역대급 '세금폭탄' 12·16 대책…양도·종부세 줄이려면 내년 5월까지 매각해야

알짜 세무이야기 (65)

‘12·16 부동산 대책’은 세금 측면에서 보면 역대급이다. 특히 다주택 보유자에 대한 종합부동산세 부담이 커질 것으로 예상된다. 종부세 세율도 높아졌고, 세 부담 상한선도 높아졌다. 그리고 공시가격마저 상승할 것으로 예상된다. 고가 주택 한 채를 매각하는 경우에도 양도소득세 부담이 늘어날 것으로 보인다. 실제 거주하지 않을 경우 장기보유특별공제가 낮아질 것으로 예상되기 때문이다. 1주택을 보유하고 있다면 막연한 불안감은 가질 필요가 없다. 가구기준으로 1주택만 보유하고 있다면 종부세는 부담스럽지 않고, 고가 주택만 아니라면 거주하지 않더라도 양도세가 비과세되기 때문이다. 다만 2017년 8·2 대책 후에 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주해야만 양도세 비과세가 가능하다.

12·16 대책에서 다주택자가 주택을 매각할 때 한시적으로 양도세 중과세를 유예해 준 것은 상당한 의미가 있다. 그간 가구기준으로 2주택을 보유한 사람이 조정대상지역 주택을 매각하는 경우 기본세율에 10%포인트를 가산하고, 3주택 이상인 경우에는 20%포인트를 가산해 양도세를 과세했다. 그리고 장기보유특별공제는 전혀 인정되지 않았다. 실제로 다주택 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우 양도세는 같은 조건의 비조정대상지역 양도세보다 두 배가량 많다. 3주택을 보유한 사람이 주택을 매각할 때 중과세되는 경우와 그렇지 않은 때의 양도세를 비교해보자. 15년 전에 4억원에 구입한 주택을 10억원에 매각할 때 이 주택이 조정대상지역에 있다면 양도세는 3억6000만원가량 부과된다. 반면 비조정대상지역에 있는 주택이었다면 양도세는 1억5000만원 정도로 낮아진다.

12·16 대책에서는 10년 이상 보유한 주택을 매각할 때 한시적으로 양도세 중과세를 유예하고 장기보유특별공제도 가능하도록 했다. 단 내년 6월 30일까지 매각하는 경우에 한한다. 다만 다주택을 보유한 모든 사람이 주택 매각을 고민할 필요는 없다. 비조정대상지역 주택은 어차피 양도세가 중과세되지 않기 때문에 서둘러 매각할 이유가 없다. 또 지난해 9·13 부동산 대책 전에 구입한 주택은 임대를 개시할 당시 공시가격 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하이기만 하면 임대주택등록(8년 이상 장기임대주택)으로 양도세 중과세와 종부세를 피할 수 있다.

만약 다주택자가 보유 기간 10년 중 하루라도 채우지 못하고 매각할 경우 결과는 심각해진다. 장기보유특별공제 배제와 중과세율 적용으로 양도세가 두 배 넘게 나올 수 있기 때문이다. 가산세까지 포함된다면 상상하기도 힘든 세금이 추가될 수 있다. 보유 기간은 취득한 날부터 매각한 날까지의 기간을 말하는데, 현행 세법에서 잔금일을 기준으로 판단한다. 다만 잔금을 수령하거나 지급하기 전에 소유권을 먼저 이전한 경우엔 소유권이전등기 접수일에 취득 또는 매각한 것으로 본다.

그래서 실무적으로 잔금일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 취득하거나 매각한 것으로 판단한다. 분양으로 취득한 아파트 등은 취득한 날이 조금 복잡하다. 일반적으로 잔금을 지급한 날과 소유권이전등기 접수일이 다르기 때문이다. 분양으로 취득한 주택도 원칙적으로 잔금일에 취득한 것으로 본다. 다만 잔금일에 아파트가 완공되지 않았다면 완공한 날 취득한 것으로 판단하고 보유 기간을 계산한다.

양도세 중과세 유예 기간을 활용해서 내년 6월 30일까지 매각하려고 생각한다면 서둘러야 한다. 내년 6월 30일까지 잔금을 치르거나, 소유권을 넘겨야만 하기 때문이다. 통상 주택을 매매할 때 계약하고 잔금을 치르기까지 일정 기간이 소요된다는 것을 고려하면 지금부터 준비해야 한다. 또한 매각하는 주택에 대한 재산세와 종부세를 피하려면 조금 더 서둘러야 한다.

현행 재산세와 종부세의 과세기준일은 6월 1일이다. 매년 6월 1일 현재의 주택 소유주에게 1년분 전체의 재산세와 종부세가 부과되기 때문에 이왕이면 내년 5월 31일까지 매각하는 것이 좋다.

원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장