[집코노미TV] 권리분석 1분 만에 끝내고 경매에서 노다지 캐자

'집'터뷰

정충진 법무법인 열린 대표변호사

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 정충진 법무법인 열린 대표변호사 모시고 경매에 대해서 이야기 나눠보겠습니다. 일단 10년 전 금융위기도 있었는데 이때 당시 경매시장 분위기는 어땠었죠?

▷정충진 변호사
금융위기 당시쯤이 부동산가격 상승을 계속 거듭해오다 하락으로 돌아서서 한참 급격한 하락세를 보일 때였거든요. 그러다 보니 금융위기가 하락세를 부채질하는, 기름을 붓는 격이 됐고, 매물들이 늘어났죠. 수요층은 한정돼 있는데 매물은 늘어나고 하다 보니 가격은 많이 떨어지고, 그런 모양새를 보였죠. 이 코로나 사태가 만약 장기화되고 실물경기가 좀 더 암울해진다면, 실물경기와 연동돼 있는 상가 있지않습니까, 상가 아니면 투자를 줄어야 하는 기업들이 보유한 공장 매물들. 이런 매물이 늘어날 가능성이 크죠.

▶구민기 기자
그때는 정말 경매에서 매물이 많이 늘어나서 가격도 굉장히 많이 떨어지는 상황이 오겠네요? 상가 같은 경우엔 요즘 같은 시점에 오히려 경매가 늘어날 것 같아요. 어떨까요?

▷정충진 변호사
주택에 비해선 상가가 매물들이 많이 나올 가능성은 분명한 것 같습니다. 밖으로 나와서 다니는 분들이 없잖아요. 상가 같은 경우엔 매출도 안 나올 건데 월세 부담도 있고 이자도 감당해야죠. 이런 느낌이라면 부담을 느낀 매물들이 출회될 가능성이 있다고 볼 수 있겠네요.

▶구민기 기자
상가 경매시장은 주택과는 조금 다른 게 있나요?

▷정충진 변호사
주택 같은 경우엔 보통 실물경기가 어두워진다고 해서 부동산경기가 꺾이진 않습니다. 반드시 그런 인과관계가 있진 않거든요. 그렇지만 상가는 실물경기과 정말 밀접한 연동이 돼 있죠. 실물경기가 안 좋다면 상가 매출이 줄면서 경매로 나올 가능성이 커지죠. 주택은 당분간 상승 여력이 남아 있고 사람들이 그런 인식도 갖고 있기 때문에 매물이 쏟아져 나올 가능성은 조금 떨어지지만, 상가 매물은 많이 나올 가능성은 분명해 보여요.

▶구민기 기자
경매시장은 부동산시장의 선행지표라는 개념이 있잖아요. 지금 경매시장은 어떤 상황인가요?

▷정충진 변호사
경매가 선행지표라고 한다면 투자자가 대부분인 경매인들이 집값이 오를 것 같으면 경매시장에서 먼저 사고, 저평가된 지역을 선점하고, 이 정도의 혜안을 갖춰야만 가능한 건데 꼭 그렇지는 않거든요. 경매인들 같은 경우엔 일반적으로 집값이 뛰고 있다면 그런 지역에 나온 매물에 몰려서 입찰을 하다 보니 경쟁률을 세지고, 이런 취지라면 선행지표라기보단 동행지표나 약간 늦은 후행지표 이렇게 볼 수 있습니다. 그러니까 현재를 가장 잘 반영하고 있다, 이렇게 볼 수 있을 텐데요.

▶구민기 기자
그럼에도 불구하고 경매를 추천하시는 이유가 있나요?

▷정충진 변호사
경매는 하락장이든 상승장이든 기본적으로 시세보다 싸게 살 수 있다는 거죠. 법적으로 복잡하지 않은 매물 같은 경우엔 급매 시세보다 5~10% 싸게 살 수 있고요. 복잡해서 경쟁이 적은 것들은 반값으로도 살 수 있거든요. 제가 과거에 낙찰받았던 경험 중에서 1억5000만원짜리 아파트를 2000만원에 낙찰받은 적이 있어요. 법적으로 복잡해서 경쟁률이 낮았죠.

▶구민기 기자
엄청 어마어마한데요. 그 정도면?

▷정충진 변호사
그런 것들을 소송을 통해 이겨낸 다음에 정리를 해서 자신이 받고 팔고, 이런 것들이 경매에서 가장 매력적인 모습일 수 있겠죠. 그렇지만 법적으로 복잡한 것들은 전문가들의 영역이니까 일반인들은 쉽게 접근할 수 있는 그런 부분을 찾아야겠죠. 기본적으론 싸게 살 수 있기 때문에 상승장에선 매물도 많지 않습니까. 그럴 때 경매를 통해서 잡을 수도 있고, 하락장에선 급매 시세보다 20% 이상 싸게 살 수도 있죠.

