[집코노미]1주택자도 '세금 폭탄' 맞을 수 있다…12·16 대책서 절세 요령은?
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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장 인터뷰
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사·사진)은 “실거래가가 9억원을 넘는 고가주택을 가지고 있을 경우 1주택자라고 하더라도 양도소득세 비과세 혜택이 크게 줄어든다”며 이같이 말했다. 그동안의 부동산 대책들은 대개 다주택자를 겨냥했지만 12·16 대책은 집 한채 가진 사람들까지 타겟으로 삼은 게 다른 점이다. 우 팀장은 “그간 집 한 채 가진 실수요자들의 경우 세제 변화에 대한 관심도가 떨어지고 상대적으로 절세 정보에 어두웠지만 이젠 사정이 다르다”며 “1주택자들도 세금 폭탄을 피해가기 어렵게 되면서 자칫 안 내도 될 세금을 낼 수 있다”며 “다주택자는 물론 1주택자도 세법을 공부해야한다”고 강조했다. 집코노미가 오는 30일 12·16 부동산 대책에 따른 절세전략을 주제로 강의를 진행할 예정인 우 세무사를 미리 만났다.
▶12·16 대책에서 세무적으로 가장 눈에 띄는 부분은
“1주택자의 ‘갈아타기’ 조건이 강화된 것이다. 종전엔 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 2년 안에 기존 집을 매각할 때 9억원까지 비과세가 가능했다. 하지만 앞으론 이 또한 1년 안에 기존 주택을 매각하고 새로운 집에 전입해야 혜택을 받을 수 있도록 바뀌었다. 대책 발표 이후 새로 집을 취득하는 경우부터 적용된다.”▶1주택자가 장기보유특별공제 혜택을 받는 법도 복잡해졌다
“그렇다. 양도가액 9억원 초과분에 대해 주어지던 1주택 장기보유특별공제 혜택은 2020년과 2021년 연달아 기준이 바뀐다. 2019년까지는 거주기간과 상관없이 보유 기간에 따라 10년 최대 80%의 세액을 공제했다. 그러나 2020년 양도분부터는 2년 이상 거주 요건을 채워야 이 같은 혜택을 준다. 거주기간이 2년 미만이라면 장기보유특별공제율은 15년 최대 30%로 줄어든다. 2021년부터는 10년 이상 보유하고, 10년 이상 거주해야 80% 공제해택을 받을 수 있다. 연 8% 공제율을 보유기간(4%) 거주기간(4%)에 따라 달리 적용한다. 예컨대 4년을 거주(16%)하고 10년을 보유(40%)했다면 합산 공제율은 56%다. 연 단위로 거주기간에 대한 고민을 계속 해야한다.”
▶매각을 고려하는 1주택자라면 상황별로 어떤 전략을 취해야 할까“서울의 경우 중위주택 가격이 9억원에 육박하고 있다. 본격적으로 양도세 전략에 따라 움직여야 한다. 매 연도별로 보유기간과 거주 기간에 따라 세금 차이가 크게 나타날 수 있어 이를 고려해서 매각시기를 잘 결정해야 할 것이다. 우선 거주 기간 2년을 채울 수 있는지를 따져봐야 한다. 예컨대 2020년 말에 거주기간 2년을 채우면 최대 80% 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해 한두 달 내에는 주택을 팔아야 한다. 특히 ‘8·2 대책’ 이후인 2017년 8월 3일 이후 주택을 취득했다면 무조건 2년은 거주해야 세금상 유리하다. 거주 기간을 못 채우면 시세차익 전체에 대한 과세가 이뤄지지만 2년까지 거주하면 9억원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 9억원을 초과하는 분에 대해선 보유 기간에 따라 과세된다.”
“내년부터 3주택 이상 소유자나 조정대상지역 2주택자는 최고 4.0%의 중과세율로 종부세를 계산해야 한다. 세부담 상한은 300%로 통일된다. 종부세와 재산세 등을 합친 보유세 한도가 전년 대비 세 배까지 늘어날 수 있다.”▶그럼 다주택자들은 매각을 고려하는게 나을까
“종부세 부담이 세긴 세다. 공시가격 현실화까지 이뤄지면 강남 2주택자의 경우 대략 2000만원 정도 세금이 느는 셈이 된다. 재산세까지 합치면 한 해 6000~7000만원 정도는 세금을 부담해야 한다는 것인데 이는 어지간한 월급쟁이들의 연봉을 넘는 수준이다. 현금 흐름을 따져볼 때 감당할 수 있는 수준인지 판단해야한다.
