분양가 상한제의 추억…13년 전엔 어땠나 보니

전농7은 피했지만 답십리16은 첫 적용
조합원 분양가 가구당 6000만원 증가

재개발구역 가운데 처음으로 민간택지 분양가 상한제가 적용됐던 서울 답십리동 ‘래미안위브(답십리16구역)’. 네이버거리뷰 캡처

민간택지 분양가 상한제 본격 시행이 3개월 여 앞으로 다가왔다. 2014년 경기침체 등을 이유로 사실상 폐지된 지 6년만이다. 유예기간인 4월28일까지 분양이 가능한 단지와 불가능한 곳의 희비가 극명하게 엇갈릴 전망이다. 13년 전 상한제가 처음 도입될 때는 어땠을까.

◆‘첫 도입’ 2007년엔 어떤 일이?

분양가 상한제는 새로 분양하는 아파트의 일반분앙가를 주변 시세보다 낮은 수준으로 제한하는 제도다. 일반분양 수입으로 사업비를 보태는 재개발·재건축 등 정비사업 단지들은 고강도의 분양가 통제를 받을수록 사업 동력을 잃을 수밖에 없다. 유예기간인 4월 말까지 입주자모집공고를 내지 못하는 조합들이 상한제 대상이다. 행정 절차를 고려하면 아직 철거를 마치지 못한 재개발·재건축 단지 대부분이 상한제를 적용받게 될 전망이다.

정비사업에 상한제가 처음 도입된 건 2007년이다. 당시엔 같은 해 11월 말까지 관리처분계획인가를 신청하는 곳에 적용을 면제했다. 하루이틀 차이로 상한제 여부가 엇갈리다 보니 같은 지역 안에서도 희비가 갈렸다. 서울 전농·답십리뉴타운의 전농7구역(‘래미안크레시티’)과 답십리16구역(‘답십리래미안위브’)이 대표적이다. 길 하나를 사이에 두고 마주보고 있지만 전농7구역은 사업을 서둘러 상한제를 피한 반면 답십리16구역은 간발의 차이로 피하지 못했다. 서울 재개발구역에서 분양가 상한제가 처음 적용된 곳이 답십리16구역이다.

입지와 사업 규모가 비슷했지만 조합원들의 수익성은 크게 엇갈렸다. 전농7구역의 조합원 분양가는 새 아파트 전용면적 84㎡ 기준 3억6700만원으로 책정됐지만 답십리16구역은 같은 면적대가 4억3800만원으로 6000만원가량 높았다. 다만 조합의 사업비를 충당하는 일반분양가는 상한제를 적용받은 답십리16구역이 조금 더 높았다. 전농7구역은 전용 84㎡ 기준 4억6100만원을 책정했지만 답십리16구역은 이보다 1000만원가량 높은 4억7200만원을 산정했다.

어떻게 된 일일까. 이는 답십리16구역 조합원들의 종전자산 감정평가액과 공사비가 전농7구역에 비해 훨씬 높았기 때문이다. 당시 관리처분계획에 따르면 전농7구역 조합원들의 평균 감정가는 3.3㎡당 평균 851만원이지만 답십리16구역은 1077만원이다. 공사비는 답십리16구역이 3.3㎡당 397만원으로 전농7구역에 비해 20만원가량 높았다. 결국 더 높은 원가를 투입하고도 분양수입은 인근 단지와 큰 차이가 없었다는 의미다. 현지 A공인 관계자는 “답십리16구역은 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 거의 없었다”며 “종합적인 상황을 고려하면 전농7구역에 비해 가구당 3000만원 정도의 비용이 더 발생한 것으로 추정된다”고 설명했다.

◆상한제 부활하면…

분양가 상한제에 따른 일반분양가는 택지비와 건축비, 적정이익을 따져 계산한다. 조합 입장에선 이들 원가를 올리는 게 그나마 손실을 줄일 수 있는 유일한 돌파구다. 그러나 원가를 올리면 이와 연동되는 조합원 분양가 인상이 불가피하다.

정비사업은 통상 적정 개발이익비율인 비례율을 100% 기준으로 맞추고 사업계획을 세운다. 비례율이란 일반분양과 조합원분양을 합친 수입금에서 총사업비를 뺀 뒤 이를 모든 조합원들의 부동산 가치로 나눈 비율이다. 분양가 상한제 적용으로 일반분양 수입이 떨어지거나 종전자산평가액(조합원들의 건물과 땅에 대한 감정평가액), 공사비 등이 오를 비례율이 하락하기 때문에 이 비율을 종전대로 맞추려면 조합원 분양가를 올려야 한다.

최근엔 일반분양 시기를 준공 시점으로 미루는 후분양 방식을 선택하는 조합도 늘고 있다. 상한제의 분양가 산정 방식에서 택지비가 차지하는 비중이 크기 때문이다. 과거 상한제는 구역 내 토지의 감정평가액을 기준으로 택지비를 따졌지만 개정된 ‘공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙’은 표준지 공시지가를 토대로 계산한다. 정부가 공시가격 현실화에 박차를 가하는 상황인 만큼 후분양을 선택하면 분양 시점인 2~3년 뒤의 땅값을 일반분양가에 반영할 수 있다는 게 조합들의 계산이다.

강남권에선 신천동 미성·크로바와 잠실진주가 이 같은 이유로 후분양을 검토하고 있다. 반포동 신반포15차는 조합 총회에서 아예 후분양을 의결했다. 최근엔 강북에서도 처음으로 후분양을 확정지은 단지가 나왔다. 마포 일대 ‘노른자 땅’으로 꼽히는 아현2구역이다. 정부가 지난해 ‘11·6 대책’에서 아현2구역을 겨냥해 마포에서 유일하게 아현동을 분양가 상한제 대상 지역으로 지정했지만 정면돌파를 선택한 셈이다. 아현2구역 조합 관계자는 “시공사와 정비업체 등에 자문한 결과 후분양을 하면 일반분양 가구당 2억원가량의 분양 수입이 늘어난다는 계산이 나왔다”며 “향후 정책 변동 가능성에 대한 기대도 깔려 있다”고 설명했다. 정비업계 관계자는 “아현2구역은 일반분양분이 많지 않아 상대적으로 상한제 영향이 덜한 편”이라며 “초·중기 단계인 조합을 제외하면 대부분은 사업이 지연되거나 극심한 혼란을 겪을 것”이라고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com