9억 이하 집 세 주고 전세 사는 1주택자, 임대소득 2000만원 넘어도 종소세 안내
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알짜 세무이야기(66)부동산을 임대하는 경우 부가가치세와 종합소득세는 반드시 고려해야 하는 세금이다. 다만 주택을 임대하는 경우 면세로 구분해 부가가치세를 과세하지 않는다. 주택의 가격, 규모, 그리고 숫자에 상관없이 주택임대 용역은 부가가치세가 과세되지 않는다. 2018년까지는 종합소득세도 거의 신경 쓸 필요가 없었다. 주택 숫자와 상관없이 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 종합소득세가 비과세였기 때문이다. 하지만 이제는 분위기가 조금 달라졌다. 지난해부터 소규모 주택임대소득에도 종합소득세를 내야 하기 때문이다. 지난해 귀속 주택임대소득은 올해 5월 31일까지 신고해야 하고, 사업장현황보고는 다음달 10일까지 해야 한다.
사업장현황보고를 기준으로 국세청은 소득세를 안내하기 때문에 5월에 종합소득세 확정신고를 수월하게 하려면 사업장현황보고를 하는 것이 좋을 것이다.올해 이후에도 여전히 비과세되는 주택임대소득이 있다. 부부합산 기준으로 공시가격 9억원 이하 주택을 한 채만 보유하고, 해당 주택을 임대하는 경우 종합소득세가 과세되지 않는다. 이 경우 주택임대소득 크기를 불문하기 때문에 1년간 주택임대소득이 2000만원을 초과하더라도 종합소득세는 과세되지 않는다. 하지만 비과세 판단을 위한 주택 수는 본인이 거주하는 주택을 포함해 1주택이어야 한다. 그래서 주택임대소득이 비과세되려면 부부 기준으로 유일하게 보유하고 있는 한 채의 주택을 임대하고, 본인은 다른 주택을 임차해 거주해야 한다는 논리가 나온다. 물론 다가구주택의 경우 거주와 임대를 동시에 할 수 있기 때문에 1주택으로서 임대소득에 대해서 비과세를 받을 수 있을 것이다.
주택을 전세로 임대하거나 보증금을 일부 수령하는 경우는 보증금을 월세로 환산해 임대소득을 계산한다. 소득세법에서 정하는 정기예금 이자율(현행 연 2.1%)을 반영해 월세로 환산하는데, 이렇게 보증금을 월세로 환산해 임대소득을 계산하는 것을 간주임대료라고 한다.
단 부부 합산 3채(40㎡ 이하이고 전용면적 2억원 이하 주택은 제외) 이상 주택을 보유하고 있는 경우에만 간주임대료를 계산한다. 3채 이상이 돼 간주임대료를 계산하더라도 계산 결과가 생각보다 낮아서 종합소득세는 부담스럽지 않다. 보증금 합계에서 3억원을 차감한 금액에 60%와 정기예금이자율 2.1%를 곱해 계산하기 때문이다. 보증금의 합계가 10억원이라고 가정할 때 간주임대료는 882만원(10억원-3억원×60%×2.1%) 정도다. 월세 기준으로 환산하면 73만원(882만원/12개월) 수준으로 계산된다.과세대상 주택임대소득이 아무리 작아도 지난해 귀속분부터는 종합소득세를 신고하고 납부해야 한다. 다만 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 14% 단일세율로 분리과세가 가능하다. 분리과세가 된다는 것은 종합과세대상 다른 소득이 있어도 합산하지 않고, 14%의 세율로 납세의무를 종결시킬 수 있다는 것이다. 하지만 분리과세에도 합리적인 판단을 필요로 한다. 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 본인 선택으로 종합과세를 적용할 수 있기 때문이다. 대부분 경우 분리과세가 유리하겠지만, 만약 다른 소득이 없거나, 적으면 오히려 종합과세를 선택하는 것이 유리할 수도 있다. 종합소득세의 최저 세율은 6%에서부터 시작하기 때문이다.
과세대상 주택임대소득이 있는 경우 올해부터 사업자등록은 필수다. 임대사업을 개시한 날부터 20일 이내에 사업자등록을 내야 한다. 만약 지난해 이전부터 사업자등록 없이 주택 임대를 시작했다면 지난 20일까지 사업자등록을 냈어야 한다. 사업자등록을 내지 않았다면 미등록 기간의 임대소득에 0.2%의 세율을 적용해 가산세를 부과한다. 임대를 개시하고도 여전히 사업자등록을 내지 않았다면 지금이라도 사업자등록을 내는 것이 좋다. 기간이 경과될수록 가산세 부담이 커지기 때문이다.
그런데 사업자등록을 임대주택등록과 혼동하는 경우가 있는 듯하다. 일반적으로 사업자등록은 세무서에 신청하는 것이고 임대주택등록은 구청이나 시청에 신청한다. 여기서 주의해야 할 점은 과세대상 주택임대소득이 있는 경우 사업자등록은 필수지만, 시청이나 구청에서 진행하는 임대주택등록은 선택이라는 것이다. 임대주택등록으로 세제상의 혜택을 받는 대가로 공공임대로서의 의무를 이행해야 하는 것이다. 법으로 정한 기간 동안 의무적으로 임대를 해야 하고, 임대료 상승에도 제약을 받는다.
임대주택등록을 통한 종합소득세의 감면은 분리과세에도 동일한 기준으로 적용된다. 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우로서 14% 세율로 분리과세되는 경우에도 동일하게 감면을 받을 수 있다. 다만 몇가지 요건을 필요로 한다. 임대하는 주택이 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하여야 한다. 그리고 임대를 개시할 당시에 공시가격 6억원 이하여야 한다. 또한 임대보증금과 임대료 상승률이 5%를 초과하지 않아야 한다.
원종훈 KB국민은행 WM투자자문부장