[집코노미TV] "年 4% 수익률도 위험…덜컥 물면 '쪽박' 찬다"

'집'터뷰
강은현 건국대 부동산대학원 겸임교수

▶전형진 기자
인사할 시간도 없습니다. 이번 시간은 강은현 건국대학교 부동산대학원 겸임교수님과 경매 투자전략에 대해서 알아보겠습니다. 투자자라면 경매시장에서 저점을 노리고 들어갈 수 있는 타이밍이 올 수도 있을 것 같아요. 코로나 때문에.

▷강은현 교수
시기적으론 조금 더 지켜보는 게 맞지 않나 싶어요. 왜냐면 코로나 위기의 물건들이 경매시장에 본격적으로 영향을 미치진 않았거든요. 저는 코로나 위기가 경매시장에 미치는 영향은 두 가지로 봐요. 하나는 경매 물건수의 증가, 하나는 낙찰가의 하락입니다.

그런데 실제 코로나 위기의 물건이 영향을 미칠 때를 올 하반기 정도로 봅니다. 낙찰가율은 당장 영향을 미칠 수 있는데요. 지난 2월 하순과 3월까지는 인위적으로 경매법정이 휴정에 들어갔잖아요. 그래서 이때는 통계적으로 검증할 수 있는 기회 자체가 없었고요. 이제 4월 들어서 실제 전국 법정들이 동시에 문을 열었기 때문에, 그리고 실제 국민들이 코로나 위기를 체감하는 시점이기도 해요. 이젠 그런 낙찰가 하락들이 실제 시장에 반영될 수도 있기 때문에 지금은 지켜보는 게 맞지 않나 생각합니다.

▶전형진 기자
그렇다면 경매 절차를 감안하면 코로나의 영향을 직접 받은 물건들이 시장에 나올, 등장할 시기는 언제쯤이 될 수 있을까요?

▷강은현 교수
통상 짧게는 5개월에서 길게는 7개월 정도 감안한다면 올 하반기가 되겠고요. 하반기에서도 정확히는 4분기 시점이 되면, 올 연말 정도가 되면 코로나 영향을 받은 물건들이 본격적으로 경매시장에 출시되지 않겠나 봅니다.

▶전형진 기자
이번에 싸게 한 번 잡아봐야겠다고 한다면 사실 올 연말이나 내년쯤에나 노려볼 수 있겠네요?

▷강은현 교수
네, 맞습니다.

▶전형진 기자
먼저 주택 같은 경우엔 사실 과연 경매가 늘어나기는 할까 싶은 건 있어요. 왜냐면 그동안 정부 기조 자체가 대출을 굉장히 꽉 잠가왔기 때문에요. 과거처럼 고금리도 아니라 저금리이고요. 과연 부채를 못 이겨서 나올 경매들이 있을까 싶거든요.

▷강은현 교수
예, 맞습니다. 경매시장에서도 크게 종목을 주거용 또는 상업용, 토지, 공업용까지 4분류를 하는데요. 그 중에서도 가장 경기 민감도가 높은 종목은 상업용과 공업용입니다. 상가와 공장. 경기가 어려우면 선반응을 보이는 선행 역할을 하고요. 주거용 부동산은 가장 후행이에요. 토지 같은 경우엔 동행이고요. 주거용 부동산은 후행이기 때문에 전 기자님께서 지적했듯이 실제 주거용 부동산은 우리가 몸으로 느끼는 것만큼 경매물건이 늘진 않을 겁니다.

과거 위기 때는 그래도 중금리와 고금리 시절이었는데 지금은 초저금리예요. 그리고 국민들에게 주거용 부동산의 집값 우상향에 대한 신화는 거의 종교적 신념으로 내재화될 정도로 학습이 돼 있어요. 집값 오름세에 대해선 신념이 강하기 때문에 삶이 어려워지더라도 집을 시장에 내놓는 건 가장 마지막이기 때문에 생각만큼 주거용 부동산 물건은 많진 않을 겁니다.

▶전형진 기자
만약에 주택이 경매시장에서 증가하는 분위기라면 굳이 경매에 진입할 필요 없이 시장에서도 싸게 살 수 있을 텐데요. 경매가 메리트가 생길까요? 그때쯤엔.

