[집코노미TV] 망하기 싫다면…월세가 최고, 집 매입이 최악

'집'터뷰

존리 메리츠자산운용 대표

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 특별한 분 모셨습니다. 존리 메리츠자산운용 대표 모셨습니다. 부동산과 주식 관련한 얘기를 좀 해보고 싶은데요. 대표님께서 한국의 금융 문맹률이 굉장히 높다고 하셨는데요. 그 반면에 부동산에 대한 관심은 높잖아요.

▷존리 대표
‘부동산이냐 주식이냐’는 질문을 많이 받는데요. 일본의 케이스를 들어볼게요. 일반이 왜 저렇게 경제적으로 어려워졌을까. 너무 많은 자산이 은행과 부동산에 몰려 있기 때문에 경제가 피폐해진 것이거든요.

투자를 왜 하죠? 돈을 벌려고 하죠. 확장성이죠. 예컨대 스타벅스에 투자한다면 뭘 보고 투자할까요. 점포가 1000개인데 10년 뒤에 1만개라면 매출액은 10배가 되겠죠. 그 확장성을 보고 장기투자를 하는 것이죠. 시간을 기다리면서, 회사가 성장할 기회를 주면서요.

부동산의 확장성은 어떨까요? 50년 전에 50평짜리 아파트를 샀는데 50년 뒤에 5000평이 되나요? 그런데 가격이 올라가 있죠. 그거 때문에 투자하는 거 아닌가요?

주식과 비교한다면 부동산은 얼마나 올랐을까요. 아주 작은 부분만 올랐죠. 주식은 확장성이 엄청난 거예요. 하지만 부동산은 인플레이션을 따라가게 돼 있죠. 그런데 사람들은 부동산이 더 좋다고 착각해요. 부동산은 매일 팔 수가 없다 보니 20억 주고 샀던게 20년 뒤에 30억이 돼 있기도 하죠. 하지만 그 시간 동안 주식을 했다면? 엄청 더 벌었겠죠. 사람들은 이 기간을 생각하지 못해요.

부동산이 무조건 나쁘다는 건 아닙니다. 어차피 내가 살 공간이기도 하고요. 개인적으로 가꾸기도 하고요. 하지만 부자가 되는 결정적 수단은 아니라고 봐요. 젊은 사람은 부동산에 연연할 필요 없어요. 내 돈이 더 빨리 일하는 주식이 더 좋은 방법이죠. 매일매일 할 수 있다는 장점도 있죠.

부동산은 대부분 부채를 끼고 사죠? 열심히 일하지 않는 자산에다 빚을 갚기 위해 돈을 넣어야 하는 거죠. 점점 재산의 너무나 많은 부분이 부동산에 들어가게 됩니다. 더 큰 부자가 되는 길을 막는 것이죠. 그것도 금융문맹의 일종입니다. 무조건 부동산이 좋다고 생각하고, 주식은 나쁘다고 생각하는 게 말이죠.

▶구민기 기자
수익률로 놓고 봤을 때 주식이 더 괜찮다는 건데요. 하지만 수익률이 나오는 것도 있고, 안 나오는 것도 있는데요.

▷존리 대표
부동산도 마찬가지죠. 일본의 케이스를 볼까요? 도쿄의 부동산이 30년 전 가격 대비 40%밖에 안 됩니다. 일본 경제가 어려워진 이유는 부동산가격의 하락이에요. 인구가 줄어들게 되면 어쩔 수 없이 부동산가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 재산이 부동산에 몰려 있으면 위험하다는 거죠. 한국은 최악의 상태입니다. 80%가 몰려 있어요. 맹목적인 상태. 부동산이 자산의 30%가 넘으면 안 됩니다.

▶구민기 기자
레버리지 투자를 할 수도 있고, 갭투자라고 해서 전세를 끼고 할 수도 있고요. 적은 금액으로 부동산으로 벌 수도 있는데요.