▶구민기 기자
경매시장은 무조건 공부해야 할 분야이긴 하네요.

▷정충진 변호사
부동산 재테크 가운데선 가장 유력한…. 주식이든 부동산이든 저점매수를 한다는 전제가 필요하긴 하겠죠. 앞으로 상승할 것이다, 지금이 최저점이지 않겠는가, 그런 분명한 근거가 있다고 한다면 경매시장에서도 저점 매수의 기회가 될 수도 있긴 하겠죠. 경매만의 특성, 경매를 하게 되면 큰 돈을 벌 수 있다, 이게 아니라 부동산의 흐름을 진단할 수 있어야 하고요. 앞으로 상승할 것이라고 한다면 지금 이렇게 경쟁이 적고, 코로나 사태 때문에 입찰장에 오시는 분들도 적지 않습니까. 이런 기회를 노려서 싸게 받고, 이런 게 가능하겠습니다만 중요한 부분은 부동산 전망에 대한 혜안이 필요하단 거죠.

▶구민기 기자
자신이 입찰하려는 가격이 싼 건지 비싼 건지 일반인 입장에선 판단하기 어려울 수 있잖아요. 만약 그거보다 더 떨어질 수도 있는 것이고요. 어떻게 (적정가를) 판별할 수 있죠?

▷정충진 변호사
경매만으로 수익을 내겠다기보단 부동산시장의 흐름을 보는 거죠. 자신이 경매로 낙찰받고, 2000만~3000만원 싸게 받았다고 치자고요. 명도, 살고 있는 사람을 내보내는 절차를 명도라고 하는데 이걸 하면서 3개월을 보냈더니 집값이 5000만원 떨어졌다면 경매의 매력이 전혀 없는 거잖아요. 결론적으론 경매도 부동산의 흐름을 볼 수 있는 능력, 혜안이 필요하단 거죠. 말씀하신 것처럼 지금은 싸게 사는 것처럼 보이지만 떨어지면 어떻게 할 것인가, 이런 부분들은 본인의 판단 하에서 공부를 해서 흐름을 진단해야 합니다.

▶구민기 기자
대출 부분은 어때요? 요즘은 원체 아파트나 주택을 살 때 돈이 안 나오잖아요. 경매도 비슷한 건지.

▷정충진 변호사
규제가 좀 덜한 편이죠. 보통 지역에 따라 9억 이상이상, 6억 이상, 3억 이상 집을 살 때는 자금조달계획서를 제출하죠. 경매는 그런 게 없고요. 토지를 낙찰받을 때도 원래는 토지거래허가구역을 지정해 놓잖아요. 토지를 사고 싶다면 허가를 받아야 하지만 경매는 그런 게 없거든요. 어떻게 보면 경매는 정부 차원에서 적극적으로 권장하는 규제 영역 밖이라고 보시면 됩니다. 그럼에도 불구하고 대출이나 이런 부분들은 다 적용되긴 합니다. 그렇지만 경매의 특유한 매력들 때문에 조금 더 대출을 많이 받을 수 있기도 합니다.

▶구민기 기자
여러 가지 방법이 있겠네요.

▷정충진 변호사
있죠.

▶구민기 기자
그런데 사람들이 접근하지 못하는 장벽이 있잖아요. 권리분석. 이걸 요약해서 쉽게 설명해주실 수 있나요?

▷정충진 변호사
권리분석을 할 때 책을 쌓아놓고 공시공부 하듯이….

▶구민기 기자
서점에도 엄청 많아요.

▷정충진 변호사
어려운 용어, 판례들 나오면 숨이 턱 막히잖아요. 그러다 보니 포기를 하죠. 일반물건, 특히 초보자들이 접근할 수 있는, 그리고 매물 중에 열에 아홉 건에 들어갈 때 필요한 권리분석은 단 1분이면 정리가 가능합니다.

▶구민기 기자
1분이요?

▷정충진 변호사
네. 책 쌓아놓고 보고, 8주 학원 다니고 이런 게 아니라 제가 말씀드리는 내용 1분만 들어보시면 당장 내일 경매 입찰할 수 있습니다. 권리분석이란 건 자신이 경매로 낙찰받음으로써 등기부가 지저분해진 것들, 이런 것들에 대한 인수할 권리가 있겠는가, 아니면 지금 살고 있는 임차인의 보증금을 인수할 것인가, 달랑 이 두 가지이거든요. 그런데 보통 국가에서 경매를 진행할 때는 이렇게 허투루 진행하진 않아요. 무슨 위험이 있다면 안내를 해줍니다. 그 위험을 알아서 잘 피해가라고 공지를 해준다는 거죠. 그게 매각물건명세서라는 게 있습니다. 모든 물건이 경매로 들어가면 국가에서 매각물건명세서라는 정보를 제공해줘요. 거기에 다 나와 있습니다.

