'상한제' 덕은지구 분양가, 반년 새 2억 급등

분양가상한제 산정 '허점'

택지비+건축비+로 결정
이달 분양 DMC리버포레자이
시행사 비싸게 땅 낙찰받아
3.3㎡당 1860만→2630만원

이달 2개 블록에서 일반분양 예정인 경기 고양시 덕은지구. 분양가가 지난해 말 대비 3.3㎡당 700만원가량 높게 책정됐다. 한경DB

분양가 상한제를 적용받는 경기 고양시 덕은지구의 새 아파트 분양가격이 반년 만에 2억원가량 치솟았다. 먼저 분양한 곳보다 이번에 분양하는 단지의 택지비가 비싸서 나타난 현상이다.

부동산 전문가들은 땅값을 높이면 얼마든지 분양가 인상이 가능한 분양가 상한제의 허점이 드러났다고 지적하고 있다. 64만㎡ 면적에 총 4815가구가 들어서는 덕은지구는 경기도에 있지만 서울 마곡과 상암DMC에 가까워 실수요자의 관심이 높은 곳이다.

반년 만에 3.3㎡당 700만원 올라

13일 분양업계에 따르면 덕은지구에서 이달 분양할 예정인 ‘DMC리버파크자이’(A4블록)와 ‘DMC리버포레자이’(A7블록)의 분양가격이 3.3㎡당 평균 2583만원과 2630만원에 각각 책정됐다.

지난해 말 분양한 ‘고양덕은중흥S-블래스파크시티’(A2블록)의 분양가는 3.3㎡당 1860만원, 전용면적 84㎡(공급면적 114㎡) 기준 분양가는 6억3000만원대다. 평균가 인상폭을 감안하면 이달 분양하는 단지들은 전용 84㎡의 분양가격이 8억8000만원 안팎이란 계산이 나온다. 분양가 상한제를 적용받고도 반년 만에 새 아파트 가격이 2억원가량 오른 것이다.

심지어 서울 신정동에서 분양할 예정인 호반써밋목동(3.3㎡당 2488만원)보다 높은 가격이다. 호반써밋목동은 분양가 상한제를 적용받지 않는다.

짧은 시간 안에 분양가가 큰 폭으로 뛴 것은 분양가의 원가인 땅값이 큰 차이를 보여서다. 덕은지구는 시행사가 각 블록을 사들인 가격이 택지비로 산정된다. 지난해 7월 분양한 ‘덕은대방노블랜드’(A5블록)는 LH(한국토지주택공사)가 토지를 매각할 당시 최저 입찰가격으로 3.3㎡당 1234만원을 책정했다. A2블록도 이와 비슷한 3.3㎡당 1201만원이다.

그러나 이번에 분양하는 A4블록과 A7블록의 토지 최저 입찰가격은 각각 3.3㎡당 1815만원과 1729만원이다. 땅값만 앞선 단지들의 분양가 수준과 맞먹는 셈이다. 상한제는 택지비와 건축비, 가산비 등을 더해 분양가를 산정하는데, 택지비 비중이 가장 높다. 아무리 상한제를 적용하더라도 땅값이 비싸다면 분양가 또한 높아질 수밖에 없는 구조다. 한 대형 건설사 관계자는 “시행사가 땅을 비싸게 매입하면 주변 시세와 무관하게 분양가 책정이 가능하다”며 “알짜 땅일수록 낙찰가가 높아져 분양가도 오를 수밖에 없다”고 말했다.

재건축 후분양 결정 잇따라

서울 강남권 재건축 단지들이 하나둘 후분양으로 돌아서고 있는 것도 땅값을 높이기 위해서다. 분양 시점을 공사가 사실상 끝나는 시점으로 미루면 2~3년 뒤의 표준지 공시지가를 기준으로 택지비를 책정할 수 있다. 공시지가가 매년 오르고 있는 만큼 분양가 또한 올릴 수 있다는 계산이 나온다.

올해 서울의 표준지 공시지가 인상률은 7.89%다. 2010년부터 11년 연속 오름세다. 정부는 시세와 괴리율을 줄이겠다며 현실화에 속도를 내고 있다. 잠실 진주아파트와 미성·크로바, 반포동 신반포15차 등이 후분양을 결정하거나 유력하게 검토하는 이유다. 조 단위 사업비가 투입된 용산 유엔사 부지와 여의도 MBC 부지 개발사업도 후분양으로 돌아설 가능성이 점쳐진다.

강북에서는 아현동 아현2구역 재건축조합이 후분양을 하기로 했다. 아현2구역 조합 관계자는 “시공사와 정비업체 등에 자문한 결과 후분양을 하면 일반분양 가구당 2억원가량의 분양 수입이 늘어난다는 계산이 나왔다”고 설명했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “조합은 분양 방식을 결정하기까지 총회 등 거쳐야 할 절차가 많다”며 “후분양이 분양가를 높일 수 있는 것은 맞지만 비용 문제 때문에 자금력 있는 조합만 고려해볼 수 있을 것”이라고 했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com