"10년 보유 다주택자, 6개월이내 매도 고려할 만"

고수의 눈 - 윤나겸 절세TV 대표 세무사

종합부동산세율 최대 0.8%P 상승

우리는 기억한다. 정부가 강력한 부동산 정책으로 집값을 잡으려고 할 때마다 가격은 되레 올라갔다. 그때마다 더 강력한 정책이 발표되는 것을 보면서 기대보다 우려가 앞섰다. 세무사들에겐 정책 분석과 시행 영향에 대한 솔루션을 제시해달라는 문의가 빗발친다. 이번에 발표된 ‘12·16 대책’은 과거와 어떻게 달라졌고, 어떤 걸 준비해야 세금 폭탄을 막을 수 있을까.

이번 대책을 통해 종합부동산세율은 현재보다 적게는 0.1%포인트에서 최대 0.8%포인트까지 상승할 예정이다. 과세표준 3억원 이하 주택을 소유한 납세자는 현행 0.5% 세율에서 0.6%로, 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 2주택 이상 소유자들은 0.6%에서 0.8%로 올라간다. 여기에 공시가격 현실화까지 이뤄지면 세금은 기하급수적으로 오른다.

조정대상지역 2주택자는 세 부담 상한선이 현재 기준 200%인 까닭에 한시름 놓고 있었다. 그러나 앞으론 3주택자들과 동일하게 300%의 상한이 적용된다. 1주택자는 그나마 다행이다. 60세 이상 고령자들에겐 세액공제율과 장기보유공제율 상한을 높여 세금 부담을 경감할 수 있게 됐다.

보수적인 관점에서 살펴보면 주택을 보유하는 동안의 시가 상승분에 대한 과세는 미실현 이익에 대한 세금이기 때문에 현실적이지 못하다. 나중에 시가가 떨어져 공시가격이 하락했을 때 이미 낸 세금을 돌려주는 것도 아니기 때문이다.

양도소득세제도 크게 바뀌었다. 현행 세제에선 1가구 1주택자가 9억원을 초과하는 집을 팔 때 거주기간과 상관없이 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 그러나 이번 정책에선 1주택자라도 거주기간과 보유기간을 나눠 공제율을 달리 적용하기로 했다. 보유만 하되 거주하지 않았다면 2021년부터 최대 공제율은 80%에서 40%로 내려간다.

조정대상지역에서 일시적 2주택을 소유하게 될 경우엔 신규 주택 취득일부터 2년 안에 기존 주택을 매각할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 조정대상지역이 아닌 곳에선 일시적 2주택 인정 기간이 3년이다. 그러나 바뀐 제도에선 이 부분에 대해서도 실거주 요건을 접목했다. 조정대상지역에선 1년 안에 새 주택으로 전입하고 기존 주택을 매각해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 부동산시장이 급변하는 상황에서 원만하게 매도가 이뤄질지는 의문이다. 기대보다 걱정이 앞서는 대목이다.

임대사업자 관련 규정도 바뀌었다. 조정대상지역에서 1주택을 소유하면서 임대사업자로 등록한다면 거주하지 않더라도 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 앞으론 이 같은 혜택을 위해서는 해당 임대주택에 2년 동안 거주한 뒤 매각해야 비과세가 가능하다. 일반 1주택자와 임대사업자의 비과세 형평성 때문에 마련된 정책이지만 임대주택은 이미 과도한 제재를 받고 있다. 임대차기간에 연 5% 이상 임차료를 올릴 수 없을 뿐 아니라 의무임대기간을 어길 경우 과태료까지 내야 한다.

끝이 아니다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도세율도 바뀌었다. 그동안 보유기간 2년을 못 채운 주택은 40%의 세율이 적용됐지만 2021년 양도분부턴 50%의 세율이 적용된다. 주택도 다른 부동산과 동일하게 더 이상 혜택을 주지 않겠다는 의미다.

조정대상지역 내 다주택자는 양도세 중과가 한시적으로 유예된다. 높은 세금 부담 때문에 매도하지 못하는 경우가 많았기 때문이다. 10년 이상 보유 주택에 한해 내년 6월 30일까지 매도하면 중과세가 아니라 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제도 적용한다. 양도세가 무거워 집을 팔지 못하고 보유만 하고 있던 상황에서 다시 늘어나는 보유세 부담을 피하려면 이 기간에 양도해야 세금을 아낄 수 있다.