분양가 상한제 3개월 유예…서울 '알짜 청약' 선택 폭 넓어졌다

30일 르엘 신반포 1순위 청약
래미안 용두·흑석3 내달 분양
둔촌주공·래미안 원베일리 등
강남 재건축 단지 한숨 돌려

HUG와의 분양가 협상이 변수

1만2000여 가구의 재건축 대단지 서울 강동구 둔촌주공아파트

올봄 아파트 분양 시기에 영향을 미치는 변수가 잇따르고 있다. 민간택지 분양가 상한제 시행, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 발생, 국회의원 선거 등 내외부 요인 때문에 일정을 당기거나 미루는 단지가 속속 나타나고 있다. 정부가 당초 4월 28일이던 민간택지 분양가 상한제 유예 기간을 3개월 더 미루면서 서울 주요 단지는 일단 시간을 벌었다. 4~5월 집중적으로 쏟아질 것으로 예상한 분양 물량이 분산된 만큼 예비청약자의 선택 폭이 넓어졌다. 다만 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 결정을 두고 치열한 샅바싸움이 불가피하다.

○상한제 유예 추가 연장에 ‘숨통’

연말까지 서울에서 나올 예정인 일반 분양 물량은 2만1900여 가구(임대 제외)다. 이 중 재개발·재건축 등 도시정비사업을 통해 분양되는 물량이 1만7100여 가구로 전체의 80.5%를 차지한다.

총선 이후 몰릴 것으로 예상됐던 분양 물량은 7월 말까지 순차적으로 나올 가능성이 높아졌다. 국토교통부는 당초 4월 28일로 끝나는 상한제 유예 기간을 오는 7월 28일까지로 3개월 연장하기로 했다. 재개발·재건축 조합이 코로나19 확산에 대한 우려로 조합 총회를 개최하지 못하는 상황을 반영했다.

정비사업 조합들은 그날까지 입주자 모집공고를 하면 분양가 상한제 적용을 받지 않고 종전 규정대로 일반 분양가를 정할 수 있다. 이 경우 분양가 상한제를 적용받는 것보다 10%가량 높여받을 수 있어 조합원에게 유리하다는 게 업계의 대체적인 시각이다.

가장 먼저 분양하는 곳은 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포’(신반포 14차 재건축)다. 30일 1순위 청약을 받는다. 총 280가구 중 67가구를 일반에 분양한다. 전용면적별 일반분양 가구는 54㎡ 13가구, 59㎡ 13가구, 84A㎡ 13가구, 84B㎡ 20가구, 전용 100㎡ 8가구 등이다. 3.3㎡당 분양가는 평균 4849만원으로 전용 59㎡ 기준 10억9500만~12억3000만원대다. 롯데건설은 잠원동 신반포13차 98가구(총 330가구) 분양도 다음달 진행한다. 두 단지 모두 규모는 크지 않지만 강남 요지인 데다 교통이 편리하고 학군이 좋아 관심이 높다.

삼성물산은 ‘래미안 용두’를 다음달 분양할 계획이다. 동대문구 용두동 용두6구역을 재개발해 총 1048가구(일반분양 477가구)로 짓는다. 1호선과 2호선 지선환승역인 신설동역, 1호선 제기동역을 이용할 수 있다.

GS건설이 시공하는 흑석3구역도 4~5월께 분양이 가능할 것으로 보인다. ‘준강남’으로 떠오르는 동작구 흑석동에 들어서는 1772가구(전용면적 59~120㎡) 규모의 대단지다. 이 중 364가구가 일반에 나온다. 지난달 관리처분변경 인가를 위한 총회를 마치고 HUG와 분양가를 협의 중이다. GS건설은 은평구 수색6구역, 수색7구역, 증산2구역 등을 포함해 일반분양 1600여 가구를 4~6월 쏟아낼 계획이다.

○둔촌주공 등 여름 분양 기대

서울 서초구 신반포3차·신반포23차·경남아파트 통합재건축인 ‘래미안원베일리’

올 분양시장 최대어인 강동구 둔촌주공을 포함해 강남구 개포동 개포주공1단지, 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축) 등 알짜 단지들은 상황에 따라 일정이 달라질 수 있다. 국토부는 상한제 시행을 연기하는 대신 총회를 5월 이후에 열도록 주문했다. 강행하면 감염병 예방법 등 방역 관련 법령에 의해 제지하는 방안도 검토 중이다.

HUG와의 분양가 논의도 주요 변수다. 권일 부동산인포 팀장은 “서울 분양 물량은 모두 사업성이 좋고 시세차익 기대도 큰 곳에서 나온다는 게 공통점”이라며 “당초 일정이 겹쳐 한 곳만 선택해야 했는데 (일정이) 분산되면서 선택 폭이 넓어졌다”고 말했다.

둔촌주공은 총 1만2000여 가구의 대단지로 일반분양만 4700여 가구에 달한다. 조합과 HUG의 분양가 이견이 큰 상태라 7월 말까지 분양이 늦춰질 것으로 예상된다. 3.3㎡당 분양가를 조합은 3500만원, HUG는 2970만원을 고수하고 있다. 협의가 이뤄지지 않으면 후분양으로 갈 수도 있다.

시세차익 측면에서 가장 주목받는 단지인 반포동 ‘래미안 원베일리’도 조합 일정 등을 감안하면 6월 이후 분양이 점쳐진다. 총 2990가구 가운데 225가구를 일반에 내놓는다.

개포주공1단지는 5월 분양을 목표로 하고 있다. 총회 개최를 최대한 미루도록 하는 국토부 방침 등을 감안하면 늦어질 가능성이 높다. 현대건설, HDC현대산업개발 컨소시엄이 총 6642가구로 짓는다. 이 중 1206가구가 일반분양이다. 대모산, 양재천 등이 인접해 쾌적하다.

○“서울은 코로나 영향 없을 것”

코로나19 사태가 장기화하는 게 여전히 변수다. 전문가들은 그러나 서울 분양시장에 코로나19 사태가 악재로 작용하지는 않을 것으로 예상했다. 조은상 리얼투데이 본부장은 “서울 예비청약자들은 모델하우스를 직접 보는지 여부를 중요하게 생각하지 않는다”며 “대부분 입지와 브랜드가 뛰어난 단지들이라 높은 경쟁률을 기록할 것”이라고 말했다. 권일 팀장도 “코로나발 경기 침체로 기존 아파트 가격이 조정받는다고 하더라도 시세의 절반 수준인 현재 분양가까지 내려가긴 힘들다”며 “서울 청약시장에 대한 관심은 계속될 것”으로 전망했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com