15억원 넘어도 전세금 반환대출은 가능하다더니…하루만에 뒤집어 '금지'

고가주택 대출 금지 Q&A

14.5억 집 계약했다가 잔금일에
시세 15억 넘으면 대출 안돼

15억 초과 아파트 담보로
생활자금 年 1억까지 대출 가능

부동산114에 따르면 서울 아파트 중 시세 15억원 초과 아파트는 15.7%, 특히 강남·서초구에선 70% 안팎에 이른다. 15억원 초과 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출을 전면 금지한 ‘12·16 부동산 대책’의 파장이 적지 않을 것으로 예상되는 이유다. 고가 아파트 보유자와 구입 예정자들이 궁금해하는 내용을 문답으로 정리했다.

▷15억원의 기준이 정확히 뭔가.

“국민은행 KB시세와 한국감정원 가격의 평균가를 검색해서 둘 중 하나라도 15억원을 넘으면 규제 대상이다.”

▷12·16 부동산 대책 발표 뒤 아파트 한 채를 14억5000만원에 사기로 하고 매매 계약과 함께 은행에 대출 신청을 했다. 그러나 두 달 뒤 잔금지급일(대출 실행일)에 집값이 뛰어 15억원을 넘었다. 이때 담보대출을 받을 수 있나.

“불가능하다. 대출 신청일이 아니라 실행일 기준으로 집값이 15억원을 초과하면 대출을 받을 수 없다.”

▷15억원 초과 아파트의 임차보증금 반환용 주택담보대출은 가능한가.

“안 된다. 전세를 낀 채로 아파트를 샀다가 주택담보대출을 받아 세입자를 내보낼 수 있기 때문이다. 정부는 처음 대책을 내놓을 때 이 내용을 빠뜨렸다가 허용으로 발표한 뒤 다시 금지한다고 최종 결론을 내렸다.”

▷15억원 초과 아파트를 사려던 중이었다. 소액을 내고 가계약만 걸어뒀다면.

“대출이 불가능하다. 16일까지 계약금(10% 이상)을 송금한 내역과 계약서가 있어야만 종전의 40% 담보인정비율(LTV)을 적용받을 수 있다.”

▷집단대출은 어떻게 되는가.

“16일까지 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공 신고)를 마친 사업장에 대한 집단대출은 종전 규정이 그대로 적용된다.”

▷주상복합이나 단독주택은.

“대출 금지는 아파트와 주상복합 아파트만 해당한다. 단독주택은 상관없다.”

▷확보 가능한 현금이 15억원에서 약간 부족한데, 신용대출과 마이너스통장을 이용할 순 없는가.

“주택담보대출과 무관하므로 상관없다. 다만 총체적상환능력비율(DSR) 등 다른 조건의 제약을 받을 수는 있다.”

▷15억원 초과 아파트를 담보로 잡고 생활자금 대출도 불가능한 것인가.

“이번 규제는 주택 구입 목적의 주택담보대출에만 적용된다. 가계 생활안정자금은 연간 1억원 한도로 가능하다.”

▷1억원 이상 생활자금이 필요하면.

“영업점에선 안 되고, 본점 여신심사위원회를 거치면 지역별 LTV 범위 안에서 가능할 수 있다. 쉽진 않지만 완전히 막힌 것도 아니다.”

▷사업자금 대출은 가능한가.

“마찬가지로 주택 구입 목적이 아니라 사업 운영자금 마련 목적의 주택담보대출이라면 기존 LTV 범위에서 대출할 수 있다.”

▷초고가 아파트를 전세를 끼고 사서 임차보증금 반환 대출을 받는 건 가능한가.

“그건 안 된다. 18일 이후 신규 구입하는 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출도 주택구입용과 같이 금지된다.”

▷15억원 초과 아파트를 보유한 1주택자다. 다른 집 전세자금대출을 받을 수 있는가.

“시가 9억원을 초과하지 않는 전셋집이라면 가능하다. 지금까진 9억원 초과 주택 보유자도 SGI서울보증의 전세대출보증을 받을 수 있었는데, 조만간 금지될 예정이다.”

임현우 기자 tardis@hankyung.com