[새 출발 2020 부동산 시장] 서울 외곽 5억원대 아파트 유망…다른 지역과 '키 맞추기' 상승 기대

부동산 시장 투자 전략은

상가·오피스텔 투자 신중해야
최근 공급과잉으로 공실 늘어

새해에는 ‘12·16 부동산 대책’의 개정안이 본격 시행되는 만큼 부동산 투자에 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다. 이번 대책은 다주택자에 대한 규제 강화뿐 아니라 집을 마련하려는 무주택자에게 영향을 미치는 대출, 세제 등에서 큰 변화가 있을 예정이기 때문이다.

○갈아타기 타격…대출 조건 따져봐야

실수요자라면 올해 상반기 아파트 매수를 결정할 때 보다 신중해야 한다. 오는 3월부터 투기과열지구는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 자금조달계획을 꼼꼼하게 세우지 않으면 매입에 차질을 빚을 수도 있다.

대출 조건도 잘 따져봐야 한다. 시세 9억원 이상 고가주택의 주택담보대출이 크게 제한되거나 막히고, 전세자금대출을 활용한 고가 주택 갭 투자가 어려워져서다.

특히 갈아타기를 할 유주택자는 가장 큰 타격을 받게 됐다. 기존주택 처분 조건이 2년에서 1년으로 줄어들고, 신규주택에 1년 내 입주해야 해 까다로워졌다.

○서울 외곽 5억원대 아파트 유망

조정지역의 주택 규제가 강화되면서 규제를 피한 비조정지역 6억원 미만 아파트가 유망 투자처로 꼽힌다. 전문가들은 특히 서울 외곽의 5억원대 아파트를 유망 투자처로 꼽았다. 대출 규제와 취득세율 등 이번 대책의 영향이 거의 없고, 향후 가격 상승 가능성이 높아서다. 고준석 동국대 겸임교수는 “서울 외곽에는 아직 5억원대 아파트가 있다”며 “서울의 다른 지역 아파트와 키맞추기를 하면서 9억원 미만까지 오를 여지가 있다”고 설명했다.

가점이 높은 무주택자라면 당연히 신규 분양단지가 유망 투자처로 꼽힌다. 새 아파트 선호도가 지속돼 향후 집값이 상승할 여지가 더 크기 때문이다. 부동산인포에 따르면 올해는 전국 314개 사업장에서 총 32만9853가구가 공급될 예정이다. 이 중 조합원분 등을 제외한 일반분양 물량은 22만6304가구이다. 서울, 인천, 경기 등 수도권에서는 총 17만2118가구가 공급된다. 지난해(20만8076가구) 대비 3만 가구 적다.

수도권에서 입지가 좋은 알짜 단지가 대부분을 차지했다. 서울에서는 강남구 대치1지구, 개포주공1단지, 강동구 둔촌주공, 동작구 흑석3구역 등 유망 사업장에서 공급이 이뤄질 전망이다. 경기도에서도 광명2·10·14R구역재개발, 수원시 수원팔달8·10구역, 성남시 신흥2구역 등이 공급을 앞두고 있다.

○상가 오피스텔 투자는 신중해야

12·16 대책으로 아파트 투자가 까다로워지면서 상가나 오피스텔이 대체 투자처로 주목받고 있지만 신중한 접근을 당부하는 목소리도 만만치 않다. 공급 과잉으로 공실이 많이 발생하고 있어서다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “매입 비용은 비싼데 내수 경기가 안 좋다 보니 공실률이 높아 타격이 크다”며 “상품마다 입지, 시설 등이 달라 양극화 현상이 나타나고 있어 잘 따져봐야 한다”고 말했다.

수익형 부동산 중 올해 유망 투자처로는 공모형 리츠와 부동산펀드 등 부동산 간접투자상품이 거론된다. 이르면 올해부터 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에는 다른 금융소득과 분리해 더 낮은 세율이 적용될 예정이다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com