[집코노미TV] 내년 보유세 예상 금액과 세금폭탄 대처법

'집'터뷰

원종훈 국민은행 세무팀장

▶양길성 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. ‘12·16 대책’ 후폭풍이 거센데요. 이번 시간엔 그 중에서도 세금에 대해 알아보겠습니다. 세무 분야 최고 전문가인 원종훈 세무사님 모셨습니다. 어떤 내용이 담겼는지 소개 좀 해주시겠어요?

▷원종훈 팀장
기존에 종합부동산세 부담이 상당히 늘어나는 것으로 세법 개정이 있었는데 추가해서 조금 더 늘어나는 방향으로 개정을 추진할 걸로 보입니다. 세 가지 정도가 눈에 띕니다.

일단 세율이 또 인상됐습니다. 종부세가 늘어나는 첫 번째 이유입니다. 그리고 세부담 상한선이 있죠. 작년 대비 보유세가 갑작스럽게 늘어나는 걸 방지하기 위한 안전장치인데 200%였던 걸 300%까지 늘립니다. 조정대상지역에서 2주택일 때 당초 200%였는데 300%까지 늘리겠다는 것이고요. 셋째는 세법 개정의 내용은 아니고 국토교통부에서 건의를 할 겁니다. 공시가격의 시세반영 비율이 낮다는 거죠. 공동주택의 경우 60~70%대로 형성돼 있는데 이걸 조금 더 현실화하겠다는 것입니다. 사실 이 비율보다 더 낮은 단독주택이나 빌라의 경우도 현실화시킬 것으로 보입니다. 이 세가지가 맞물리면 2020년 세부담이 커질 것으로 보입니다.

그런데 늘어나는 요인이 하나 더 숨어 있습니다. 종부세 과세표준을 만들 때 공시가격에 일정 비율을 곱해서 과표를 낮춰주는 공정시장가액비율이란 게 있잖아요. 이가 올해 85%였는데 내년 90%가 됩니다. 이 네 가지가 결합된다면 내년 종부세 부담은 상당히 커질 걸로 예상됩니다.

▶양길성 기자
구체적으로 얼마나 오르는 건가요?

▷원종훈 팀장
일단 정부 발표 자료를 기준으로 분석해보겠습니다. 강남 대치동 은마아파트를 예로 들게요. 시세 기준으로 23억5000만원 정도이고 공시가격은 17억6000만원이에요. 공시가격이 52% 정도 상승한다고 가정하고 1주택인 상황일 때 재산세와 종부세는 629만원 정도 예상됩니다. 보유세가 50% 정도 오르는 걸로 나옵니다. 다른 예를 들어볼게요. 서초 반포동 아크로리버파크 시세는 34억가량, 공시가격이 26억9500만원으로 상승했을 때를 가정하면 한 채만 갖고 있을 때 보유세만 하더라도 1684만원 정도 예상됩니다.

이건 1주택일 때고요. 만약 2주택이거나 3주택 이상인 경우엔 상당히 부담이 커질 것 같아요. 은마아파트와 대치동 래미안대치팰리스를 예로 들게요. 공시가격이 17억6300만원 더하기 21억3800만원입니다. 두 채를 보유하고 있을 때 재산세와 종부세 합계는 6558만원 정도입니다. 상당히 많이 늘어나요. 전년 대비 인상폭은 115% 정도 상승합니다. 당연한 결과일 수도 있어요. 앞서 말씀 드린 요인들이 결합돼서 나오는 것이기 때문이죠.

보유세는 2022년까지 계속 늘어나는 구조입니다. 공정시장가액비율이 2022년까지 100%에 맞춰지기 때문이죠.

▶양길성 기자
시뮬레이션을 보면 다주택자의 보유세가 특히 크게 늘었는데요. 정부의 의도는 뭐라고 보십니까?

▷원종훈 팀장
메시지는 딱 하나입니다. 결국 한 채만 갖고 있으란 거죠. 다주택자라면 공시가격 6억원 이하인 경우엔 임대주택 등록을 하라는 메시지인 거죠. 한 채만 갖고 있는 경우 세율이 오른다 하더라도 보유기간과 연령에 따른 세액공제가 오히려 올랐기 때문에 이런 메시지가 분명해집니다.

10년 이상 보유한 주택의 경우엔 조정대상지역 다주택자더라도 내년 6월 말까지 매각하면 양도소득세 중과를 피할 수 있게 퇴로를 열어줬잖아요. 퇴로를 열어줄 테니 그 기간 중에 팔라는 메시지로 보입니다.

▶양길성 기자
양도세의 경우엔 거주 기간 요건도 추가됐죠. 어떤 이들이 혜택을 볼 수 있죠?

▷원종훈 팀장
어떤 사람들이 대상인지를 판단해야 합니다. 조정대상지역에서 2채 이상 갖고 있는 사람들이 양도세에 불이익이 있죠. 2채는 기본세율에 10%포인트 가산되고 3주택자는 20%포인트 가산되죠. 지방소득세까지 포함하면 68.2%예요. 장기보유특별공제도 안 되고요.

