전세를 끼고 시가 9억원을 넘는 고가주택을 매입한 일부 내 집 마련 실수요자에 대해 정부가 전세대출 규제의 예외로 적용하는 방안을 검토하지 않는 것으로 나타났다.금융당국 관계자는 "현 상황에서 전세를 끼고 고가주택을 매입한 사람들에 대해 (12·16 전세대출 규제) 예외 적용을 고려하고 있지 않다"고 27일 말했다.
이 관계자는 "정부는 최근 부동산 시장 불안의 중심에 일명 '갭투자'가 있다고 보고 있는데 전세를 끼고 고가주택을 사들이신 분들의 경우 갭투자 목적인지 실수요자인지 명확한 구분이 어려워 실수요자들만을 위한 예외 규정을 따로 만들기 어렵다"고 설명했다.
이어 "이 분들이 세입자의 전세 만기에 입주를 계획하셨다고는 하나 이를 입증할 방법이 마땅치 않으므로 '법적으로 보호해야 할 기대이익'으로 판단하기 어려운 문제가 있다" 부연했다.전세금 반환대출 신청 등 절차를 대책 이전에 미리 한 경우가 아니라면 실거주 목적이 입증되지 않는다는 것이다.
정부의 대출 규제 체계는 특정 일자를 기해 새로운 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 비율을 일괄적으로 정하는 방식이다.
즉 주택 구입과 대출 신청이 모두 규제 이전 시점에 이뤄진 경우를 제외한 나머지는 새 규제 체계로 적용하고 과거 규제 비율은 버리는 식이다.이런 식으로 규제를 적용하지 않으면 주택구입 당시의 대출규제를 일일이 찾아가며 적용해야 하는 상황이 연출된다.
신규 대출에 과거 규정을 적용하는 소급 적용 문제가 있다는 것이다.
하지만 12·16 대출규제 이전에 전세를 끼고 시가 9억원 초과 고가주택을 매입한 일부 내 집 마련 실수요자는 예외 적용을 호소하고 있다.기존 대출규제 체제에서 전세금반환대출 한도를 꽉 채워 대출을 받아 세입자를 내보내고 입주를 계획했던 이들 입장에선 새 대출규제가 적용되면서 집 입주를 포기하고 월세를 살거나 주택을 매각해야 하는 처지가 됐다는 것이다.
이들은 이번 부동산 대책이 나온 12·16 이전에 9억원 초과 고가주택을 구입한 사람들에 대해선 9억원까지는 LTV 비율 40%를, 9억원 초과분에는 20%를 적용하는 새 규정 대신 일괄적으로 40%를 적용하는 과거 규정을 적용해달라고 요구하고 있다.
LTV 40%를 일괄 적용하던 기존 규제와 비교하면 시가 14억원 주택의 경우 대출한도가 5억6천만원에서 4억6천만원으로 1억원이 줄어든다.
총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화분까지 반영하면 기존 규제와 새 규제 간 대출한도 차이는 더 벌어질 수 있다.
즉 9억원 초과 구간에서 LTV 비율이 40%에서 20%로 줄어들면서 내 집 입주가 어려운 상황이 된 만큼 예외를 해줘야 한다는 입장이다.
일례로 지난해 12월 초 집 계약을 마쳤지만 세입자의 전세 만기가 2월인 경우 이 세입자를 내보내기 위한 전세보증금반환대출에는 새 규제 비율인 '9억원까지 LTV 40%, 9억원 초과 LTV 20%' 규정이 적용된다.집 매도자가 새로 살 집을 구할 몇개월의 시간을 요청해 그 집에 전세로 잠시 머문 사례 역시 이번 12·16 대책의 문턱에 걸리게 됐다.