[집코노미TV] 절대로 전세 살면 안 되는 이유

'집'터뷰

'아기곰' 문관식 씨

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 아기곰님과 함께 얘기 나눠보겠습니다. 궁금한 게 있는데 계속 전세로 살면 안 되는 건가요?

사진=연합뉴스

▷아기곰
주식은 안 사면 끝이지만 집은 안 사면 세입자가 되기 때문에 잔인한 게임이죠. 전세로 살아도 되긴 됩니다. 2년 동안 돈을 맡겨두고 원금손실 없이 찾아가는 좋은 제도죠. 그런데 돈이 없어서 할 수 없이 전세로 산다든가 일시적으로 거주하는 건 괜찮습니다. 그게 아니라 전세가 더 이익이라고 생각한다면 굉장히 안 좋은 전략이에요.

전세는 은행에 돈을 넣어두는 것보다 나쁩니다. 은행은 이자라도 붙잖아요. 돈의 가치가 하락하는 것에 대해서 피해를 받을 수밖에 없다는 거죠. 전세로 산다는 것은 집값이 떨어진다는 전제조건에선 좋은 선택일 수 있어요. 그런데 반대라면, 매매가격 5억원짜리 집에 3억원에 전세로 살고 있을 경우 그 집을 사는 사람 입장에선 세입자가 고맙죠. 전세를 끼고 사면 자기 돈 2억만 투자하고 세입자가 3억원을 보태주니까요. 1억만 올라도 투자수익률 50%가 되는 거죠. 집주인 입장에선 세입자가 2년 동안 이자를 달라고 보채지도 않고 배당도 요구하지 않으니 굉장히 좋은 파트너죠. 전문용어로 호구가 되는 겁니다. 정말 남 좋은 일을 해주는 거예요. 천국에선 부를 쌓지만 현실에선….

▶구민기 기자
앞으로 1년은 세입자로 사는 게 호구일까요 아닐까요.

▷아기곰
자기 전략에 따라 다르죠. 저도 전세로 살았어요. 주거비를 낮추기 위해서. 과거에 서울 대형 아파트를 1억5000만원에 전세로 주고 정작 저는 신도시에서 소형 아파트 5000만원짜리 전세로 들어가서 살았어요. 만약 내 집에 들어가 산다면 1억5000만원을 깔고 앉는 거잖아요. 그래서 더 싼 데 들어가 살고 나머지 1억으로 집을 샀죠.

▶구민기 기자
집값이 상승한다는 확신이 있어야 가능한 거잖아요.

▷아기곰
그렇죠. 그게 돈 가치의 하락이에요. 10년 뒤 짜장면값이 오를까요 내릴까요?

▶구민기 기자
오르겠죠.

▷아기곰
왜요?

▶구민기 기자
돈의 가치가 떨어지니까.

▷아기곰
그러니까요. 짜장면값이 오르는데 아파트값은 내릴까요? 똑같은 거죠. 앞으로 서울 집값은 한 채당 1000억까지 갑니다.

▶구민기 기자
1000억이요?

▷아기곰
언젠지는 몰라요. 물론 그때 신입사원의 초봉은 50억이 되겠죠. 기분만 좋은 거지 비율은 지금하고 똑같아요. 미래도 마찬가지란 얘기를 하는 거예요. 그런데 전세라면 그조차도 없겠죠. 그래서 전세는 저축보다 나쁘다는 얘길 할 수 있는 거예요.

▶구민기 기자
당분간, 1년은 그렇게 중요하지 않은 건가요?

▷아기곰
그럼요. 인생에서 1년은 굉장히 짧습니다. 투자를 할 때 조급함을 생각하지 마세요. 인생은 100m 달리기가 아니라 마라톤이에요. 42.195km를 뛸 때 처음 100m를 굉장히 빨리 뛰다가 지치는 것보다 천천히 뛰더라도 완주한 사람이 승자예요. 너무 짧게 생각하지 마시라는 겁니다.

▶구민기 기자
미국 집값과 한국 집값 양상이 좀 다른가요?

▷아기곰
본질은 비슷해요. 우리는 집을 사려고 아둥바둥하고 미국은 널널할 것 같지만 그렇지는 않아요. 미국은 자기 집을 갖고 있는 유주택자의 비율이 한국보다 높아요. 우리보다 집을 훨씬 많이 갖고 있다고 생각하시면 되겠고요. 2012년 1월~2019년 1월, 2012년 6월~2019년 6월 집값 상승률을 보면 미국이 한국보다 3배나 높아요. 미국도 집을 갖는 게 그들의 가장 큰 자산이고 꿈이에요.

그런데 미국은 우리보다 쉽게 내집을 마련해요. 왜? 빚으로. 서브프라임사태 전에는 담보인정비율(LTV)가 95%였어요. 그러니까 집값의 95%까지 빌려준다는 거죠. 지금은 85%까지 떨어졌어요. 집값의 15%만 있으면 집을 살 수 있다는 거죠. 그걸 평생 갚는 개념이에요. 30년 동안. 이를 다 갚고 나면 리버스모기지를 해요. 우리는 주택연금이라고 번역하죠. 미국에선 모기지입니다. 은행에서 일시불로 주기도 하고 연금식으로 매월 받을 때도 있고요. 그걸 갖고 노후생활을 하는 거죠.

▶구민기 기자
오늘 여러 가지 말씀을 해주셨네요. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 PD 편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