부동산114와 공동조사, 정비사업 물량 47%로 역대 최대 상한제·대출규제 등 불확실성 커져 사업계획 보수적…단지별 양극화 심화
내년도 전국 민영 아파트 신규 분양물량이 정부 규제 등으로 인해 올해보다 소폭 감소할 것으로 예측됐다.청약열기는 여전히 뜨겁지만 분양가 상한제 시행과 정부의 12·16대책 등 초강력 규제, 경기침체 우려 등으로 불확실성이 커지며 건설사나 개발회사들이 신규 사업 추진에 대해 보수적인 입장을 견지하고 있어서다.
대형 건설사의 한 관계자는 26일 "분양가 상한제 등 정부 규제가 본격적으로 작동할 내년 분양시장은 최근 그 어느 해보다 불확실성이 크고 어려움도 많을 것으로 예상된다"며 "주택시장 분위기를 봐가며 선별 분양할 계획"이라고 말했다.
◇ 내년 민영 32만가구 분양…서울 4만6천가구, 경기 9만5천가구 연합뉴스가 부동산114와 공동으로 12월 한달 간 내년도 민간 건설업계의 분양계획을 조사한 결과 전국적으로 329개 단지에서 총 32만5천여가구(정비사업 조합원분 포함)의 아파트가 분양될 것으로 예측됐다.아직 사업계획을 수립하지 못한 일부 건설사와 사업일정이 미확정된 단지들을 제외하고 보수적으로 잡은 수치로, 작년 같은 시기 조사한 올해 분양계획 물량 38만6천741가구에 비해 6만여가구(15.7%) 줄어든 것이다.
올해 분양시장은 주택도시보증공사(HUG)나 지자체의 분양가 규제로 '로또 아파트'가 늘면서 일부 수도권 공공택지나 서울 재건축·재개발 사업 단지는 청약률이 급등하고, 청약가점 만점 단지가 속출하는 등 과열을 빚었다.
9억원 초과 대출 금지로 현금 부자들이 미분양을 독식한다는 의미의 '줍줍(줍고 줍는다)'이라는 신조어가 유행하기도 했다.그러나 하반기 들어 HUG와 지자체의 분양가 규제가 더욱 거세지고 분양가 상한제까지 본격 시행되면서 과천, 여의도 등 당초 올해 예정했던 사업장의 분양일정이 내년으로 다수 이월됐다.
이로 인해 올해 계획 물량중 실제로 분양된 물량은 26만4천여가구로 계획대비 70%선에 그쳤다.
부동산114 선주희 책임연구원은 "올해도 각종 정책 변수로 실제 분양물량이 계획에 훨씬 못미친 것을 감안하면 내년에도 분양가 상한제, 대출 규제가 위력을 떨치면서 실제 분양물량은 30만가구를 밑돌 가능성이 커 보인다"고 예상했다.
내년 분양물량은 수도권이 18만4천253가구, 지방이 14만1천626가구로 수도권 비중이 크다.
이 가운데 경기도 물량이 9만5천171가구로 전국에서 가장 많고, 서울이 4만5천944가구로 뒤를 잇는다.
지방에서는 대구에서 3만가구가 공급되고 부산 2만4천800가구, 충남 1만7천283가구, 경남 1만2천505가구, 광주 1만1천963가구, 대전 1만1천580가구 등의 순이다.
◇ 재건축·재개발 47% '역대 최대'…대우건설 3만4천여가구 1위 유형별로는 재건축·재개발 등 정비사업 물량이 15만1천840가구로 전체의 47%에 달했다.
이는 지난해 정비사업 물량(9만7천984가구)에 비해서도 5만가구 이상 많은 것으로, 2000년 이후 20년 만에 가장 높은 비율이다.
내년에 강남권에서 재건축 초과이익환수, 분양가 상한제 등 규제를 피해간 막바지 물량이 쏟아지면서 공급 물량이 늘어난 것이다.
서울의 경우 내년 4월29일 분양가 상한제 유예기간 종료를 앞두고 강동구 둔촌 주공(1만2천32가구), 강남구 개포 주공1단지(6천642가구) 등 강남권 재건축 단지와 동작구 흑석3구역(1천772가구), 은평구 수색6(1천223가구)·수색7(672가구)·증산2구역(1천386가구), 성북구 장위4구역(2천840가구) 등 강북 재개발 단지에서 대규모 물량이 쏟아진다,
경기도는 광명·수원·성남 등지에서 재개발 사업 물량이, 지방에서는 부산·울산·광주광역시 등에서 재건축·재개발 아파트 분양이 이어진다.
