세제·대출·청약 규제 망라, 투자수요 감소 기대…"하락 가능성은 낮아" 화성·김포·안산·인천 등 비규제지역 몰릴 가능성…근본적 대책 필요
정부가 20일 수원 수원 영통·권선·장안구 등 3개 구와 안양 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 지정한 것은 교통 호재와 맞물려 있는 경기 서남부 지역의 과열을 막기 위한 조치다.전문가들은 이들 지역의 양도소득세 중과, 대출 규제 강화 등의 조치로 갭투자 등 일부 단기투자 수요가 감소할 것으로 예상하지만, 또 다른 비규제지역으로 풍선효과가 나타나는 게 아니냐는 우려도 내놓고 있다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "조정대상지역이 단순 청약 규제를 넘어 세제·대출 등 웬만한 규제를 총망라하고 있고, 이번에 주택담보대출비율(LTV) 등 규제가 종전보다 강화된 만큼 일단 투기수요를 진정시키는 효과는 있을 것"이라며 "특히 3월부터 3억원 초과 주택 매입 또는 분양시 자금조달계획서 제출이 의무화되면서 일부 규제 효과가 기대된다"고 말했다.
직방 함영진 빅데이터랩장도 "기존에 없던 다양한 규제가 가해지고, 정부의 강력한 실거래가 단속도 예정돼 있는 만큼 단기적으로 급등하던 호가가 숨고르기에 들어갈 것"이라며 "집값 상승세가 둔화하고 거래량도 줄어들 것"이라고 내다봤다.특히 이번에 신규로 지정된 곳 분만 아니라 기존 조정대상지역 전역에 걸쳐 대출 규제가 강화되면서 가수요 차단에 일정부분 영향을 줄 것으로 전문가들은 예상했다.
전문가들은 분양시장 과열도 다소 진정될 것으로 기대했다.
지난 19일 1순위 청약에 나선 수원 팔달구 '매교역 푸르지오 SK뷰'는 1순위 청약에 무려 15만6천여명이 몰리는 등 과열 현상을 보였다.그러나 앞으로 조정지역내 전매·대출 규제가 강화되면서 투자수요가 다소 감소할 수 있다는 것이다.
그러나 규제 특성상 이미 집값이 오를 만큼 오른 뒤에 조처가 취해져 '뒷북 행정'이라는 비판도 나오고 있다.
NH투자증권 김규정 부동산전문위원은 "정부가 면밀한 시장 모니터링을 통해 좀 더 일찍 움직였어야 하는데 중저가 주택이 1억∼2억원씩 이상 오른 상황에서 다소 늦은 감이 있다"며 "일시적으로 외부에서 들어오는 단타성 투기 수요는 걸러질 수 있지만 상당부분 집값이 오른 상황에서 추가 상승을 막는 효과 정도에 그칠 것"이라고 전망했다.최근 수도권과 일부 지방에서 나타나고 있는 과열 조짐에 비해 규제가 제한적이라는 지적도 있다.
건설산업연구원 김성환 부연구위원은 "일명 '수용성' 지역 가운데 기존 조정대상지역을 투기과열지구나 투기지역으로 격상하지 않은 이유를 모르겠다"며 "이들 지역은 추가 규제 대상에서 빠지면서 가격이 계속해서 오를 가능성도 있다"고 예상했다.
최근 '수용성' 일부와 안양·의왕시 아파트값이 급등한 것이 신분당선 예비타당성 통과, 월곶-판교선·인동선 등 교통 호재 영향이 큰 만큼 투자수요 억제가 제한적일 수밖에 없다는 전망도 많다.
한 부동산 전문가는 "정부가 집값을 잡겠다면서 유동성을 막지 못한 상태에서 계속해서 교통 호재 등 개발 재료를 쏟아내고 있으니 엇박자 정책이 되고 마는 것"이라고 말했다.
지난해부터 계속해서 투자 수요가 몰리고 있는 대전시 등 지방 일부 지역을 여전히 규제 대상에서 제외하면서 지방까지 투기장이 될 수 있다는 지적도 나온다.
특히 이번 신규 규제지역이 일시적으로 관망세를 이어가는 동안 규제지역을 피한 자금이 또 다른 비규제지역으로 몰려 연쇄작용을 일으킬 것이라고 전문가들은 우려한다.
초저금리와 유동성 장세 속에서 오른 지역만 규제하는 '두더지 잡기식' 집값 잡기는 한계가 있을 수밖에 없다는 것이다.
이미 수원·용인·성남을 한차례 휩쓸고 간 갭투자 수요 등은 현재 경기도 화성 병점·동탄1신도시와 오산, 평택, 안산, 김포, 인천 송도·청라, 부천, 시흥 등지까지 휩쓸고 있다.
한국감정원에 따르면 안산시 아파트값은 지난 1월 말 기준 직전 3개월간 2.24%, 화성시는 1.75% 상승했다.
이미 조정지역으로 묶여 있는 구리시와 하남시도 각각 3.11%, 3.85% 뛰었다.
조정지역을 넘어 투기과열지구로 묶인 광명시조차 이 기간 5.02% 상승했다.
서울의 도봉구의 중개업소 대표는 "수원 영통·성남·하남 등 일부 수도권의 전용 84㎡ 아파트값이 10억원이 넘는 고가주택이라는데 '노·도·강'(노원·도봉·강북구), 은평구 등지는 서울인데도 84㎡ 아파트값이 10억원을 밑돌다 보니 상대적으로 싸게 느껴지는 것"이라며 "수도권을 보며 이들 지역에서 '갭메우기'가 나타날 정도"라고 했다.
이 때문에 전문가들은 집값 안정을 위한 보다 근본적인 대책이 필요하다고 지적한다.주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "정부가 대책을 내놓을 때마다 일시적으로 투자수요 유입이 감소하는 효과는 있겠지만 규제발표의 주기가 점점 짧아지고 있다는 게 우려스럽다"며 "규제정책이 가진 한계성이 드러난 만큼 이 부분에 대한 근본적인 점검이 필요하다"고 말했다.