노후·상속 위한 부동산 투자…리스크도 따져봐야

100세 시대 평생 든든

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한국은행의 ‘2019년 가계금융·복지조사’에 따르면 소득이 증가하거나 여유자금이 생길 경우 부동산에 투자할 의사가 있는 가구주는 52.3%로 나타났다. 많은 사람이 부동산 투자를 선호하는 이유는 임대수입을 통한 안정된 노후자금 마련이나 가족을 위한 상속자산 마련일 것이다.

부동산 투자 목적이 노후자금 마련인 경우를 보자. 노후 대비 또는 안정적인 수입을 목적으로 수익용 부동산을 매입해 월세를 받으려는 임대사업자가 늘고 있다. 하지만 임대업에 종사하는 고령의 고객과 상담하다 보면 임대를 통한 노후생활이 얼마나 어려운지 현실로 다가온다.

공실, 연체, 민원, 행정, 시설 관리를 직접 할 여건이 안 된다면 부동산임대업은 노후생활 해결 방법으로 적합하지 않다. 공실이 오래 지속되면 대출이자와 세금, 건강보험료, 각종 관리비용 등으로 자금을 소진하게 된다. 맹목적으로 수익형 부동산에 대해 환상을 가질 것이 아니라 투자 위험을 확실히 인지해야 한다.

다음은 부동산 투자 목적이 가족의 안정된 생활을 위한 상속재산 마련인 경우다. 부동산 자산 비중이 상대적으로 높은 국내 자산가들의 고령화로 인해 부동산에 대한 전문적인 관리 필요성이 더 중요해졌다. 상속자산 중 금융자산은 배분 및 분할이 쉬운 데 비해 부동산은 개별성으로 평가금액의 차이, 부동산에 대한 선호도 등의 문제, 승계 비용 마련 등으로 어려움이 따른다.

갑자기 상속을 맞이할 경우 어떻게 상속세를 마련할 수 있을까. 첫째, 상속재산을 부동산 담보로 대출을 받아 납부할 수 있다. 하지만 감정평가에 따라 부동산 가격이 높게 평가될 경우 추가 상속세 부담이 생길 수 있다. 둘째, 부동산을 매각해 상속세 납부 재원을 마련하는 방법이 있다. 부동산은 특성상 원하는 시기에 매각하기가 힘들다. 따라서 급히 매각을 추진하다가 금전적 손실이 발생할 수 있다. 셋째, 일정 요건을 갖춰 세무서장의 승인을 받으면 상속 재산으로 세금 납부가 가능하다. 물납은 상속 당시 기준시가나 공시지가로 평가하기 때문에 상속인에게 불리하다.

이런 위험에 대비해 많은 자산가가 종신보험을 활용하고 있다. 사망 시 사전에 정한 사망보험금으로 상속세 재원을 현금으로 마련할 수 있기 때문이다. 사전에 상속재산 규모를 파악해 상속세만큼 종신보험의 사망보험금을 마련해 두면 효율적인 자산 이전이 가능하다.

이때 중요한 것은 보험료 납부 여력만큼의 수입이 있는 상속인을 계약자와 수익자로 설정해야만 사망보험금이 상속재산에 포함되지 않아 온전하게 상속세 재원 마련 및 절세효과를 누릴 수 있다는 점이다.

이경일 교보생명 경인재무설계센터 웰스매니저(WM)