광명 2·10·14R구역, 수원 팔달8·10구역, 성남 신흥2구역, 울산 중구 복산동 B-05재개발, 광주광역시 북구 유동 재개발 등이 대표적이다.
과거 '뉴스테이'로 불리던 민간임대 아파트는 정부의 공공성 강화 방침에 따라 공급이 대폭 축소됐다.
2016년 2만8천47가구에 달했던 민간임대가 올해 8천296가구에 이어 내년에는 3천561가구로 급감한다.
월별로는 내년 초 설연휴와 2월1일 청약시스템 개편 영향으로 3월부터 분양이 본격화될 전망이다.
5월이 3만9천860가구로 가장 많고 3월(3만4천8가구)과 10월(3만5천185가구)에 분양물량이 집중된다.
분기별로는 1분기 5만5천430가구, 2분기 9만6천874가구, 3분기 4만1천353가구, 4분기 6만9천330가구 등이다.
건설사별로는 현재까지 분양계획이 공개된 업체 가운데 대우건설이 3만4천400가구로 가장 많다.
이어 GS건설이 2만5천619가구, 포스코건설 2만4천682가구, 현대건설 2만1천89가구, HDC현대산업개발 1만6천701가구, 대림산업 1만5천910가구, 호반건설 1만4천950가구, 현대엔지니어링 1만1천168가구, 삼성물산이 9천850가구를 분양할 예정이다.
건설업계는 분양가 상한제 시행으로 강남권 재건축이나 마포·용산·성동구 등 인기지역의 재개발 등 정비사업이 위축되면서 2021년 이후부터는 서울지역의 신규 아파트 공급도 축소될 것으로 우려한다.
◇ 분양가·입지따라 양극화 심화될 듯…15억 초과 대출 규제 등 '변수' 전문가들은 내년에도 인기 분양단지를 중심으로 청약 대기자들이 대거 몰릴 것으로 보고 있다.
특히 HUG와 지자체의 분양가 규제로 분양가가 시세보다 크게 낮은 서울 재건축·재개발 단지나 수도권 공공택지에서는 청약 고가점자들이 집중되면서 평균 청약가점이 60∼70점대를 상회하고, 최고 만점(82점)에 달하는 곳도 속출할 전망이다.
중장년층에 비해 청약가점이 낮아 당첨확률이 떨어지고, 현금 자산도 부족한 30대들 사이에 "청약시장에서 소외됐다"는 불만이 커질 수밖에 없다.
분양가 상한제 적용 단지를 기다리는 청약 대기자들은 계속 늘면서 상대적으로 규모가 작은 비인기지역의 아파트나 분양가가 높은 단지는 미분양이 발생하는 등 청약시장의 양극화는 더욱 심화할 것으로 예상된다.
내년 분양시장은 대출 규제도 큰 변수다.
정부가 분양가 9억원 초과 아파트에 대해서는 중도금 대출을 금지한데 이어 12·16대책에 따라 앞으로 신규 분양하는 단지의 입주 시점 시세가 15억원을 넘는 경우 잔금대출 전환도 전면 금지되기 때문이다.
26일 1순위 청약에 들어가는 위례신도시 '호반써밋 송파'의 경우 분양가가 1단지는 3.3㎡당 2천205만원, 2단지는 2천268만원으로 송파구 평균 시세(4천200만원)의 절반 수준에 불과해 '신도시 로또'로 불린다.
그러나 모든 주택형이 전용면적 84㎡를 초과하는 중대형으로 분양가가 9억원을 넘고, 중도금 집단대출이 불가능해 '현금 부자'들만 청약할 수 있다는 지적이 나온다.
만약 향후 입주 시점에 시세가 15억원을 초과할 경우 잔금 대출도 못받는다.부동산114 김은진 리서치팀장은 "내년에 분양가 상한제를 피해가는 막바지 정비사업 물량이 몰리며 청약시장은 후끈하게 달아오를 것"이라며 "그러나 고가 아파트의 경우 강도높은 대출 규제로 청약경쟁률은 종전보다는 낮아질 수 있다"고 말했다.