다만 10년 이상 보유한 사람들에게만 열어줬어요. 내년 상반기까지 매각해야하는 걸 심각하게 고민해야 할 분들이 누구냐면 임대주택 등록을 할 수 없으면서 조정대상지역에 계신 분들이죠. 그런데 시간이 짧죠. 내년 상반기라면 계약과 잔금까지 감안하면 서둘러야 하죠. 그리고 중요한 팁이 있어요. 6월 30일까지라고 생각하시면 안 돼요. 정부 정책엔 그렇게 나와 있지만 재산세와 종부세는 6월 1일이죠. 이날 기준으로 부동산을 가진 사람들에게 1년 동안의 재산세와 종부세를 다 부과하거든요. 보유세를 피하면서 양도세 중과세도 피하려면 5월 31일까지 매각해야 하는 걸로 알고 계시면 됩니다. 그러니 더더욱 서둘러야 한다는 것이죠.

▶양길성 기자
말씀하신 것처럼 퍼센트로 얘기하니 감이 안 오는데요. 사례를 잡아서 6월 30일 전에 파는 것과 이후에 파는 건 금액이 얼마나 차이나나요?

▷원종훈 팀장
홍길동 씨가 집을 세 채 갖고 있고 그 중에 한 채를 내년 상반기 전에 팔 때와 이후에 팔 때 세금을 비교해 볼게요. 23억5000만원인 이 아파트를 10년 전에 대략 10억원에 취득했다고 가정할게요. 매매차익 기준으로 13억5000만원 정도인데요. 이 상황에서 매각한다면 3주택 상황이기 때문에 장특공제가 안 되고 중과세율까지 적용했을 때 양도세가 8억8000만원 정도입니다. 웬만한 아파트 가격이죠. 그런데 만약 내년 6월 30일까지 매각해서 중과세가 배제된다면 4억5800만원 정도입니다.

▶양길성 기자
거의 절반 수준이네요.

▷원종훈 팀장
그렇죠. 그래서 증여나 임대등록이 곤란한 분들이라면 매각을 고려해볼 수 있죠.

▶양길성 기자
보유세도 줄이고 양도세도 줄일 수 있기 때문에 매물을 내놓을 수 있는 여건이란 거죠?

▷원종훈 팀장
특히 이런 물건들은 증여도 부담스러워요. 아파트의 경우 증여세를 계산할 때 시세 기준으로 계산하는데 아무리 증여공제가 많은 배우자에게 한다 하더라도 6억원을 초과하면 세금이 많이 나옵니다. 취득세의 경우도 공시가격 기준으로 4%가 나오거든요. 취득세만 계산해도 사실 3000만~4000만원 나오는 물건들입니다. 그래서 어차피 매각할 생각을 갖고 있다면 적극적으로 고려할 필요가 있겠고요.

▶양길성 기자
은마아파트 더 오를 수 있는데 팔기는 싫다면요?

▷원종훈 팀장
있습니다. 이런 물건은 증여가 부담스럽다고 말씀드렸죠. 증여세를 줄이면서 증여할 수 있는 방법 중에 하나가 부담부증여입니다. 특히 갭투자를 하신 분들이라면 고려해볼 만해요. 부담부증여라는 건 이 주택에 낀 전세보증금과 은행대출을 넘기는 조건인 겁니다. 그러니 채무상당액은 증여세를 계산할 때 빼고 계산해요. 증여세가 확 들죠. 다만 그 대가로 증여하는 사람에게 양도세가 나옵니다. 증여인데 왜 양도세가 나오냐고 의문을 가지시는데, 세법에서 양도의 개념은 간단합니다. 공짜로 주면 증여고 대가를 받으면 양도입니다. 부담부증여는 일부 대가를 받은 걸로 보는 거예요. 증여하는 사람 입장에서 채무를 승계시켜줬기 때문에 그 부분만큼을 양도로 보는 것이죠. 부담부증여를 하게 되면 증여세는 줄어들고 양도세는 일부 나오는 형태죠.

그런데 그간 다주택자들이 조정대상지역 주택을 부담부증여하는 건 줄어드는 증여세보다 늘어나는 양도세가 커질 수 있었습니다. 왜냐면 양도세가 중과세 대상이니까요. 그런데 내년 상반기까지 중과세 유예 기간을 줬기 때문이 이 기간 중에 부담부증여를 하게 된다면 양도세가 일반세율로 계산되죠. 장기보유특별공제도 받고요. 의미있는 결과가 나올 수도 있을 것 같아요.

▶양길성 기자
보유 부담을 낮추려면 6월 1일 전에 팔고, 증여를 할 거라면 부담부증여가 유리하단 거죠. 감사합니다. 지금까지 12·16 대책에 따른 보유세 대처 방안에 대해서 얘기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 양길성 기자 촬영·편집 김예린 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