▷존리 대표
충분히 고려할 부분은 있죠. 그런데 레버리지는 집값이 하락했을 경우 재산이 많지 않은 사람에겐 큰 위험이 따르죠. 갭투자가 그 중에 하나죠. 굉장히 위험한 투자방법입니다. 이렇게 극단적인 건 좋은 투자는 아니고요. 부동산이 무조건 오른다는 생각을 갖고 있는 건 잘못됐다고 생각해요.

▶구민기 기자
그런 방법도 유효하긴 하지만 리스크가 너무 크다?

▷존리 대표
이익도 극대화할 수 있지만 떨어질 때 자신의 재산이 가장 빨리 달아나게 만드는 수단이 될 수도 있거든요. 주식에 투자할 때도 월급의 10%씩 하라는 게 그겁니다. 빚 내서 하지 말란 거예요. 기다릴 수가 없게 되거든요.

▶구민기 기자
30대라면 주식으로 하라고 하셨는데. 요즘 부동산에 관심 갖는 30대가 많아요.

▷존리 대표
일본도 그랬어요. 잘못된 금융지식이죠. 어릴 때부터 주식은 위험하고, 집은 항상 가격이 오른다는 교육을 받은 거죠. 그게 잘못됐다는 거예요. 물론 부동산도 재산의 일정 부분일 필요가 있지만 재산의 80~90%가 몰려 있다는 건 심각한 겁니다. 일본은 인구가 줄고 고령화가 진행되면서 집의 가치가 떨어지고 있어요. 지방엔 빈집이 많아서 문제가 되고 있어요.

우리도 앞으로 그렇게 될 가능성이 큰데 무작정 부동산에 투자한다면 일본 같은 길을 가는 거예요. 부동산은 일하는 돈이 아니에요. 집 한 채 갖고 싶은 마음이라면 이해가 됩니다. 그런데 부를 늘리는 데는 주식이 훨씬 좋습니다.

▶구민기 기자
최근 3~4년 부동산시장이 너무 급등하는 바람에 그런 생각을 하는 30대가 많은 것 같습니다.

▷존리 대표
그것도 사실 일부예요. 서울 일부죠. 갭투자했던 분들 고생하잖아요. 투자는 도박처럼 되면 안 됩니다.

▶구민기 기자
30% 정도를 부동산으로 가지라고 하셨는데….

▷존리 대표
없어도 돼요.

▶구민기 기자
그럼 전세나 월세?

▷존리 대표
월세가 제일 좋죠.

▶구민기 기자
전세 보증금마저도 투자를 해야 하니까?

▷존리 대표
그럼요. 월세가 제일 좋습니다.

▶구민기 기자
요즘 전세대출 이자율도 낮은데요.

▷존리 대표
예컨대 집이 5억원인데 전세보증금이 4억~4억5000만원이라면 그만큼 돈이 묶여 있는 거잖아요. 그것보단 월세를 더 내더라도 나머지를 투자하는 게 좋겠죠. 부자가 되기 위한 여러 선택지가 있잖아요. 30대라면 집에 연연할 필요 없단 거예요.

▶구민기 기자
이 자리에서 어떤 분께선 이런 말씀을 하셨어요. 주식과 부동산을 비교하면서 주식은 매일같이 들여다봐야 하고 매일같이 공부해야 하서 일에 집중할 수 없지만, 부동산은 한 번 하면 쭉 간다고요.

▷존리 대표
지극히 잘못된 생각입니다. 완전히 0점이에요. 주식을 투기로 생각하는 거예요. 주식은 10~20년 들고 있는 건데 이해하지 못했기 때문이에요. 주식은 기업의 성장을, 확장을 보고 투자하는 겁니다. 삼성전자 주식을 샀다면 삼성전자 직원들이 내 돈을 벌어주기 위해서 일을 하는 거예요. 나는 시간을 주는 것이고요. 그런데 사람들은 자신이 돈을 벌려고 하죠. 샀다팔았다 하면서. 그건 카지노예요. 근데 그걸 주식투자 한다고 얘기하죠. 변동성을 자신이 맞추려고 하는 걸 주식투자라고 착각하고 있는 겁니다.

▶구민기 기자
그렇군요. 지금까지 부동산과 주식에 대해서 존리 대표님과 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영·편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