공공기여 없으면 용적률 제한…리모델링도 임대주택 지어야

서울시, 자치구에 세부지침

서울시가 주택 리모델링 사업에도 임대주택 도입 등 공공기여를 요구하기로 했다.

13일 건설업계에 따르면 서울시는 지난해 산하 자치구에 리모델링 사업과 관련한 전용면적 증가 범위 등을 규정한 ‘세부 운용지침’을 전달했다. 공공지원 민간임대주택을 도입할 경우 전용면적을 최대 10%포인트 늘려주는 내용이 담겼다. 또 주변 기반시설을 정비하면 최대 20%포인트, 녹색건축물 설계 시 5~20%포인트가량 늘려주기로 했다.

리모델링은 용적률을 기준으로 삼는 재건축과 달리 기존 주택 전용면적에 따라 사업 규모가 결정된다. 전용면적의 최대 30%(전용 85㎡ 미만은 40% 이내)까지 늘릴 수 있다. 이론적으로 용적률 400%인 단지가 전용면적 40% 증가로 리모델링을 하면 560%까지 용적률이 늘어난다. 지금까지는 건축심의에서 증가 범위를 정하는 기준이 없어 사업별, 자치구별 편차가 생긴다는 지적이 있었다.

서울시 관계자는 “리모델링은 도시 밀도를 높인다는 측면에서 정비사업과 유사하지만 관련 법체계가 미비해 공공기여가 충분히 이뤄지지 않았다”며 “사업자 입장에서도 기준을 명확히 함으로써 심의에 대한 예측 가능성이 커졌다”고 설명했다. 이 관계자는 “강제성이 없는 유도 기준이기 때문에 상황이 여의치 않은 단지는 위원회에서 재량껏 완화해줄 수 있다”고 덧붙였다.

사업성이 낮은 일부 단지는 사업에 걸림돌로 작용할 것으로 전문가들은 예상했다. 한 건설사 관계자는 “지금까지는 상식적으로 타당하다고 판단하면 건축심의에서 증가 범위를 허용해주는 경우가 많았다”며 “운용지침을 맞추려면 비용이 증가하기 때문에 비강남 등 사업성이 낮거나 기여를 위한 면적 여건이 안 되는 곳은 영향을 받을 수밖에 없다”고 주장했다.

규제가 추가되면서 공급이 위축될 가능성도 제기된다. 아직 리모델링의 성과가 나타나는 곳은 극소수다. 내력벽 철거 허용 여부, 안전성 검토 등이 발목을 잡고 있어서다. 이동훈 리모델링협회 정책법규위원장은 “임대주택까지 짓도록 하면 사업을 포기하는 곳이 생길 것”이라며 “주택 노후도가 심각한 만큼 서울시는 강북 등 사업성이 부족한 곳에서 리모델링을 어떻게 활성화할지 고민해야 한다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com