우리가 등기부 상의 권리분석, 세금 압류를 통한 그런 큰 금액이 있다거나 은행의 대출이 저당권이 걸려있다거나, 돈을 빌려쓴 것에 대한 가압류가 걸려있다든가, 이런 지저분한 것들이 많은데요. 이게 과연 자신이 인수할 것인가 아닌가, 이런 것들은 학원에서 배우는 것처럼 말소기준권리를 외우고 판례를 연구할 게 아니라 법원에서 안내를 해줍니다. 인수할 권리가 아무 것도 없으니까 들어오십시오, 이렇게요. 매각물건명세서라는 간단한 서류에 다 나와 있거든요. 등기부 상의 권리분석, 학원에서 4주 동안 배우는 것 말이죠. 방금 말씀드린 것처럼 해당 물건을 낙찰받을 때 말소되지 않을 권리가 무엇이 있는가 했을 때 공란으로 돼 있거나 ‘해당사항 없음’이라고 기재돼 있으면 인수할 게 없는 겁니다. 다 빨간색으로 줄 그어서 깔끔하게 넘어온다는 거죠.

임차인의 보증금을 인수할 것인가, 말 것인가 이 부분도 매각물건명세서에 최선순위 설정이란 게 있습니다. 등기부 상에 최초로 설정된 권리의 기준일이거든요. 그런데 임차인의 전입신고보다 최선순위 설정일이 빠르다면 임차인인 내가 전입신고를 하고 들어올 때 최선순위 설정일인 등기가 있었다는 거잖아요. 임차인은 보증금을 지키고 싶다면 등기부에 뭔가 설정된 곳엔 들어오지 말아야겠죠. 그런 이론을 가지고 만약에 임차인이 전입신고를 하고 들어왔을 때 최선순위 설정된 등기가 없다면 임차인을 보호해줄 필요가 있겠죠. 아무 것도 없는 깔끔한 상태로 들어온 거니까요. 그럴 땐 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수를 하는 것, 그 권리를 임차인의 대항력이라고 해요. 낙찰자가 낙찰받은 다음에 나가주세요, 라고 한다면 보증금 줄 때까지 대항할 수 있는 힘이 대항력이거든요. 그거만 파악하면 되거든요. 말씀드린 것처럼 등기부 상에 지저분하게 있는 것들은 알아서 공지를 해주고요. 그것만 따라가면 되는 것이고. 임차인의 보증금은 최선순위 설정일자와 전입실고일자를 비교해서 전입신고일이 빠르다면 들어올 땐 (이미 설정된 권리가) 아무 것도 없었으니까 임차인의 보증금을 보호해줘야 하는 거죠. 되게 복잡한 것 같지만 두 가지만 유념하고 있으면 내일 당장이라도 입찰할 수 있는 거죠.

▶구민기 기자
지금까지 말씀해 주신 걸 들어보면 경매는 꼭 해야할 것 같아요.

▷정충진 변호사
아주 매력적인 재테크 수단인 건 분명합니다.

▶구민기 기자
혹시라도 더 모르겠다면 어디로 찾아가면 되죠?

▷정충진 변호사
법무법인 열린에 초·중·고급 경매 강의가 많으니까 오시면 됩니다.

▶구민기 기자
그렇다면 마지막으로 하나만 더 여쭤볼게요. 이것만은 절대 건드리지 말라고 할 만한 건 뭘까요?

▷정충진 변호사
상가 매물들이 많이 나올 거라고 했잖아요. 경쟁률도 그만큼 줄고 값도 떨어지기 때문에 상가에 많이 관심을 가지실 텐데 그렇게 많이 나오는 이유를 먼저 분석할 줄 알아야 한다는 거죠. 그만큼 경기가 어렵고, 월세 건지기도 힘들고, 투자수익이 줄어드니까 나오는 것이거든요. 그런 건 고려하지 않고 매물이 늘어난다고 해서 섣부르게 판단하고 접근한다면 위험하겠죠. 권리분석 같은 부분도 매각물건명세서에 다 나와 있거든요. 초보분들은 그런 것에서 안전한 것들만 들어가시는 게 좋습니다. 그래야 낙찰 받았지만 잔금을 못 내서 보증금을 잃는 경매사고도 줄고요.

▶구민기 기자
알겠습니다. 지금까지 경매시장에서 어떻게 전략을 짜고 대응할 수 있는지에 대해서 정충진 법무법인 열린 대표변호사 모시고 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산1부장
진행 구민기 기자 촬영 조민경 PD 편집 지서영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