공시가 오르니…상한제 아파트 분양가 '들썩'

서울 공시지가 급등 '후폭풍'

분양가 '땅값+공사비'로 산정
재건축 땅값 비중 60%정도

작년 대비 공시지가가 18.4% 오른 서울 서초구 반포주공 1단지 3주구. /한경DB

정부가 집값 급등을 막기 위해 민간택지에도 분양가 상한제를 도입했지만 올해 표준지 공시지가를 급격히 올리면서 서울 신규 아파트 분양가가 더 높아질 전망이다. 땅값이 오른 만큼 분양가에 반영할 수밖에 없기 때문이다. 상한제 대상 아파트는 표준지 공시지가를 기준으로 땅값을 매긴다.

강남 재건축 부지 공시가 10~20%↑

13일 한국경제신문이 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’를 통해 분석한 결과 강남권 주요 재건축 사업장 내 표준지 공시지가가 전년 대비 최고 20%가량 오른 것으로 나타났다. 서초구 반포주공1단지 3주구 표준지 공시지가는 지난해 3.3㎡당 5016만원에서 올해 5940만원으로 18.4% 상승했다. 강남구 개포현대1차는 같은 기간 3.3㎡당 4422만원에서 5049만원으로 14.2% 올랐다.

단독·다세대주택이 밀집한 재건축 사업장도 인상폭이 컸다. 지난해 3.3㎡당 2264만원이던 서초구 방배5구역 내 표준지 공시지가는 올해 11.1% 올라 2515만원이 됐다. 연말 분양을 앞두고 있는 방배6구역도 전년(2247만원)보다 10.3% 오른 2478만원을 기록했다. 비(非)강남권도 마찬가지다. 동작구 흑석9구역 표준지 공시지가는 3.3㎡ 1208만원에서 1327만원으로 9.8% 상승했다. 954만원이던 장위4구역 표준지 공시지가는 올해 997만원이 됐다.

표준지가 없는 정비사업장도 비슷한 폭으로 공시지가가 오를 전망이다. 개별 토지의 공시지가가 표준지 공시지가를 기준으로 산정되기 때문이다. 표준지는 전국 토지 3353만 필지 중 대표성이 있는 토지 50만 필지다.

국토부에 따르면 올해 강남구(10.54%) 서초구(8.73%) 송파구(8.87%) 등의 표준지 공시지가는 서울 평균(7.89%)보다 더 오른다. 재개발 사업과 교통망 건설이 활발한 서대문구(8.40%) 노원구(8.38%) 동대문구(7.53%) 등도 전년보다 상승폭을 키웠다.

상한제 아파트 분양가 10% 올라

국토부는 현재 서울 강남구 서초구 마포구 등 13개 자치구 및 강서구 노원구 동대문구 성북구 은평구 내 37개 동 등에 분양가 상한제를 적용하고 있다.

분양가 상한제 지역에선 땅값과 건축비를 합쳐 분양가가 정해진다. 건축비는 정부가 고시하는 기본형 건축비에 가산비 등이 포함된다. 지역별로 큰 차이가 없다. 땅값은 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가사가 매긴다. 공시지가에 따라 분양가격이 천차만별일 수밖에 없는 이유다.

표준지 공시지가는 오는 4월 10일 최종 확정된다. 전문가들은 공시지가 인상에 따라 서울 새 아파트 분양가가 10%가량 더 오를 것으로 내다본다.

당초 신반포·3차경남(원베일리) 재건축조합은 상한제 적용 시 전용 84㎡ 일반분양가를 10억원 수준으로 예상했다. 이 중 5억5000만원(대지면적 36.3㎡)이 택지비다. 지난해 공시지가인 3.3㎡당 5000만원으로 계산했다. 이를 인근 반포3주구 공시지가 상승률(18.4%)로 계산하면 택지비는 6억6000만원으로 뛴다. 분양가는 10억원에서 11억1000만원으로 11%가량 상승한다.

대지 지분이 큰 사업장은 분양가가 더 오를 전망이다. 강남의 한 재건축조합장은 “사업비 중 공사비와 땅값 비중이 1 대 2에 달할 정도로 땅값이 비싸다”며 “분양가 상한제를 적용받으면 공시지가가 오르는 만큼 분양가도 함께 상승할 것”이라고 말했다.

다만 공시지가 인상에 따라 분양가가 오르더라도 후분양 등으로 분양 방식을 바꿀 사업장은 드물 것이란 분석이다. 신반포3차·경남 조합 관계자는 “공시지가 인상으로 매년 10%씩 분양가가 오르더라도 상한제 적용을 받을 땐 주변 시세보다 여전히 60~70% 낮다”며 “4월 28일 전에 입주자 모집공고를 내 분양가 상한제를 피할 것”이라고 말했다. 분양가 상한제가 유예된 4월 28일 이전에 서둘러 분양을 준비 중인 정비사업장들도 새 표준 공시지가를 반영하기 어려울 전망이다.

각 지자체의 분양가 심사심의위원회도 변수다. 상한제 분양가가 높아지더라도 심의위원회가 분양가를 최종 결정하기 때문이다. 한 대형 건설사 관계자는 “최소한의 택지비와 건축비로 분양가를 정해 분양 신청을 해도 지자체에서 분양가를 과도하게 낮추는 경우가 많다”며 “정부가 분양가를 낮추고자 하는 의지가 강한 만큼 상한제 분양가를 올리기 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.

양길성 기자 vertigo@hankyung.com