2018년 12.8%→작년 35.2%…중도금 대출 못받아 당첨자 자금 부담 커져 위례신도시 등 영향에 강남3구 분양가 하락, 비강남권은 20∼30% 올라
지난해 서울 아파트 평균 분양가가 전년보다 다소 낮아졌지만 중도금 대출이 되지 않는 9억 초과∼15억원 이하 분양 비중은 커진 것으로 나타났다.8일 부동산114가 2018년(7천967가구)과 2019년(1만4천321가구) 서울에서 분양된 아파트 총 2만2천288가구의 분양가를 분석한 결과, 2018년 12.8%였던 9억원 초과∼15억원 이하 아파트 비중이 지난해 35.2%로 크게 늘었다.
서울 등 투기과열지구에서 분양가 9억원 초과 아파트는 원칙적으로 중도금 대출이 금지돼 청약 당첨자가 분양가 전액을 스스로 부담해야 한다.
주택도시보증공사(HUG)가 분양보증 심의 과정에서 새 아파트의 분양을 규제하지만, 집값 상승세가 계속되면서 직전 분양 단지와 분양가와 같거나 넘어서는 경우가 많았던 것이다.지난해 송파 위례신도시에서 분양한 호반써밋송파2차와 계룡리슈빌퍼스트클래스 등의 중대형 아파트가 분양가 상한제 대상임에도 9억∼13억원대에 분양된 것도 이 가격대 분양 물량이 증가한 원인이다.
이에 비해 중도금 대출이 가능한 분양가 9억원 이하 아파트 비중은 2018년 76.6%에서 지난해에는 60.1%로 감소했다.
이는 2018년에 강남구 개포동 디에이치자이, 서초구 반포동 디에이치라클라스, 서초동 래미안리더스원 등 강남 요지에서 초고가 아파트 분양이 집중됐던 것과 달리 작년에는 분양가 상한제 대상인 송파 위례신도시를 비롯해 강남구 역삼동 시티프라디움더강남, 서초구 서초동 지에스타워, 송파구 거여동 송파시그니처롯데캐슬 등 강남 외곽과 소규모 주상복합 단지에서 9억 이하와 15억원 이하 분양이 많았다.
이러한 입지상의 차이로 강남 3구의 평균 분양가는 2018년 4천373만원에서 지난해 2천877만원으로 크게 낮아졌다.이 영향으로 서울 아파트 전체 평균 분양가도 2018년 3.3㎡당 2천804만원에서 지난해에는 2천614만원으로 내려왔다.
그러나 중고가 아파트가 위치한 비강남 지역의 분양가는 더 높아졌다.
동작구의 아파트 분양가는 2018년 3.3㎡당 평균 2천207만원에서 지난해 2천873만원으로 38.3% 뛰었다.
또 성북구는 2018년 3.3㎡당 평균 1천803만원에서 지난해 2천392만원으로 32.7% 오르며 3.3㎡당 2천만원을 넘어섰다.
같은 기간 강서구의 아파트 분양가는 3.3㎡당 1천961만원에서 2천488만원으로 26.9% 올랐고, 동대문구는 3.3㎡당 2천207만원에서 2천758만원으로 24.9% 상승했다.
구로구는 1천334만원에서 1천646만원으로 23.4%, 노원구는 1천811만원에서 1천917만원으로 5.9% 각각 올랐다.
지난해 분양가가 오른 곳이 많지만 청약 시장에 대한 관심은 여전히 뜨겁다.
집값이 급등하면서 과거보다 오른 분양가도 주변 시세보다 수억원 이상 낮아 시세차익이 보장되기 때문이다.
강남권이나 공공택지인 위례신도시에 분양되는 아파트는 분양가가 주변 시세보다 4억∼5억원, 일부 강남 재건축 단지는 7억∼8억원 이상 낮아 '로또 아파트'로 인식되고 있다.부동산114 김은진 리서치팀장은 "중도금 대출이 안 되는 9억원 초과 아파트가 늘어나 청약 당첨자들의 자금 부담은 커지게 됐지만 여전히 높은 시세차익으로 인해 청약 당첨은 하늘의 별 따기 수준"이라며 "무주택자로 오랜 기간 살아온 현금 부자들에게 로또 아파트 당첨 기회가 돌아가는 다소 아이러니한 상황이 연출되고 있다"고 말했다.