[마켓인사이트] AFA 대표 "유럽 중심지 부동산, 금리 상승하면 가장 취약"

알렉산더 피시바움 영국 AFA 부동산운용 대표

초저금리 상황선 위험 따르지만
가치부가형 자산이 안전할 수도

▶마켓인사이트 1월 22일 오후 2시50분

“금리가 오르면 지금은 안전자산이라고 평가를 받고 있는 서유럽 주요 대도시의 핵심 부동산이 위험자산이 될 가능성이 있습니다. 포트폴리오를 점검해 봐야 합니다.”

알렉산더 피시바움 AFA 부동산자산운용 대표(사진)는 22일 한국경제신문과의 이메일 인터뷰에서 “저금리 상황에서 매입한 자산은 금리가 조금만 올라도 가치가 하락할 위험이 크다”며 이같이 말했다.

피시바움 대표는 “현재 독일 프랑스 네덜란드 등 서유럽 주요국의 10년 이내 만기 국채는 모두 마이너스 금리”라며 “이런 예외적인 상황이 영원히 지속될 수 없다”고 했다. 그는 “초저금리로 인한 집값 급등과 같은 부작용 때문에 선거를 앞둔 정치권이 마이너스 금리를 포기할 가능성도 있다”고 전망했다.

피시바움 대표는 “초기 수익률(net inital yield)이 연 3%인 자산을 샀는데 매각 시점에 금리 상승 및 시장 상황 급변으로 기대수익률 연 4%로 오른 경우를 가정하면 임대료 인상이 없다는 전제하에 해당 자산은 산술적으로 가격이 25% 하락한다”고 설명했다. 예를 들어 “매년 3만원의 임대료가 나오는 100만원짜리(수익률 3%) 부동산을 샀는데, 매도 시점에 금리 인상 등으로 4%로 수익률이 올랐다면 자산을 75만원 정도에 팔아야 한다”는 얘기다.

피시바움 대표는 “기관투자가는 보유한 핵심지 부동산 임대료가 그동안 얼마나 상승했는지 따져보고 앞으로 얼마나 오를지를 추정해야 한다”며 “임대료 상승 전망이 어둡다면 그 자산은 정리하는 게 유리할 수 있다”고 조언했다.

피시바움 대표는 “초저금리 상황에서는 위험이 따르지만 수익률이 높은 밸류애드(가치부가)형 투자가 오히려 안전할 수 있다”고 했다.

그는 “초기 수익률 연 5%인 높은 밸류애드형 투자자산은 금리 인상으로 수익률이 연 6%로 올라도 가치 하락 폭은 산술적으로 16%에 머문다”며 “금리 인상기에 안전자산인 서유럽 대도시 핵심 부동산보다 가격이 덜 떨어질 것”이라고 말했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com