"미국 부동산 시장은 차별화될 것입니다. 뉴욕 빌딩 투자를 피하고 피닉스 애틀란타 등 2선 도시들에 관심을 가질 필요가 있습니다.”
리처드 모스 브릿지인베스트먼트그룹 회장 겸 최고경영자(CEO·사진)는 미국 부동산 투자에 대해 이 같이 조언했다. 그는 씨티뱅크에서 오래 일하다 부동산 투자자로 변신했다. 씨티뱅크 아시아의 CEO로 홍콩에서 근무했고, 투자은행(IB) 분야 글로벌 헤드를 끝으로 물러난 뒤 2011년 브릿지인베스트먼트의 경영권을 인수했다. 이 회사의 자산은 당시 2억달러 규모였지만, 현재 200억달러 규모로 10년간 100배 성장했다. 자산 규모를 기준으로 미국내 부동산 기업 중 26위, 글로벌 부동산 기업중에선 75위 수준으로 성장했다.▶미국 부동산 시장의 상황을 설명해달라. 내년에 어떤 양상이 나타날 것으로 예상하는가.
"일부 선택적 시장이 매력적 수익률을 보이고 있다. 인구통계학적(데모그래픽)를 고려해 시니어 하우징과 멀티패밀리(아파트)가 좋다고 본다. 또 낮은 실업률, 새 일자리 창출이 이어지면서 사무실 수요도 늘고 있다. 상업용 빌딩도 매우 매력적인 분야라고 생각한다. 이와 함께 어폴더블 하우징(서민용 주택)애 대한 수요도 높다.
이처럼 인구 변화에 따른 수요는 부동산 시장에서 큰 역할을 한다. 우리는 이에 맞춰 선택적으로 투자한다. 반면 투자하지 않는 분야도 있다. 소매 상가와 호텔 등 접객 시설, 그리고 뉴욕 등 게이트웨이 도시의 콘도 등이다. 우리는 이 분야의 공급 수요, 그리고 인구통계학적 경향이 부정적이라고 생각한다.
이런 경향은 바뀔 수 있지만 2018년에도 그랬고 2019년에도 이어졌으며 2020년에도 그럴 것으로 예상한다. 미 부동산 시장은 다시 한번 말하지만 차별적이다."
리처드 모스 브릿지인베스트먼트 회장▶시니어 하우징 공급이 늘면서 공실률이 올라간다는 월스트리트저널의 기사를 봤다. "그건 지역적으로 약간 다를 수 있다. 일부 지역은 공급이 많지만 그렇지 않은 곳도 상당수가 있다. 투자할 때는 지역을 잘 따라져봐야한다. 전반적으로는 기대 수명이 길어지면서 수요가 늘어나고 있다. 그만큼 건강해지면서 첫 시니어 하우징 입주 시기도 75세 수준에서 82세 수준으로 높아지고 있다. 그건 상당히 높아진 것이다. 특히 시설을 어떻게 운영하는 지가 중요하다. 우리가 가진 최고의 수익률을 내는 자산중 하나가 댈러스, 덴버에 있는 시니어 하우징이다. 평균 점유율이 94~95%에 달하고 상당수가 3~4년 이상 장기적으로 머문다. 전체 시니어 하우징 산업의 평균 점유율은 85~86%지만 우리가 가진 자산은 88% 수준이다."
▶오피스 빌딩에도 많이 투자하는가. 뉴욕 오피스빌딩에 투자하는 한국 투자자들이 많다.
"우리는 뉴욕 오피스 빌딩에는 투자하지 않는다. 공급이 너무 많다. 하지만 샬럿, 탬파, 마이매이. 애틀랜타. 댈러스 등 일자리가 많이 만들어 지는 도시에는 투자를 많이 하고 있다. 얼마 전에도 워싱턴DC와 미니애폴리스의 빌딩을 인수했다."▶맨해튼 서쪽의 허드슨 야드는 개발 초기지만 붐비고 있다. 많은 금융사들도 그 곳으로 옮기고 있다.
"허드슨 야드는 맨해튼 서쪽 지형을 바꾼 매우 야심찬 개발 프로젝트입니다. 하지만 저는 궁극적으로 수익률이 얼마나 될 지 의구심을 갖고 있습니다. 나는 개발사가 적자를 내지는 않겠지만 수익률은 궁극적으로 한 지릿수에 그칠 것이라고 확신합니다."
▶지역적으로 보면 어느 도시의 부동산이 좋습니까. 어떤 지역에 투자합니까.
