가 주택을 중심으로 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)의 목표치를 설정하고 공시가격을 집중적으로 올리기로 했다.아파트 등 공동주택의 경우 가격 구간을 설정하고 목표한 현실화율을 차등화해 30억원 이상 아파트는 현실화율이 80%까지 오르는 등 고가 주택일수록 공시가가 많이 오르게 된다.
정부는 부동산 가격공시의 예측 가능성을 높이고 투명성을 확보하기 위한 제도 개선도 추진한다.
정부는 세제와 대출, 청약 등을 망라한 12·16 부동산 종합 대책을 발표한 지 하루 만에 부동산 가격공시 제도 개편안을 내놓으며 주택시장에 대한 강공을 이어가고 있다.
◇ 9억 이상 주택 골라 현실화율 높인다 국토교통부가 17일 발표한 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안'에 따르면 내년도 공동주택과 단독주택 공시가격은 시세 9억원 이상 부동산 중에서 현실화율이 목표치에 달성하지 못한 부동산을 중심으로 많이 오르게 된다.
올해 현실화율이 68%인 공동주택은 내년도 공시가격 현실화율을 2%포인트(p) 올릴 수 있도록 공시가격이 오른다.시세가 9억원 이상이어도 현재 현실화율이 70% 이상이면 시세변동률만 반영해 공시가가 오른다.
그러나 올해와 같은 공시가 급등을 막기 위해 현실화율이 일정 수준 이상 오르지 않도록 상한을 씌운다.
시세 9억∼15억원 공동주택의 현실화율 제고분 상한은 8%p다.올해 현실화율이 60%인 주택의 경우 현실화율 목표치는 70%지만 상한 적용을 받아 실제로는 68%까지만 올리게 된다.
국토부는 공시가격 현실화율 제고 방침으로 내년에 고가 주택 위주로 공시가격이 많이 오를 수 있다고 밝혔다.
시세가 9억원이 넘는 강남권이나 이른바 마용성(마포·용산·성동) 등 일부 단지에서 시세 9억원 이상인 공동주택은 공시가격이 20∼30% 이상 오르고 다주택자 보유세는 50% 이상 상승할 수 있다는 것이다.
일례로 강남구 대치동 은마 아파트 전용 84㎡의 경우 현재 시세가 23억5천만원으로 올해 33.5% 올랐다면 내년도 공시가격은 17억6천300만원으로 53.0% 오른다.
이렇게 되면 보유세는 629만7천원으로 50.0% 상승한다.
강남구 개포 주공1단지 전용 50㎡ 아파트와 서초구 아크로리버파크 84㎡ 아파트 두채를 가진 소유자의 경우 개포 주공이 올해 21.3% 올라 21억6천만원이 됐고 아크로리버파크가 20.1% 상승해 34억원이 됐다면 공시가격은 각각 16억400만원(상승률 40.2%)과 26억9천500만원(41.6%)으로 오른다.
이 경우 보유세는 7천480만2천원으로 95.9% 오르게 된다.
국토부는 공동주택에 대해 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 등으로 현실화율 달성 목표치를 시세에 따라 달리 설정했다.
정부는 부동산 가격 공시의 형평성을 맞추기 위해 공시가 인상을 추진해 왔고, 특히 고가 부동산의 경우 저가보다 상대적으로 현실화율이 낮았다는 이유로 공시가를 집중적으로 올렸다.
그런데 아파트의 공시가격 현실화율 목표치를 가격대에 따라 달리 설정하는 것은 형평성에 오히려 맞지 않는 게 아니냐는 지적이 나온다.
이에 대해 국토부는 어차피 장기 로드맵상으로는 하나의 현실화율 목표치를 향해 공시가격이 인상되기에 궁극적으로는 형평성을 맞추는 과정이라고 설명했다.
또 내년도 현실화율 목표는 어디까지나 내년도에만 국한될 뿐, 이후에는 중장기 로드맵에 따라 체계적인 현실화율 목표가 다시 제시된다고 설명했다.
김영한 토지정책관은 "내년에 공시가격 로드맵을 제시하고 상당 기간 목표로 한 현실화율에 도달해야 하는데, 중저가에 비해 고가 부동산의 현실화율이 낮다"며 "이에 우선 소유주의 부담 능력이 있는 고가 주택부터 공시가격을 많이 올린다는 취지"라고 말했다.
김 정책관은 "내년에 10년이 될지, 15년이 될지, 중장기 로드맵을 제시할 예정으로 그때는 가격대에 상관 없는 궁극적인 하나의 현실화율 목표치가 제시될 수 있을 것으로 본다"면서도 "그러나 연구용역 등을 통해 가격대별 현실화율 차별화가 필요하다는 의견이 제시될 수도 있어 계속 검토가 필요한 사안"이라고 덧붙였다.
◇ 주택 공시비율 폐지로 역전현상 해소…공시가격 결정 과정도 공개 국토부는 부동산 가격 공시에 대한 신뢰성을 높이기 위한 여러 방안을 마련했다.
우선 주택에만 규정된 80%의 공시비율 기준을 내년도 공시부터 폐지한다.
국토부는 1989년 토지에 대한 가격 공시를 시작했고 2005년부터는 주택에 대해서도 가격을 공시했다.
그런데 2005년 주택에 대한 가격공시가 도입되자 시장에서 주택에 대한 공시가격이 토지보다 높은 수준으로 책정되는 것이 아니냐는 우려가 제기됐다.
이에 기초가격의 80% 이상은 공시가격을 제한하는 공시비율 제도를 운영해왔는데, 이런 공시비율이 시간이 지나면서 현실화율이 시세 상승에 따라 오르지 못하게 막는 장애 요인으로 작용했다는 지적이 제기됐다.
급기야 일부 고가 부동산 중에서는 토지와 건물을 합친 가격인 단독주택 공시가격보다 토지만의 가격인 공시지가가 더 비싼 공시가격 역전도 발생했다.
이에 주택에 대한 공시비율 기준을 폐지하게 됐는데, 어차피 이미 정부가 공시제도를 시세를 산정하고 나서 현실화율을 적용해 공시가격을 결정하는 방식으로 바꿨기에 공시비율을 존치할 이유도 없어졌다는 것이 정부의 설명이다.
이와 함께 공시가격 산정 과정에서 조사기관의 책임성과 검증체계가 대폭 강화된다.
한국감정원에는 조사자→지사장→총괄부서에 이르는 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고, 오류에 대해 공동책임을 부과한다.
감정평가법인에는 법인 차원의 검증 절차를 의무화해 감평법인 책임성을 강화하고, 성과평가를 토대로 공시물량을 차등 배정한다.
부동산 특성조사 시 지리정보시스템(GIS) 정보를 자동으로 연계해 가격산정의 정확성을 제고하고, 공시가격 오류 자동검증시스템도 구축한다.
깜깜이 공시 논란을 없애기 위해 공시 관련 정보공개도 대폭 확대된다.
이와 관련해 국회에서 발의된 법안 7건이 최근 한꺼번에 국회 상임위를 통과했다.이 법안은 국토부가 부동산 공시가격을 산정한 통계 등 근거자료와 공시가격을 결정하는 중앙부동산가격공시위원회와 시·군·구 부동산가격공시위원회의 회의록 등을 공개하게 하는 내용이다.