부동산 규제의 최대 피해자는 3040세대

고수의 눈 - 남태훈 드림부동산연구소 본부장

3040은 사회적 중추인데
부동산 정책이 뒷받침 못해줘

정부의 부동산 정책 철학은 명확하다. 주택은 거주 목적으로 사용하는 것이지 투자 대상으로 삼아서는 안 된다는 것이다. 이 같은 정책의 영향으로 무주택자들이 상당한 혜택을 본 게 사실이다. 하지만 조금 더 자세하게 살펴보면 무주택자 중에서도 주택이 가장 필요한 3040세대는 차별받고 있다.

정부는 최대한 많은 무주택자가 주택을 청약받을 수 있도록 하고 있다. 수요가 몰리는 지역에선 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 주택에 대해 청약가점제를 전면적으로 도입해 운영하는 중이다. 이 때문에 무주택자들의 당첨이 늘어났다는 건 긍정적이지만 3040세대는 오히려 당첨을 기대하기 힘들어졌다.

청약가점제는 무주택 기간과 청약통장 가입 기간, 부양가족 수를 점수화해 높은 점수를 가진 사람이 당첨 우선권을 얻는 방식이다. 그런데 3040세대는 청약통장에 일찍 가입했다고 하더라도 5060세대 점수를 넘어설 수 없다. 지난해 1년 동안 서울에서 1순위로 당첨되기 위해서는 평균 52점의 청약가점이 필요한 것으로 조사됐다. 하지만 3040세대가 평균적으로 보유한 가점은 20점대에 불과하다. 사실상 서울에서 당첨되는 게 불가능한 것이다.

이 때문에 3040은 어쩔 수 없는 선택을 하고 있다. 주택을 분양받길 포기하고 임대시장을 전전하거나 상대적으로 가격이 저렴한 기존주택을 구입하는 등이다. 국민주택규모 이하에 대해서도 추첨제를 함께 시행하는 비(非)규제지역으로 이주하는 이들이 있다.

이들을 위한 정책적 배려 중 한 가지로 규제지역에서도 추첨제 병행을 고려해볼 수 있다. 가점제 100%가 적용되는 투기과열지구에서도 분양 물량의 절반 정도를 추첨제로 당첨자를 선정하되 무주택자를 대상으로 청약받는 식이다. 상대적으로 가점이 낮은 젊은 세대에게도 당첨의 희망이 생길 수 있기 때문이다.

신혼부부를 위한 특별공급 확대 또한 생각해볼 수 있다. 현재 ‘주택공급에 관한 규칙’은 건설 물량의 10% 이내 범위에서 특별공급제도를 운영하도록 규정하고 있다. 그러나 인기 지역은 수십 대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 수요에 비해 공급량이 턱없이 부족하다.

젊은 실수요층에게 가장 도움이 될 수 있는 건 대출 규제 완화다. 대출 규제는 지속 상승하는 부동산 가격을 잡기 위해 정부가 내놓은 정책 가운데 가장 효과적이라는 평가를 받고 있다. 하지만 투기 수요를 잡는 효과 외에도 실제로 주택 구입에 필요한 자금을 대출받으려는 실수요자들이 대출을 받을 수 없는 역효과도 발생하고 있다. 이 때문에 첫 집을 마련하는 젊은 실수요자들에 한해 대출 규제를 완화해 자금 부담을 낮춰주는 방안도 3040세대에게 도움이 되는 정책적 배려가 될 수 있다.

3040은 가정을 이루고 활발하게 경제활동을 하면서 사회를 지탱하는 중추적인 역할을 하는 세대다. 그러나 현실의 부동산 정책은 이들을 뒷받침해 주지 못하면서 오히려 역으로 차별하고 있는 실정이다. 이들이 주거 문제에 대한 걱정 없이 건강한 사회 구성원으로 역할을 하도록 실질적인 도움을 줄 수 있는 주거 정책이 필요한 때다.