[책마을] "2022년이 부동산 변곡점…남아 있는 규제카드 더 없어"

그래서 지금 사야 하나요?

우용표 지음 / 한국경제신문
382쪽 / 1만8000원

지금이라도 집을 사야 할까, 말아야 할까. 산다면 언제, 어디에 사야 할까.

《그래서 지금 사야 하나요?》는 우용표 한강부동산경제연구소 대표가 집필한 부동산투자 전략서다. 베스트셀러 《월급쟁이 재테크 상식사전》을 쓴 우 대표는 10년 이상 1000건 넘게 부동산 상담을 하면서 체득한 경험을 기반으로 국내 부동산 시장의 향방을 예측한다.

저자가 내다본 시장의 변곡점은 2022년이다. 대통령(2022년 3월)과 서울시장(2022년 6월)의 임기가 끝나면서 정치와 경제에 급격한 변화가 있을 것으로 전망한다. 그는 “현재까지 누적된 정부 규제의 결과와 시장의 수요가 뒤엉켜 전혀 예측할 수 없는 모습으로 변할 것”이라며 “현 정권이 재집권한다 해도 더 이상 규제할 수 있는 카드는 남아 있지 않다”고 말한다. 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제의 실효성도 떨어져 정부가 원래 의도했던 ‘착한 결과’를 가져오진 않을 것이란 게 저자의 생각이다.

저자는 일단 앞으로도 한동안 집값은 하락하지 않을 것으로 본다. 단순하게는 화폐 가치가 점점 떨어지기 때문이다. 돈의 가치가 떨어지니 부동산 가격은 올라가는 것이다.

통상 부동산 가격 하락에 무게를 두는 근거는 인구 감소다. 하지만 국내 인구가 감소세로 돌아설 것으로 예상되는 시점은 2029년이다. 그 이전까지는 증가세가 이어진다. 여기에 중국 동포와 외국인 노동자 유입도 인구 증가에 힘을 보탤 것으로 예상했다. 인구 외에도 금리와 정책, 교육과 산업 변화 측면에서 한국만 가진 부동산 시장 특성을 입체적으로 분석한다.

이 가운데 저자가 주목하는 큰 흐름은 대형아파트의 강세와 갈수록 심해질 양극화다. 대형아파트는 수요가 일정한 가운데 공급이 계속 줄어 2022년을 전후해 가격이 본격적으로 상승할 것이란 전망이다. 서울과 지방, 서울 내에서도 지역에 따른 양극화는 더 뚜렷해질 것으로 내다봤다.

시장의 흐름과 아파트, 수익형 부동산으로 나눠 투자법을 살펴본 뒤엔 서울시 25개 자치구와 과천 분당 일산 등 수도권 지역을 상세히 분석한다. 고소득 일자리와 산업시설, 개발 계획과 지역 호재 등을 두루 고려해 가격 상승 요인과 하락 요인을 설명한다. 향후 집값에 대한 전망은 5년 후와 10년 후로 나눠 살펴본다. 그 지역 내 현재 저평가돼 있거나 가격 상승이 기대되는 ‘주목할 만한 단지’도 따로 소개한다.

윤정현 기자 hit@hankyung.com