"통상 뉴욕 등 관문 도시에는 투자하지 않는다. 공급이 항상 넘친다. 뉴욕은 또 인구가 감소하는 추세다. 최근 몇년간 통계를 보면 하루에 270명씩 줄어들고 있다. 이들은 탬파, 애틀란타, 댈러스, 덴버, 피닉스, 포틀랜드, 캘리포니아 등으로 떠난다. 사람이 유입되는 도시에 투자하는 게 맞다고 본다. 피닉스의 경우 매일 270명이 유입되고 있다. 인구가 늘고 새 일자리가 빨리 만들어지는 도시엔 오피스 빌딩의 수익율이 높다."
▶부동산 시장에 안주하고 자만하는 현상이 있다고 보는가.
"그 반대라고 생각한다. 지금의 경기 확장은 기록적으로 오랫동안 이어지고 있다. 가장 긴 기록이다. 그래서 투자자들은 경기 사이클 막판에 무슨 일이 일어날 지 매우 조심하고 있다. 실제로 현재 시장은 많은 주의가 필요하다고 생각한다. 글로벌 금융위기 이후 자산 가격이 많이 올랐다. 저점에 비해 굉장히 많이 상승했다. 그래서 투자자들은 굉장히 조심하고 있다. 컴플레이선시가 있다고 생각하지는 않는다."
▶버블도 없다고 보는가.
"사실 버블은 터지기 전까지는 아무도 알 수 없다.
지난 몇년간 자산 가격이 올라가면서 자본환원율은 점점 낮아지고 있다. 하지만 아직도 미 국채 수익률과 자본환원율 사이에는 충분한 스프레드가 있다. 그 건 투기적 버블이 있다기 보다는 여전히 수요 공급의 균형이 맞아들어가는 상황이라고 말할 수 있다.
점점 더 많은 돈이 몰리고 있다. 그동안 부동산에 별로 투자하지 않았던 많은 기관투자자들이 더 많은 자산을 부동산에 배분하고 있다. 최근 만난 한 해외 투자자는 지난 2년간 부동산 투자액을 100% 늘렸다.
현재로서는 부동산은 여전히 안전한 실물자산이며 높은 수익률을 돌려주는 자산이라고 본다."
▶미국 부동산에 투자하려는 한국 투자자가 있다면 어떤 조언을 하겠습니까.
"몇 가지 요인에 집중해서 봐야한다.
우선 지역이다. 아까 말했듯이 모든 도시가 같은 수익률을 돌려주는 게 아니다. 가장 투자가 어려운 지역은 뉴욕과 같은 해외투자자들에게 잘 알려진 게이트웨이 도시들입니다. 뉴욕은 현재 미국에서 가장 약한 부동산 시장 중 하나입니다. 유럽의 도시들도 부동산 경기가 좋지 않지요.
하지만 몇몇 엄선된 2선도시들은 좋다. 피닉스 애틀란타 등이 그 사례다.
두번째는 어떤 자산에 투자할까이다. 수익률뿐 아니라 자산가격까지 오르는 투자자산을 찾아내면 좋을 것이다. 우리는 투자한 많은 자산을 직접 관리한다. 부동산 관리는 수익성이 낮고 손이 많이 가는 사업이다. 하지만 투자와 관리를 통합하면 자산 가치를 높일 수 있고 투자 위험도 낮출 수 있다.
세번째는 인구통계학을 잘 지켜보라는 것이다. 미국은 점점 더 임대 중심의 나라가 되어가고 있다. 그리고 점점 더 노령화되고 있다. 75세 이상 인구는 사상 최대로 늘어났다. 많은 이들은 나이가 들면 살던 단독주택을 팔고 아파트나 콘도, 시니어 하우징으로 옮긴다. 그런 곳에 투자해야한다."
▶미국 부동산 시장에 관심을 가진 해외 투자자들이 많은 것으로 안다.
"한국을 포함한 해외 투자자들의 관심이 증가하고 있다. 한국 투자자는 매우 스마트하며 여러 측면에서 두드러진다. 그들의 관심크고 계속 증가하고 있다."
▶한국 투자자들도 많은가.
"우리 회사는 여러 상품을 제공한다. 지분 투자를 할 기회도 있고, 고정 수익을 주는 상품도 있다. 우리에겐 몇몇 한국 투자자들이 있으며 거의 고정수익 상품에 투자하고 있다."
▶중국 투자자들이 미국 시장에서 철수하는 모양새다. 미 부동산 시장에 별 영향은 없을까.
