"1주택자도 세법 모르면 낭패…갈아타기·양도세 혜택 줄어"

우병탁 신한은행 팀장

“양도소득세 폭탄은 이제 남 얘기가 아닙니다.”

31일 만난 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사·사진)은 “세법을 공부하지 않으면 1주택자도 양도세 폭탄을 맞을 수 있다”며 이같이 말했다. 그동안 다주택자를 중심으로 임대 등록이나 양도 관련 세제가 촘촘해졌지만 ‘12·16 대책’에선 1주택자까지 포괄하는 방향으로 규제가 강해졌다는 게 그의 분석이다.

우 팀장은 이번 대책에서 1주택자의 ‘갈아타기’ 조건이 강화된 게 가장 의외라고 설명했다. 그동안 1주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받아 새 집을 사면 기존 주택을 2년 안에 매각하는 조건으로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 앞으론 1년 안에 새 집에 전입하고 기존 주택을 팔아야 한다. 일시적 2주택 인정 기간이 절반으로 줄어든 것이다. 9억원 이하 양도세 비과세 혜택도 이 같은 조건을 채워야 가능하다. 우 팀장은 “상대적으로 절세 정보에 어두운 1주택자들이 자칫 안 내도 될 세금을 낼 수 있다”고 지적했다.

양도가액 9억원 초과분에 대해 주어지던 1주택 장기보유특별공제 혜택은 더욱 복잡해졌다. 2020년과 2021년 연달아 기준이 바뀌어서다. 2019년까지는 거주기간과 상관없이 보유 기간에 따라 10년 최대 80%의 세액을 공제했다. 그러나 2020년 양도분부터는 2년 이상 거주 요건을 채워야 이 같은 혜택을 준다. 거주기간이 2년 미만이라면 장기보유특별공제율은 15년 최대 30%로 줄어든다. 2021년부터는 거주기간과 보유 기간에 대한 공제를 연 4%씩 따로 계산한다. 예컨대 4년을 거주(12%)하고 10년을 보유(36%)했다면 합산 공제율은 48%다. 우 팀장은 “세법이 연이어 바뀌는 데다 하루 차이로 세금이 크게 변하기 때문에 반드시 매각 전 세무 상담을 받을 필요가 있다”고 말했다.

그간 세법에서 주택으로 간주하지 않던 분양권도 2021년부터는 주택 수에 포함한다. 조정대상지역 1주택자라면 지방 분양권 때문에 기존 주택을 매각할 때 양도세가 중과될 수 있다는 의미다. 우 팀장은 “분양권은 전매제한이나 공기(工期)에 따라 매각이 불가능한 경우가 있다”며 “취득 시점에 따른 구분을 두지 않았기 때문에 갈아타기 비과세 전략을 짤 때 주의할 필요가 있다”고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com