▷강은현 교수
낙찰가만 놓고 보면 결국 경매가 싼 것도 아닐 수 있는데요. 경매가 갖고 있는 속성들이 소비자들을 흡입하는 것 같습니다. 시세보다 싸게 살 수 있다는 것, 그리고 유찰이라는 제도가 있습니다. 최저입찰가의 저감이죠. 그래서 법원에 따라서는 한 번 떨어질 때마다 20~30%는 최저입찰가격이 떨어지거든요. 이런 부분이 가격의 착시효과, 시중에 있는 동일 물건 대비 최소 20~30%는 싸게 보이는 기저효과가 있어서 참여자들은 관심을 관심을 가질 수밖에 없는 것 같습니다.

▶전형진 기자
상가는 낙찰을 받더라도 거기서 영업하시는 상인들의 소득이 줄었기 때문에 월세를 제대로 맞추지도 못할 것 같아요. 그렇다면 사실 수익률이 떨어지는 것이고, 아무리 싸게 나온다고 한들 들어갈 만한 요인이 있는 건가요?

▷강은현 교수
그렇죠. 맞습니다. 상가는 근본적으로 주거용과 달라요. 주거용은 본인이 의사결정에서 착오 내지 실패가 되더라도, 이를테면 투자 목적으로 낙찰을 받았는데 투자가 여의치 않다면 실거주 할 수도 있거든요. 자기 투자에 대한 잘못된 선택에 대해서 대체나 보완이 가능한데, 사실 상가는 낙찰받았는데 임대가 안 나간다고 자신이 장사할 수는 없는 부분이거든요. 이건 선택지가 제한을 받습니다.

또 하나, 상가 부분에 있어서는 과거 우리의 전통적인 상권이 흔들리는 것 같습니다. 흔히 상가는 입지가 가장 중요하다고 해서 방문수요, 즉 매장을 방문하는 구매력이 있는 상가가 좋았는데요. 지금은 굳이 우리가 4차산업혁명을 들먹거리지 않더라도, 방문하지 않더라도 배달을 통한 주문형 상가들이 상권의 전통적인 구도 자체를 흔들고 있어요. 경매시장에서 타격을 입는 상가들이 모든 상가가 아니고 주로 손님 방문에 기대서 매출을 전적으로 의존하는 상가들은 심대한 타격을 받습니다.

▶전형진 기자
사실 요즘 코로나 때문에 오히려 그런 점이 조금 더 두드러지는 것 같아요. 아무래도 재택근무도 활성화되고 사회적 거리두기를 하다 보니까요. 언택트(Untact·비대면)라고 하잖아요.

▷강은현 교수
상가도 제가 보기엔 가장 어려운 상가들은 오픈형 상가들입니다. 구분호수, 이를테면 벽체로 둘러싸인 상가들은 업종 전환이 그래도 빠릅니다. 오픈형 상가, 즉 바닥에 표시만 있는 상가들은 개인적으로 업종 전환이 어렵거든요. 전체적인 매장이 같이 움직여야 하다 보니 운신의 폭이 좁고요. 그런 (구분등기 된) 집합상가들이 더 영향을 받지 않나 싶어요.

사실 경매시장에 그런 물건들이 극단적으론 감정가격의 10% 이하 가격에 대기하는 물건들이 있거든요. 이런 경우엔 꼭 싼 게 좋은 건 아니에요. 때로는 싼 게 비지떡일 수 있기 때문에 그런 물건을 싸다고 덜컥 낙찰받으면 임대료는커녕 관리비 납부도 버거워요. 사실 관리비를 납부하는 것 자체도 힘이 들 수 있습니다.

▶전형진 기자
우리가 예전에 동대문에서 보던, 혹은 용산에서 보던, 한 층에 늘어선 그런 상가를 말하는 거잖아요.

▷강은현 교수
예.

▶전형진 기자
아까 상가보다 경기 영향이 먼저 나타나는 게 공장이라고 하셨어요. 공장 같은 경우엔 완전히 전문가분들만 하는, 진입하는 경매 아닌가요?