" 중국의 투자 금액은 상당히 감소했다. 무역분쟁에 따라 중국 정부가 대미 투자를 줄이거나 없애라고 지시한 것 같다. 중국 투자자들의 여전히 관심이 있지만 과거보다 훨씬 줄어든 게 사실이다. 뉴욕의 최고급 콘도 등 일부 시장은 영향을 받고 있다.
▶금리는 부동산 시장에 매우 중요하다. 금리가 내년에 어떻게 될 것으로 예상하는가.
"우리는 매우 장기 저금기 기간에 있다고생각한다. 금리를 낮게 유지해야하는 구조적인 이유가 많이 있다. 그 많은 미 정부의 부채를 생각하면 금리를 높일 수 없다. 또 인플레이션도 매우 완만하다. 저금리는 경제 성장과 일자리 창출을 돕는다. 그리고 지금 경기가 꽤 좋기 때문에 더 인하할 이유는 없다고 생각한다.
이에 따라 상당하기간 현재와 같은 저금가 유지될 것으로 본다.
미 중앙은행(Fed)은 그들이 천명한 것처럼 향후 어떤 일이 발생할 지에 따라 움직일 것이라고 본다.
미국 경기는 상당히 좋지만, 다른 나라들 사정은 다르다. 또 여러가지 지정학적 긴장도 있다. 세계 국채의 3분의 1이 마이너스 금리에 거래되지만 미국 10년물 금리가 1% 후반대다. 이는 미국 경제의 강력함을 대변한다. 앞으로도 그런 강세가 이어진다면 상당기간 미국 금리가 크게 움직이지는 않을 것으로 예상한다."
▶미국에도 네거티브 금리가 올 것으로 보나.
"아니라고 본다. 미국이 네거티브 금리를 택할 이유가 없다. 네거티브 금리가 성장에 긍정적인 영향을 미친다고 생각하지 않는다. 때에 따라서 혜택보다 손실이 더 크다."
▶네거티브 금리가 되면 부동산 가격에는 어떤 영향을 미칠까.
"그건 현대 금융의 영토에서 미지의 영역이다. 명확하게 어떤 일이 일어날 지 알 수 있는 사람은 없다고 본다. 유럽의 경우 몇몇 은행이 예금을 맡기는 데 수수요를 청구하면서 고객들은 현금이나 금을 보유하고 있다. 결국 네거티브 금리는 금융시스템을 약화시킨다. 결론적으로 이는 경제 성장을 자극하는 것 같지 않으며 효과적인 정책 도구로 보이지는 않는다."
▶한국 부동산 시장에 투자하고 있나.
"미국 부동산 시장을 충분히 깊게 아는 것 만큼 해외 부동산 시장을 알지 못하기 때문에 지금 투자하지 않고 있다.
우리는 금융과 부동산 거래, 관리 등에 대한 지식과 차별화된 접근법이 없다면 제대로된 수익률을 내서 고객에게 돌려줄 수 있을 낼 것으로 생각하지 않는다."
▶한국에서는 집값 폭등으로 정부가 15억 이상 주택에 대한 대출을 금지하고 재건축, 재개발을 막는 조치들을 취하고 있다.
"나는 한국 시장은 잘 모른다. 하지만 일반적으로 그런 정책은 새로운 주택 공급을 막게된다. 이는 주택 위기를 개선시키는 대신 악화시키게된다.
뉴욕은 최근 뉴욕시에서 월세 상승을 제한하는 정책을 취했다. 집주인들이 렌트를 올리지 못하면 재투자를 하지 않을 것으로 주택업자는 새 주택을 짓지 않을 것이다.
일반적으로 이렇게 정부의 개입은 시장을 왜곡시키고 문제를 더 키운다. 정답은 더 많은 주택 공급이 이뤄지도록 하는 것이다."
▶어폴더블 하우징(서민용 주택)이 유망하다고 했다. 무엇인가.
"도시에서 저소득층이 이용할 수 있도록 도시가 임대료 등을 통제하는 주택이다. 시 정부가 소유할 수도 있지만, 일부는 사기업이 짓고 규정에 따라 운영한다. 브롱스 등 뉴욕시에도 많이 있다. 일반적으로 정부가 주택을 관리할 경우 제대로 관리가 되지 않는 경우가 많다. 서비스 수준이 낮다. 쥐가 들끓고 제대로 보수가 안되 위험한 곳도 있다. 우리가 관리하는 곳은 같은 임대료를 받지만 그런 일이 일어나지 않는다.우리를 통해 어폴더블 하우징에 투자하는 해외 투자자들이 많아 있다. 우리가 운영하는 어폴러블 하우징 펀드는 한 해 16% 수익율을 내고 있다. "