세율·稅부담 상한 모두 올라…"보유세 아니라 벌금 내는 느낌"

대한민국 세금 대해부
(2) 징벌적 종부세

現정부 네 차례 부동산세제 개편
무차별 '세금폭탄'

이명박 정부와 박근혜 정부 시절 별다른 ‘뉴스 가치’가 없었던 종합부동산세가 스포트라이트를 받기 시작한 건 2018년 7월부터였다. 서울 강남을 중심으로 집값이 급등하자 “세금으로 다스리겠다”며 종부세 카드를 꺼내들었기 때문이었다. 하지만 시장이 뜻대로 움직이지 않자 정부는 보유세 부담을 늘리는 대책을 세 차례 더 내놨다. 그럴 때마다 정부는 “투기세력을 그냥 놔둘 수는 없지 않으냐”는 이유를 댔지만 투기와 전혀 무관한 ‘1주택 실거주자’의 세부담도 높였다. 주로 강남권에 사는 부유층이 대상이었다. “부자 증세의 또 다른 형태”란 해석이 나오는 이유다.

정부는 “한국의 국내총생산(GDP) 대비 보유세(재산세+종부세) 비율이 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 낮다”고 강조한다. 하지만 한국은 보유세 부담을 소수의 특정 지역 거주자에게만 집중시킨 데다 세부담 증가 속도마저 너무 빠르다는 점에서 “징벌적 과세로 볼 여지가 있다”(심교언 건국대 부동산학과 교수)는 지적이 나온다.

2018년 이후 종합부동산세율이 두 차례 인상되고 보유세 계산 때 적용하는 공시가격·공정시장가액비율이 상향 조정되면서 부동산 보유자의 세금 부담이 커지고 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. /연합뉴스

“강남 사는 게 죄냐”

한국경제신문이 13일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰한 결과 서울 반포동 아크로리버파크(전용면적 85㎡)에 사는 1주택자(만 59세 이하 ·5년 미만 보유)의 올해 예상 종부세 납부액은 572만원으로 추정됐다. 2017년(105만원)에 비해 다섯 배 넘게 오른 셈이다. 재산세를 포함한 전체 보유세는 2017년 574만원에서 올해 1304만원으로 두 배 이상으로 늘었다.

우 팀장은 종부세 추정액 572만원 중 311만원은 문재인 정부 출범 후 이뤄진 네 차례 종부세 개편으로 인해 추가된 세금으로 추산했다. 보유세 강화 정책으로 1주택자가 내는 종부세가 두 배 넘게 불었다는 얘기다. 이 아파트 보유세는 내년 1590만원으로 확대된다. 아크로리버파크에 사는 한 주민은 “비싼 아파트에 살면 세금을 많이 내는 게 당연하지만 인상 속도가 너무 빨라 마치 벌금을 내는 느낌”이라며 “강남에 사는 게 죄는 아니지 않냐”고 말했다. 다른 고가 아파트도 사정은 비슷하다. 서울 대치동 은마아파트의 보유세는 2017년 254만원→올해 511만원→내년 631만원으로 오른다. 서울 아현동 마포래미안푸르지오도 같은 기간 153만원→284만원→338만원으로 뛴다.

보유세가 이렇게 급등한 건 정부가 종부세와 관련한 모든 수단을 지난 2년 동안 일제히 상향 조정했기 때문이다. 구체적으로 △공시가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)을 최대 67.1%에서 80.0%로 끌어올렸고 △종부세 최고세율을 2%에서 4%로 높였으며 △공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 기준이 되는 공시가격 비율)을 2018년 80%에서 2022년 100%로 상향 조정하고 △보유세 부담 상한도 150%에서 300%로 확대했다. 우 팀장은 “정부가 공시가와 공정시장가액비율 등을 단계적으로 높이기로 한 만큼 집값이 안 올라도 세금은 계속 오르게 된다”고 말했다.

“보유세 올릴 거면 거래세는 낮춰야”

국회예산정책처에 따르면 미국 영국 독일 등 대다수 선진국에는 종부세 같은 세금이 없다. 프랑스는 ‘부동산 보유세’를 부과하지만 가격을 기준으로 세금을 매기는 한국의 종부세와 달리 부동산 자산총액에서 부채를 뺀 순자산을 기준으로 과세한다.

한국의 GDP 대비 부동산 보유세 비율은 2018년 기준 0.87%로 전년 대비 0.04%포인트 상승했다. 관련 통계를 발표하는 OECD 33개국의 평균은 1.06%였다. 작년 말 발표한 ‘12·16 부동산 대책’ 등이 반영되는 올해 수치는 한국이 OECD 평균에 근접할 수 있을 것이란 예상이 나온다.

반면 한국의 GDP 대비 거래세 비율은 주요 선진국 중 최고 수준이다. 한국의 거래세 비율(부동산 거래세+증권거래세)은 GDP 대비 2.01%로 2위인 벨기에(1.09%)의 두 배에 달한다. 증권거래세를 빼고 부동산 거래세만 따진 비율도 1.57%(국회예산정책처 추산·2015년 기준)로 가장 높다. 전문가들은 “대다수 선진국은 부동산 거래세가 높으면 보유세를 낮추고, 보유세가 높으면 거래세를 낮춘다”며 “한국은 세계 최고 수준의 거래세를 유지한 채 보유세를 급격히 끌어올리다 보니 납세자 부담이 더 커지고 있다”고 설명했다.

이태훈/최진석/서민준 기자 beje@hankyung.com