[집코노미TV] 현금 확보하라…막판 투매 반드시 온다
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바닥인지 아닌지 모르겠다는 건 아직 바닥 아니라는 뜻
집터뷰
주원 현대경제연구원 경제연구실장
▶허란 기자
많은 분들이 주택 자산에 대한 관심이 많아요. 일단은 금융권에서는 주택 특히 부동산은 위험자산이다 이렇게 보고요. 많은 일반 개인은 집이야 말로 위기 때마다 안전자산이었다 이렇게 이야기하고요. 주택 가격은 어떻게 움직일까요?▷주원 실장
글쎄요 상당히 애매한데, 그게 유동성이 풍부하거든요. 우리나라도 금리가 낮기 때문에 그 이유만 보면 주택 시장이 쉽게 꺼질 것 같진 않은데 지금 다양한 시장 억제책들이 있잖아요. 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV)도 그렇고 (정책이) 10번 이상 나왔잖아요. 집값을 안 올리겠다는 정부 의지가 강해요. 당분간 집값이 오를 것 같진 않고 빠지더라도 많이 빠질 것 같진 않아요.
외환위기 때처럼 완전히 가계 파산이 만연화되면 그러면 빠질 수 있어요. 지금은 아직 그런 상황은 아니거든요. 물론 장기화되면 실업자 늘고 가계 파산 늘고 하기 때문에 그럴 수도 있는데 외환위기 때는 금리가 워낙 높았어요. 부동산을 소유하기보다는 단기적으로 보면 은행에 예금을 하는 게 더 이익이죠. 지금은 부동산에서 만약에 어떤 개인이 돈을 뺀다? 대체투자를 할 곳이 마땅치 않아요. 그런 의미에서 부동산은 사실은 어떻게 보면은 안전자산이라고 지금 시각에서는 그렇게 생각이 되는데요. 다만 그동안 많이 올랐던 지역들은 상당히 가격 조정이 받을 가능성이 있겠다 그런 생각입니다.
▶허란 기자
금리 인하가 부동산 시장엔 어떻게 영향을 미치나요? 보통은 부동산 가격 상승의 호재로 작용을 했었거든요. 이제는 금리 인하를 해도 부동산 가격 호재가 아니다 이런 인식이 커지고 있는데 어떻게 보시나요?
집값이 내려가는 이유는 유동성의 문제는 아니었던 것 같고요. 대출 규제 효과. 대출규제 그리고 자금 출처 조사 이런 미시적인 수단들이 상당히 영향을 미쳤고요. 그렇기 때문에 금리를 내려서 유동성을 공급한다고 한들 집값이 다시 올라갈 것 같진 않아요. 지금 부동산 가격은 한국은행의 통화정책과는 별개로 움직일 것 같다고 생각이 됩니다.
▶허란 기자기존에 부동산 정책이 유지가 되는 한 계속 안 좋은 국면으로 갈 수 있다 이렇게 보시는 거군요.
▷주원 실장
부동산 대책들이 막 나올 때가 있었어요. 근데 경기가 안 좋아서 유동성이 풀렸는데 경기가 안 좋다 보니깐 부동산 대책을 하나씩 하니씩 뺐거든요. 유동성이 많은 상황에서 정부가 좀 부동산 시장을 조금은 많이 아니고 조금은 띄우자 그래야만 내수도 살고 그래서 규제를 철폐하려는 또는 규제를 줄이려는 신호만 보내면 이런 풍부한 유동성 때문에 부동산 시장이 급등할 가능성이 있어요.
▶허란 기자
이러지도 저러지도 못하는 상황이 올 수도 있겠네요?
▷주원 실장
집값이 떨어지는 건 진짜 천천히 떨어지는데 올라가는 건 별로 아닌 것 같아요. 규제가 없어지면서 크게 올라갈 가능성도 있어요.
▶허란 기자
과거에 하우스 푸어 시대도 재현될 수 있다, 역전세난이 생길 수 있다 얘기도 있어요. 그 때와 비교를 해보면 이전의 하우스 푸어 사태는 대출 규제가 뒤늦어졌었던 원인이 될 수 있는데. 이번 정부에서는 대출 규제를 선제적으로 했단 말이에요. 거기다가 금리까지 낮아졌어요. 이런 싱황이면은 이제 집주인들은 팔지 않고 좀 더 버틸 수 있는 그런 여건은 된 거 아닌가요?
▷주원 실장
그렇죠. 하우스푸어의 핵심은 뭐냐 하면 원리금 상황이 어려워지는 거잖아요. 금리 높을 때 얘기고 지금은 기준금리 기준으로 0%대니깐 그렇게 디폴트가 날 가능성은 없지만 만약에 실물 쪽에서 대량의 구조조정이나 실업 사태가 나면 가능성은 있어요. 그 때는 구매력 자체가 주는 거기 때문에 충분히 가능성이 있다고 봅니다.