만약 매각을 한다면 내년 5월까지 던지는 게 유리할 수 있다. 정부가 못 박은 양도세 중과 한시적 유예 시한이 내년 6월까지인 데다 보유세 과세기준일이 6월 1일이라는 점을 감안하면 이 시기엔 팔아야 올해 세금이 줄어든다. 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택 소유자에게 과세된다. 이날 이전까지 잔금을 받거나 소유권 이전을 마치면 해당 주택에 대한 보유세 납세의무도 매수자에게 넘기는 셈이다.”
▶아직 집 팔기를 원치 않는 다주택자들에겐 어떤 선택지가 있을까
“보유 부담을 낮추려면 증여가 낫다. 어차피 나중에 내야 할 증여세나 상속세를 당겨 낸다고 생각하면 될 것이다. 자녀들에게 증여할 계획을 세우고 있다면 세대 분리한 자녀에게 증여하는 게 세금 면에서 낫다.
부부 간 증여나 공동명의 등을 고려해볼 수도 있다. 종부세가 인별 과세인 까닭이다. 명의를 분산해 주택을 소유한다면 과세표준과 세율이 모두 낮아진다. 다주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 기준 6억원이지만 부부가 명의를 나눌 경우 6억을 더해 12억원까지 공제받을 수 있다. 부부 간 증여의 경우 10년 동안 증여가액 6억원까지 세금을 물지 않는다. 취득가격을 높이는 효과가 있어 향후 집을 되팔 때 세금을 줄일 수 있다. 예컨대 남편이 남편이 6억원에 샀던 아파트를 아내에게 9억원에 증여하고, 5년 뒤 아내가 해당 주택을 12억원에 되판다면 취득가격을 9억원으로 보고 양도차익을 계산한다. 장부 상 차익이 줄어드는 만큼 세금을 아끼는 셈이다.”
▶양도세 중과 유예로 부담부증여가 뜰 수 있을까
“부담부증여를 활용하면 양도세를 크게 낮추면서 명의를 분산할 수 있다. 부담부증여란 전세보증금이나 대출 등 채무를 끼고 증여하는 방식이다. 일반 증여와 달리 양도세가 발생하는 까닭에 그간 활용하는 경우가 많지 않았다. 부담부증여를 할 때 증여 부분은 증여세를, 채무 부분은 양도소득세를 부과한다. 그동안은 양도세가 10~20%포인트 중과되는 까닭에 다주택자들이 부담부증여를 꺼렸다. 하지만 중과세율 적용이 유예된 까닭에 규제지역에서 세금을 아끼면서 증여하는 게 가능해졌다.”
▶다주택자들 사이에서 ‘임대사업자 등록을 할 특별한 이유가 없다’는 분위기가 형성되고 있다. 실제로 그런가
“매각이나 증여를 고려하지 않는다면 지난해 ‘9·13 대책’ 이전 주택 취득자들은 여전히 임대사업자 등록이 대안이다. 임대주택으로 등록한 집에 대해선 재산세 감면과 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제와 감면 등의 혜택이 주어지기 때문이다. 수도권 기준 공시가격 6억원 이하의 조건이다.
다만 9·13 대책 이후 새로 취득한 주택은 임대등록을 하더라도 종부세가 과세되고 의무임대기간이 끝난 뒤 매각할 때 양도세 또한 중과된다. 전용면적 85㎡와 공시가격 6억원을 넘는다면 양도세 감면 혜택 또한 없다. 9·13 대책 이후 주택을 취득한 경우엔 장기적으로 가격 상승 여력이 있느냐를 판단하고 결정해야할 것이다.”
▶분양권도 세법상 주택에 포함됐다. 어떤 영향이 있나
“그간 분양권은 세법에서 주택으로 간주하지 않았지만 2021년부터는 주택 수에 포함한다. 조정대상지역 1주택자라면 지방 분양권 때문에 기존 주택을 매각할 때 양도세가 중과될 수 있다는 의미다. 특히 분양권은 전매제한이나 공기(工期)에 따라 매각이 불가능한 경우가 있다. 취득 시점에 따른 구분을 두지 않았기 때문에 갈아타기 비과세 전략을 짤 때 주의해야 한다.”◆우병탁 팀장의 12·16 대책에 따른 절세 전략은 오는 30일 서울 여의도 금융투자협회에서 열리는 ‘더 복잡해진 세법, 어떤 선택이 있나’ 세미나에서 들을 수 있다. 이날 행사에선 양도세 중과 유예기간을 활용한 다주택자들의 절세 방안과 증여를 통한 명의 분산, 부담부증여를 활용한 증여세 절세 등의 묘안을 제시한다. 참가신청은 한경닷컴 홈페이지(https://event.hankyung.com/seminar/estate200130/)에서 할 수 있다. (02)3277-9986
안혜원/전형진 기자 anhw@hankyung.com