정부의 공모리츠(부동산투자회사) 활성화 방안 발표 등에 힘입어 지난해 국내 리츠 자산운용 규모가 50조원을 넘어섰다.
한국리츠협회(회장 김대형)는 지난해 말 기준으로 리츠시장의 동향을 집계·분석한 결과 국내 리츠의 자산운용 규모는 51조5075억원을 기록했다고 11일 밝혔다. 2018년에 비해 17.3% 증가한 수준이다. 2013년 이후 연평균성장률도 27.9%로 높았다.
운용 리츠 수는 248개로 집계됐다.전체 리츠 중 위탁관리리츠의 자산운용규모는 47조352억원(215개)으로 많았다. 기업구조조정리츠는 4조4억원(29개), 자기관리리츠는 4719억원(4개)이었다. 총 248개 운용리츠 중 상장된 리츠는 7개로 시가총액은 2조579억원(자산운용 규모 3조3145억원)으로 나타났다.
투자유형을 세분화한 결과 주택(61.3%), 오피스(22.9%), 리테일(10.3%), 혼합형(2.9%), 물류(1.9%), 호텔(0.8%) 순이었다. 주택과 상업용 부동산에 투자하고 있는 리츠로 구분해 보면 주택리츠의 증가율은 20.6%였고 상업리츠의 증가율은 12.3%로 조사됐다. 최근 3년간 주택리츠의 증가율은 큰 폭으로 축소(68.3%→20.6%)된 반면 상업리츠(14.8%→12.4%)는 소폭 하락했다.
2016년부터 공공지원민간임대주택과 같은 정부의 주택리츠 공급이 시작됐다.정부의 적극적인 공급으로 주택리츠는 가파른 증가추세를 보여 왔지만 최근 공급이 마무리되면서 주택리츠의 증가율이 축소되고 있는 것이다. 국내 리츠시장이 주택 중심에서 벗어나 상업리츠인 오피스, 리테일, 물류, 호텔, 혼합형 등으로 다양화되고 있다는 게 리츠협회의 설명이다.글로벌 리츠시장이 보여주고 있는 다양한 투자유형과 비슷한 추세다.리츠 시장 확장기조의 원동력 중 하나는 리츠 활성화를 위한 제도개선이다.작년 말 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되면서 기존 DB(확정급여)형 외에 DC(확정기여)형 및 IRP(개인형 퇴직연금) 가입자의 상장리츠 직접투자가 허용됐다. 지난 1월에는 조세특례제한법 개정안이 시행되면서 공모리츠에 3년간 5000만원 한도로 투자할 때 저율배당소득 분리과세(9%)가 적용되고, 공모리츠 현물출자 때 양도차익을 과세이연하는 특례의 적용기한이 연장됐다.
오는 4월 1일부터 시행 예정인 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 개정을 통해 공모재간접리츠의 사모펀드 편입비율을 종전 10%에서 완화돼 지분제한이 없어졌다. 또 공모재간접펀드의 경우 리츠는 투자대상에서 제외되었지만 사모리츠의 50%까지 취득이 허용됐다.이는 리츠와 펀드간 상호 투자 허용범위가 확대된 것이다.
지난해 10월 말 3기 신도시에 대한 지구지정이 완료돼 올해부터 토지보상 절차에 들어갈 예정이다. 유동자금 성격의 토지보상금이 예년보다 대폭 시중에 풀릴 전망이다. 정부는 2007년 보상금을 토지로 보상받을 수 있는 대토보상제도를 도입한 데 이어 2010년에는 대토보상권을 현물로 출자하여 공동개발을 할 수 있는 대토개발리츠를 도입했다. 최근 국토부는 대토보상을 리츠에 활용하는 방안을 적극적으로 연구·검토하고 있다. ‘공익사업에 따른 토지보상금 유동성 관리 방안’을 마련해 발표를 준비 중이다. 이러한 제도개선을 통해 리츠 시장 확대 기조는 더욱 탄력을 받을 것으로 예상된다. 제도개선의 주요한 초점은 공모시장 활성화이다. 지난 달 말 국내 상장리츠는 총 7개 리츠로 시가총액은 1조7000억원대다. 이는 2018년 기준 국내 GDP(1894조원)의 0.09%에 불과하다.지난해 말 미국의 상장리츠 규모는 1539조원(219개)으로 미국GDP의 6.8%에 달한다. 일본 상장리츠는 175조원(64개)으로 일본GDP 대비 약 3.2%이다.
글로벌 시장규모와 비교해 볼 때 국내 상장리츠 시장은 아직 걸음마 단계다. 하지만 최근 제이알투자운용, 이지스자산운용, 미래에셋자산운용, 코람코자산신탁, 마스턴투자운용 등 AMC(자산관리회사)들의 상장리츠 출시 준비가 활발해지고 있다. 이지스자산운용은 태평로 빌딩, 제주조선 호텔을 물건으로 한 ‘이지스밸류플러스 위탁관리리츠’와 부평 더샵 민간임대주택을 물건으로 한 ‘이지스레지던스 위탁관리리츠’의 상장을 준비 중이다. 공모 규모는 각각 2350억원과 1000억원 정도이다. 제이알투자운용은 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워를(자리츠 제이알제26호 위탁관리리츠)물건으로 한 ‘제이알글로벌 위탁관리리츠’의 상장을 준비 중이다. 공모 규모는 약 4000억~4500억원이다. 미래에셋자산운용은 광교 센트럴푸르지오시티 내 상업시설을 물건으로 한 ‘미래에셋맵스제1호 위탁관리리츠’의 상장을 추진 중이다.공모 규모는 700억~800억원 정도이다. 코람코자산신탁은 주유소 189개를 기초로 한 ‘코람코에너지플러스 위탁관리리츠’의 상장을 추진하고 있다.공모 규모는 약 1000억원이다. 마스턴투자운용은 파리의 오피스빌딩을 물건으로 하여 상장을 준비 중이다.
올해에는 본격적으로 리츠 시장 활성화가 이루어질 것으로 보인다. 자본시장법 시행령 개정을 통해 공모재간접리츠의 지분제한 완화와 공모재간접펀드의 사모리츠 편입이 허용될 예정이다. 게다가 국토부는 대토보상리츠 활성화, 공모리츠에 대한 토지분 재산세 분리과세 유지와 함께 취득세 일부 감면과 같은 제도개선을 관련 부처와 검토 및 추진 중에 있다. 또 주택도시기금의 여유자금 3000억원을 재원으로 한 앵커리츠도 탄생할 예정이다. 김상진 리츠협회 연구위원은 “정부의 적극적인 지원과 AMC의 다양한 신규 상장리츠 출시를 통해 리츠시장의 규모가 커지고 일반인이 리츠에 투자할 기회가 더욱 확대될 것”이라고 설명했다. 김진수 기자 true@hankyung.com