"코로나發 부동산 시장 위기?…확 불어난 유동성 흐름 읽어야"

고수의 눈 - 황현 랜드스타에셋 대표

코로나 여파 하락장 본격 진입
부동산 거래 줄고 조정 불가피

미국 등 무제한 양적완화로
마구 풀린 돈이 양극화 부채질
유동성이 어디로 몰릴지 주목
위기 뒤엔 반등의 시간 이어져

정부의 강력한 규제는 풍부한 유동성 자금이 서울을 떠나 다른 지역으로 확산되게 만들었다. 지난 연말엔 이른바 ‘수·용·성(수원·용인·성남)’으로 확산돼 수도권 지역의 부동산가격 상승 현상이 걷잡을 수 없이 번졌다. 정부는 결국 지난 2월 19번째 부동산 대책을 내놨다. 수원과 안양을 조정대상지역으로 묶는 게 핵심이다.

수·용·성이 규제를 받으면서 상승세가 둔회되자 대신 ‘안·시·성(안산·시흥·화성)’에서 풍선효과가 나타났다. 정부의 과도한 규제가 서울에서 수도권을 넘어 지방으로 확산 범위를 넓어지게 한 것이다.

하지만 부동산시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파로 본격적인 하락장에 진입했다. 매물이 속속 자취를 감추자 이젠 분양권시장이 주목받고 있다. 이는 서울과 수도권만의 이야기가 아니다. 전국적으로 미분양 아파트는 7개월 연속 감소 추세다.

코로나19로 인한 경기침체가 장기화되면 생산 및 소비활동의 공백으로 인한 부동산거래 감소와 가격 조정은 불가피할 것으로 보인다. 주택시장은 탄력적인 수요 특성이 있어 경기가 불안하거나 가격 상승에 대한 기대감이 감소하면 시장 수요자들이 냉정해지는 특성이 있다.

최근의 부동산시장은 매수심리가 줄고 매물 증가를 충분히 예상할 수 있는 상황이다. 코로나19 여파가 언제까지 이어질지 모르는 데다 세계적인 경기 불안도 악재다.

이 때문에 세계 각국에선 코로나19로 인한 경제위기 극복을 위해 엄청난 양의 양적완화를 시행하고 있다. 사태가 심각해진 미국도 역대 최고 수준의 지원책을 연일 쏟아붓고 있다. 미국 중앙은행(Fed)은 신속히 제로금리를 만든 데 이어 무제한 양적완화라는 파격적인 조치까지 내놨다. 사실상 한계 없이 달러를 무한정 찍어내겠다는 것이다.

한국도 50조원 규모의 돈을 풀 예정이다. 미국과 같은 대규모 양적완화를 준비하고 있다. 이렇듯 전 세계는 경쟁처럼 유동성을 키우고 있다. 실물경기가 냉각된 상태에서 시중에 엄청난 돈이 풀린다면 현재보다 더 큰 양극화가 진행될 가능성이 높다.

돈을 마구 풀어 화폐가치는 계속 하락하고 시중에 돈이 쌓이게 된다면 코로나19가 진정된 후 이 자금은 어디로 흘러갈까. 현재도 시중엔 1000조원이 넘는 부동자금이 있다. 주식시장은 주식을 사기 위해 대기 중인 예탁금만 47조원 규모다. 사상 최대치다. 활동거래계좌는 86만여 개 늘었다. 개인들은 지난달 11조원어치의 주식을 쓸어담았다.

앞으로 유동성은 지금과 비교해 몇 배 규모로 커질 것이다. 이 유동자금이 시장에 차곡차곡 쌓이다 불안심리가 꺾이는 순간 엄청난 규모로 어디론가 흘러들어간다. 이 때문에 코로나19가 종식되면 돈에 의한 부작용이 나타날 가능성이 높다. 돈은 항상 어디론가 움직인다. 무제한 양적완화로 인한 유동성을 어떻게 다시 주워담을 것인지에 대해 고민이 필요한 시점이다.

위기는 곧 기회이기도 하다. 그러나 가만히 있는 이들에게 위기는 절대 기회가 될 수 없다. 당장 일어나고 있는 일이 아니라 장기적인 관점에서 시장 흐름을 읽어야 한다. 1997년 외환위기와 2002년 사스(중증급성호흡기증후군), 2008년 글로벌 금융위기, 2015년 메르스(중동호흡기증후군)까지 부동산시장에 닥친 네 차례의 위기 뒤엔 반등과 상승의 시간이 이어졌다.

지금의 시장 위축은 당연하게 받아들여야 한다. 모든 것이 정상화될 때 부동산시장에 어떤 일이 벌어질지를 예측하고 대비해야 한다.