"강남3구 내리고 노도강 오르고"…2008년 금융위기와 닮았다

부동산114 분석 보고서
최근 서울 아파트값, 금융위기 당시와 유사
"경기침체 우려, 집값 상승세 주춤해질 것"

서울 아파트값이 상승흐름으로 전환되고 있다. 서울 송파구 아파트 전경.(사진=뉴스1)

최근 서울 아파트값이 흐름이 2008년 금융위기 당시와 비슷하다는 주장이 나왔다. 경기침체가 우려되는만큼 서울 노도강이나 수도권 외곽지역 상승세는 주춤해진다는 전망이다.

부동산114는 8일 보고서를 통해 "올해 1분기 강남3구는 오름폭이 크게 둔화된 반면 노원, 강북, 성북, 강북 등 서울 중저가 아파트가 몰린 지역은 상대적으로 상승폭이 컸다"며 "글로벌 금융위기가 발생했던 2008년 ‘강남3구(강남·서초·송파)’ 하락, ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 상승과 닮았다"고 밝혔다.

최근과 2008년 금융위기와 현재 상황을 보면 외부 쇼크에 따른 실물경기 침체라는 공통점이 있다는 주장이다. 2008년 당시에는 강남3구 아파트값이 크게 떨어진 반면, 노도강 등 서울 외곽지역은 리먼사태 발생 직전까지 상승했다. 상승세를 유지했던 서울 노도강을 비롯해 수도권 외곽지역의 아파트값은 경기침체 우려가 커지면서 하락세로 돌아선 바 있다.

2007년 말 대비 리먼사태가 발생하기 직전인 2008년 8월까지 서울 아파트값은 노도강으로 대변되는 외곽 아파트값이 급등했다. 지역별로는 △노원(22.23%) △도봉(21.80%) △중랑(18.87%) △금천(12.48%) △강북(12.42%) 등이 순이었다. 반면 같은 기간동안 △송파(-4.26%) △강동(-4.09%) △강남(-2.16%) △서초(-1.61%) 등은 내림세를 나타냈다.

2000년대 이후 가격상승을 주도했던 버블세븐과 강남권 재건축시장이 각종 규제로 2007년부터 하향세를 보였다. 2008년 들어 강남3구는 하락세가 더 두드러졌다. 반면 서울 노도강 등 강북권과 경기 북부 일부 지역은 소형 아파트에 대한 수요가 움직이면서 2008년 상반기까지 상승폭이 커졌다. 리먼사태 발생 직전까지 오름세가 이어졌다는 설명이다.

올해 1분기 서울 아파트값도 이와 비슷한 흐름이라는 분석이다. 1분기에 서울에서는 △노원(4.59%) △강북(4.25%) △성북(3.80%) △동대문(3.44%) 등 9억원 이하 중저가 아파트가 몰린 지역이 가격 상승을 주도했다. 강북지역에서 서울 평균 상승률(1.61%)을 웃돌았다. 반면 고가 아파트가 많은 △용산(0.25%) △송파(0.25%) △종로(0.38%) △서초(0.42%) △강남(0.65%) 등은 대출 규제로 오름폭이 크게 둔화됐다는 설명이다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "문재인 정부 출범 이후 상승세를 견인하던 강남3구 아파트값이 강력한 대출 규제와 보유세 부담, 경기침체 우려 등으로 3월 들어 일제히 하락 전환됐다"며 "코로나19 사태에도 중저가 아파트에 수요가 이어진 서울 노도강과 성북, 동대문 그리고 경기 남부권에서 상승폭이 커졌다"고 말했다.

임 연구원은 강남에서 시작된 매수심리 위축이 확산될 것으로 전망했다. 코로나19 여파로 경기침체 장기화 등의 우려가 커지고 있어서다. 여기에 보유세 부담으로 6월 이전 양도소득세 혜택을 받기 위한 다주택자들의 급매물이 늘고 있는 점도 지적했다.

그는 "거래되지 않고 적체될 경우 1분기 가격 상승을 주도했던 노도강을 비롯해 서울 외곽지역의 상승세가 주춤해질 수 있다"며 "매수세 위축으로 상대적으로 집값이 크게 오른 지역은 가격 하향 조정될 수 있다"고 경고했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com