▷강은현 교수
사실 공장을 투자목적으로 한다는 건 여러 모로 방향성이 잘못돼 있는 것 같고요. 일단 공장은 규모 자체가 크고, 수요자가 이미 정해져 있거든요. 그래서 한정된 수요자를 대상으로 투자 목적으로 접근하는 건 처음부터 목적 자체가 명료하지 못한 것 같고요.

반면에 지식산업센터(아하트형공장)는 또 다를 수 있습니다. 여기는 전통적인 제조공장과 달리 볼륨, 사이즈가 작고요. 그리고 대개 수도권 시내에 있기 때문에 여러 모로 접근성이 용이하고요. 입점 업체들도 전통적인 제조 공장보다 다양하거든요. 임차인 구하기도 상대적으로 용이하고요.

▶전형진 기자
지식산업센터의 경우엔 상가보단 아무래도 경기에 덜 민감할 것 같아요. 그러니까 직접 임차해서 쓰고 계신 분들이요. 이 경우엔 어떻게 보면 상가보다 안전하게 투자할 수도 있겠네요? 지식산업센터 경매라면.

▷강은현 교수
단, 흠이라면 지식산업센터도 이번에 들불처럼 타올라서 여기저기 너무 많이 건설이 이뤄지다 보니 결국 매 앞에 장사 없다고 하죠. 공급, 초과공급엔 장사가 없거든요. 시장 수요를 초과하는, 수요가 미처 따라가지 못하는 과도한 공급은 수익률 악화의 주범이 되기 때문에 이런 부분들은 입찰 참여를 할 때 꼼꼼한 선행조사가 필요할 것 같습니다.

▶전형진 기자
상가와 지식산업센터 같은 경우에 투자하시는 분들은 적정한 수익률이 있잖아요. 연 수익률. 이게 지금은 보통 어느 수준으로 맞추고 들어가시나요?

▷강은현 교수
현재 경매시장에서 상가에서 우량 상가들은 평균 연 4% 나오면 해피한 것 같아요. 사실 4%는 만족할 수 없는 수익률인데요. 낙찰 전 수익률은, 낙찰 전 수익률이란 건 최저매각가격을 기준으로 한 것이죠. 이건 6~7% 정도 됩니다. 그런데 이런 물건들을 두고 경합을 하다 보니까 결국 낙찰가로 환산한 수익률은 4% 내외가 되도록 현재 낙찰가가 형성되고 있는데요. 또 다른 해석을 하면 그만큼 마땅한 상가들의 대안이 없다고 보는 거죠. 그러다 보니 조금 괜찮고 임대수익이 어느 정도 기대가 되는 물건엔 수십명이 몰려서 경매임에도 불구하고 일반인들이 생각하는 만큼의 높은 수익률은 나오지 않는 것 같습니다.

▶전형진 기자
지금 수익률이 가장 높아서 경매에서 가장 몰리는 지역은 어딘가요? 강남은 사실 연 4%도 안 나온다고 하더라고요.

▷강은현 교수
강남은 나올 수가 없어요. 그렇게 나올 정도로 사람이 기다려주지도 않고요. 일단 물건도 없고. 개인적은 생각은 특정 지역의, 코어 지역의 중심상권을 고집할 이유는 없다고 봐요. 거기는 워낙 진입장벽이 높거든요. 낙찰가격 자체의 코스트가 높습니다. 일반인들이, 경매투자자들이 고액 투자하는 건 아니거든요. 그래서 최대한 타인의 자본을 이용해서, 레버리지를 이용해서 자기자본 효용의 극대화가 목적이기 때문에 굳이 중심상권에서, 비싼 상권에서 수익률도 낮은데 경합하기보단 약간 주변이지만 외곽에서도 중심상권이 있거든요. 이런 상권들이 실속이 있고 진입비용도 상대적으로 낮습니다. 오히려 그런 지역을 관심을 갖고 꾸준히 지켜보고 조사하는 게 낫지 않나 싶습니다.

▶전형진 기자
그렇군요. 알겠습니다. 말씀 감사합니다 교수님. 이번 시간엔 강은형 교수님과 경매 투자전략에 대해서 알아봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영 지서영 PD 편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