▶허란 기자
정부가 건설경기 부양 안 한다고 했는데, 그 필요성 생기는 시점이 오지 않을까 싶거든요. 그러면은 규제를 좀 하나씩 완화는 것처럼 주택 가격의 호재로 작용할 수 있지 않을까요?
▷주원 실장
저는 그럴 가능성이 높다고 생각이 돼요. 경기를 띄울 때 다른 수단이 모두 안 먹히면 토건을 해야 거든요. 토목 건축. 토목은 SOC고 건축은 부동산이거든요. 그거밖에 할 수 없어요. 과거에 이명박 정부 때나 박근혜 정부 때도 많이 썼던 정책이고. 지금 정부가 제일 싫어하는 게 토건이에요. 토건이기 때문에 안 할 수도 있어요. 안 할 수도 있지만 경제가 어려워지고 마이너스 지표들이 여기저기서 나오고 그러면 정부도 해야 되지 않을까 (생각합니다.)
일본처럼 장기적인 불황으로 가지 않으려면 정부가 어떤 정책을 선제적으로 적기에 해야 하는지요?
▷주원 실장
일본은 아주 특별한 경우고요. 세계 어느 나라도 그런 케이스는 없었던 것 같아요. 그래서 너무 일본식의 불황을 두려워할 필요는 없고요. 그 때는 일본정부가 무식했어요. 완전히 국토개조론이었거든요. 국토를 뒤집고. 건설 경기붐을 말도 안되게 띄우는 그렇게까지만 안 하면 일본식의 불황까지는 빠지지 않을 것 같고요.
▶허란 기자
저희가 실물 경제를 공부해야 하는 이유가 주식이나 부동산이든 대체투자든 투자를 하려는 거거든요. 실장님께서는 어떻게 투자하고 계세요?
▷주원 실장
지금 저는 투자를 안 하구요. 그냥 유동성을 확보하고 있어요.
▶허란 기자
진정한 투자자시네요.
▷주원 실장
유동성을 확보해서 그게 부동산일수도 있고 주식일 수도 있고 이건 개인적인 의견이고요. 연구원의 공식적인 입장은 아닌데, 막판 투매가 한번 있을 거예요. 막판 한번 확 꺼질 때가 있는데 그 때 잡아야죠. 그게 좋은 것 같고 지금 들어가는 거는.. 지금 들어가서 성공할 가능성도 충분히 있는 거죠.
▶허란 기자
주식시장 말씀하시는 거죠?
▷주원 실장
주식도 그렇고 부동산도 그렇고 금도 그렇고요. (지금 들어가서) 성공할 수도 있지만 그러나 보통 이런 위기가 한번 마무리 되기 위해서는 막판 투매가 있어요. 모든 자산 시장에서요.
▶허란 기자
보통 한번 위기가 시작되면 그게 마지막 조정 국면까지는 가는데 얼마 정도 시간이 걸리나요?
▷주원 실장
금융위기 때 실물경기 기준으로 2분기에서 3분기가 쭉 빠졌고 그 담에 바닥을 찍고 3분기에서 4분기 회복국면을 가졌거든요.
▶허란 기자
올 연말쯤이겠네요?
▷주원 실장
봐야죠. 아직은 좀 아직은 아닌 것 같다는 생각이 들고요. 그거는 뭐 개인마다 사실은 자기 책임에 자기가 판단해서 투자를 하셔야죠. 외환위기 때와 금융위기 때 한가지 경험은 뭐냐 하면 진짜 바닥에서는 누구나 바닥인걸 알아요. 근데 왜 못사냐? 다 물려서 못 사요. 돈이 없어서. 그런 경험도..
바닥을 안다 이거가 참 놀라운데, 바닥을 아나요? 다들 바닥을 모르니깐 오를 때 잘못 잡는다 얘기 하지 않나요?
▷주원 실장
바닥을 모른다는 건 바닥이 안 왔다는 거에요. 정말 바닥에서는 누구나 알아요. 아 이제는 바닥이구나. 근데 돈이 없어요. 그 때가면 대부분의 사람들이 돈이 없어요. 다 물려 있어서...
▶허란 기자조금씩 유동성을 확보하시면서 급락의 시기 투매의 시기를 기다려보시는 게 좋을 것 같습니다. 여기까지 주원 현대경제연구원 경제연구장님 모시고 경제위기 시대 재테크 전략에 대해서 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 허란 기자 촬영 김인별 PD 편집 이지현·지서영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