더 강한 규제 시사한 文…'20번째 부동산대책' 나오나

보유세 강화·거래세 완화 언급했지만
양도소득세 인하 염두에 두진 않은 듯

14일 오전 서울 용산의 한 TV매장에서 시민이 문재인 대통령 신년 기자회견 생중계를 지켜보고 있다. 연합뉴스

“더 강한 부동산대책을 끊임없이 내놓겠다.”

문재인 대통령은 14일 청와대 영빈관에서 진행된 신년 기자회견을 통해 “서민들이 위화감을 느낄 만큼의 급격한 가격상승은 원상회복돼야 한다”면서 이같이 밝혔다. 정부 출범 이후 19차례에 걸쳐 크고작은 부동산 관련 정책이 쏟아졌지만 가격 불안이 계속될 경우 주저하지 않고 추가 대책을 내놓을 수 있다는 의미다.

문 대통령이 추가 부동산대책을 시사한 건 올해 들어서만 두 번째다. 연초 발표한 신년사에선 ‘투기와의 전쟁’이란 표현을 써가면서 고강도 대책이 또 나올 수 있다고 엄포를 놨다. 지난해 여름부터 서울 강남권을 중심으로 아파트 가격이 급등세를 보이자 구두경고에 나선 셈이다.

문 대통령은 과거에도 직접 대책 가능성을 언급해왔다. 취임 100일을 맞았던 2017년 8월엔 “더 많은 대책을 주머니 속에 넣어두고 있다”고 말했다. 역대 가장 강력한 부동산대책으로 평가되는 ‘8·2 대책’ 발표 직후다. 그러나 문 대통령의 이 같은 발언에도 집값 불길이 잡히지 않으면서 ‘9·5 조치’와 ‘가계부채 종합대책’, ‘9·13 대책’ 등이 쏟아졌다. 재건축 안전진단 강화와 3기 신도시 지정도 이 같은 맥락이다. 정부 출범 이후 부동산 관련 정책만 모두 19차례 나왔다.

이번 기자회견에서 문 대통령은 앞으로의 부동산 정책 기조를 내비치기도 했다. 보유세를 강화하면서 거래세를 완화한다는 내용이다. 문 대통령은 “크게 보면 보유세는 강화하고 거래세는 낮추는 게 맞는 방향”이라면서 “앞으로 부동산가격 추이를 보면서 신중하게 검토할 것”이라고 말했다.

보유세는 종합부동산세와 재산세 등 주택이나 건물, 토지 등을 소유만 하고 있어도 내는 세금이다. 그러나 종부세의 경우 이번 정부 들어서만 이미 두 번이나 개편됐다. 2018년 9·13 대책을 통해 다주택자에 대한 중과세율이 적용되기 시작했고, 지난해 ‘12·16 대책’에선 세율이 한 차례 더 올랐다. 일반 세율은 종전 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로, 3주택자와 조정대상지역 2주택자의 경우 종전 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 인상될 예정이다.

세율 인상이 올해 끝나도 실질 세금은 2022년까지 계속 불어난다. 종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율이 점진적으로 올라서다. 올해 90%가 적용되는 공정시장가액비율은 내년 95%, 2022년 100%로 인상된다. 공시가격에서 종부세 기준금액을 뺀 가격(단독소유 1주택 9억)이 곧 과세표준이 되는 셈이다. 여기에 정부는 시세 대비 68% 수준인 공시가격 현실화율도 70~80%로 끌어올리는 작업을 진행 중이다. 집값이 떨어져도 거꾸로 보유세는 오를 수 있다는 의미다.

다만 문 대통령은 “종부세를 인상하고 공시가격도 현실화하면서 이미 보유세를 강화하고 있다”고 언급했다. 당장 종부세 등 보유세 관련 추가 개편 작업을 다시 진행하기엔 시기상조라는 의미로 해석된다.

이 때문에 거래세 완화를 언급한 부분에 무게가 실린다. 거래세는 취·등록세와 양도소득세를 통틀어 말하는 개념이다. 이번 정부에선 2018년 4월 1일부터 양도세 중과를 시행했다. 조정대상지역 다주택자들은 양도차익의 최고 62%를 세금으로 물어야 한다. 양도세가 지나치게 무거워 거래가 경색되고 한두 건의 거래가 시세를 형성하면서 집값 불안을 야기했다는 게 대다수 부동산 전문가들의 지적이다.

보유세 강화와 거래세 완화의 ‘빅딜’은 문재인정부의 초기 부동산 정책을 설계한 김수현 전 청와대 정책실장이 주창한 내용이기도 하다. 김 전 실장은 저서인 ‘부동산은 끝났다’를 통해 “다주택 양도세를 없애는 대신 임대소득 과세를 현실화해야 한다”고 말한 바 있다. 다만 양도세를 완화하는 과정이 문제라고 지적했다. 그는 “양도세 정책은 언젠가 완화될 것이란 기대가 있기 때문에 시장참여자들의 불신이 크다”며 “잠시만 참자고 하는 동결효과가 더 강해지는 경향이 있기 때문에 일관성과 예측 가능성이 있어야 한다”고 썼다.

양도세율 인하 가능성이 아주 없는 것은 아니다. 정부는 12·16 대책에서 양도세 중과를 한시적으로 유예하는 등 전향적인 정책을 내놓은 바 있다. 10년 이상 보유한 주택을 올 상반기까지 매도하는 경우에 한해 중과세율 적용을 배제하기로 한 것이다. 다주택자들의 매각을 유도하면서 집값을 내리기 위한 조치다. 취득세의 경우엔 올해부터 세율 적용 구간을 나눠 적용하면서 일부 구간의 세금이 줄어들도록 했다.

다만 양도세를 거래세로 볼 수 있는지에 대한 문제가 있다. 박선호 국토교통부 제1차관은 지난해 한 TV 토론 프로그램에서 보유세와 거래세의 균형에 관련한 질문에 “양도세는 소득세가 근본이고 취득세가 거래세에 해당한다”면서 “양도세는 지방자치단체의 재원 근간이기 때문에 중장기적 차원에서 접근해야 한다”고 말한 바 있다.

문 대통령도 신년 기자회견에서 이 같은 부분을 언급했다. 문 대통령은 “거래세 완화는 맞는 방향이지만 취·등록세가 지방정부의 재원이기 때문에 당장 낮추기 어렵다”며 “양도세는 양도차익과 불로소득에 대한 과세이기 때문에 이를 완화하는 건 국민정서에도 맞지 않는다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com