공시가 현실화율 75∼80% 달하는 15억원 이상 보유세 부담 급증 종부세 대상자 크게 증가…앞으로 공시가격 인상폭은 '로드맵'에 달려
올해 정부가 고가주택의 공시가격 현실화율을 저가보다 더 높이는 차등화 방안을 선택하면서 내년도 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담이 상당히 커질 전망이다. 정부가 12·16대책에서 고가주택과 다주택자의 종합부동산세율과 세부담 상한을 높인 것과 맞물려 1주택 기준 전년도 납부액의 150∼300%까지 보유세 부담이 늘어나는 사례가 속출할 것으로 보인다.
◇ 고가·다주택자 종부세율 인상에 공시가격 상향까지 직격탄 17일 국토교통부가 발표한 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'에 따르면 올해 공동주택 공시가격의 현실화율을 시세 9억∼15억원 미만은 70%, 15억∼30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80%까지 각각 올린다.
이에 따라 내년도 종부세 대상이 올해보다도 크게 증가할 전망이다. 1주택자는 공시가격 9억원 이상, 2주택자 이상은 각 주택의 합산 공시가격이 6억원 이상인 경우 각각 종부세 대상이 된다.
보유세 부담도 크게 는다.
정부가 12·16대책에서 내년도 납부할 종부세부터 1주택자는 0.1∼0.3%포인트, 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 0.2∼0.8%포인트 인상하기로 한 가운데 고가주택은 공시가격까지 크게 오르기 때문이다. 특히 강남권이나 마포·용산·성동구 등 집값 급등지역은 집값 상승률에 공시가격 현실화율까지 제고될 경우 집값 상승분 이상으로 공시가격이 상승한다.
서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡의 경우 현재 시세가 평균 30억원 선이다.
정부가 시세 30억원 아파트의 현실화율을 80%까지 올릴 예정이어서 시세를 30억원으로 잡는다고 가정하면 이 아파트의 공시가격은 올해 17억3천600만원에서 내년에 시세의 80%인 24억원으로 38%나 뛴다. 국민은행 원종훈 세무팀장에 따르면 12·16대책의 바뀐 종부세율을 적용해 이 아파트의 보유세를 산출한 결과 내년도 내야 할 보유세(60세 미만, 1주택자 가정)는 세부담 상한(150%)에 걸려 1천287만원이 나온다.
문제는 앞으로 2021년 공시가격이 올해와 똑같이 24억원이라고 가정해도 2021년 납부해야 할 보유세는 1천929만원으로 증가한다.
2020년 세부담 상한에 걸려 미납된 것들이 2021년에는 최대 한도(150%)까지 이연되는 효과가 있어서다.
공정시장가액비율이 2020년 90%에서 2021년에는 95%로 높아진 영향도 있다.
만약 한국감정원이 이 주택형의 현재 시세를 평균치가 아닌 가장 최근 거래가격인 34억원으로 인정하면 이 아파트의 내년 공시가격은 27억2천만원으로 57%가량 급등한다.
이 경우 역시 내년에 납부할 보유세는 세부담 상한에 걸려 1천287만원으로 동일하지만 2021년 보유세는 1천931만원, 2022년에는 2천564만원으로 늘어난다.
다주택자는 부담이 더 많다.
아크로리버파크 보유자가 마포 래미안푸르지오 전용 84㎡ 한 채를 더 보유해 2주택일 경우를 가정하면 내년 보유세는 6천410만원, 2021년에는 6천954만원으로 급증한다.
마포 래미안푸르지오 전용 85㎡ 시세가 평균 15억원 선으로 내년 공시가격 현실화율을 15억∼30억원 미만의 75%, 2021년은 78%로 가정해 공시가격을 산정한 결과다.
우리은행 부동산투자자문센터 안명숙 부장은 "강남권이나 마용성 등 일부 인기지역에 주택 2채만 갖고 있어도 보유세 부담이 일반 직장 생활자는 감당할 수 없는 수준으로 늘어날 것"이라며 "보유세 부담능력이 없는 경우 주택을 1채 이상 보유하지 말고 매도하라는 정부 의지가 담긴 것으로 봐야 한다"고 말했다.
다만 60세 이상 1주택 보유자는 나이와 보유 기간에 따라 공제율이 커진 만큼 1주택을 장기간 보유한 경우에는 종부세 부담이 크게 줄어든다.
◇ 공시가격 인상 속도, 로드맵에 달려…"평균 80%" 전망 앞으로 공시가격 인상 속도는 집값 상승폭 외에도 내년도 정부가 만들어낼 로드맵에 따라 좌우될 전망이다.
이 로드맵에는 앞으로 주택 유형별로 공시가격 현실화율을 얼마에 맞출지 목표치가 제시된다.
정부가 밝힌 내년도 공시가격 현실화율은 공동주택이 69.1%, 표준 단독주택은 53.6%, 표준공시지가는 65.5%다.
정부는 내년에 공개할 로드맵에서 목표 기간과 목표 현실화율을 정한다는 방침인데 평균 현실화율을 80% 수준에 맞출 공산이 크다는 게 평가업계의 전망이다.
목표 현실화율을 평균 80%일 경우 공동주택은 10%포인트 이상, 단독주택은 26%포인트 이상 현실화율을 단계적으로 끌어 올려야 한다.
여기에 집값 상승분까지 반영되면 공시가격 인상폭은 상당한 수준이 될 전망이다. 국토부는 올해 15억원 이상 고가주택의 현실화율을 74.6%, 30억원 이상은 80%에 맞춰놓은 상태여서 내년 이후에는 중저가 주택의 공시가격도 현실화율 제고에 따라 공시가격이 만만찮게 오를 것으로 보인다.