노후 상가·오피스텔 재건축 쉬워진다

국토부, 법령 개정 작업 착수

현행 100% 동의 있어야 재건축
아파트 등 80%와 형평성 논란
감사원 "건축법 규제 불합리"

정부가 오피스텔 등 집합건물 재건축 허가 요건을 완화하기로 했다. 서울 마포구 공덕역 일대 오피스텔 밀집지역. /한경DB

정부가 상가, 오피스텔 등 집합건물 재건축 허가 요건을 완화하기로 했다. 감사원이 건축법 관련 규정의 문제점을 지적하자 국토교통부가 이를 받아들인 것이다.

현행 건축법에 따르면 집합건물이 재건축 허가를 받기 위해선 해당 건물의 구분소유권자 모두의 동의를 받아야 한다. 이 때문에 사실상 재건축이 불가능하다는 지적이 많았다. 다만 같은 집합건물이지만 아파트, 연립주택 등 공동주택은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 적용을 받아 이 같은 규제가 적용되지 않았다.

17일 감사원과 국토교통부 등에 따르면 국토부는 최근 집합건물 재건축 허가 요건 완화를 위한 법령 개정 작업을 진행 중이다.

건축법 개정이 필요하다는 감사원 지적을 전격 수용했다. 감사원은 서울시 기관운영감사 과정에서 관련 규정 문제점을 확인한 뒤 지난달 국토부에 통보했다.

정부는 법 개정을 통해 집합건물의 재건축 허가 요건을 아파트 등 공유주택 재건축과 비슷한 동의율 80%대로 조정할 방침이다. 이에 따라 건축연한 30년을 넘긴 상가건물과 아파트 상가, 오피스텔 등 노후 집합건물 재건축 사업에 숨통이 트일 전망이다.

감사원에 따르면 국토부는 2016년 건축법 제11조 11항2호를 신설하고 노후 건축물에 대한 재건축 규제를 완화했다. 지분 형태로 건물을 소유한 공유건물은 공유자 수의 80% 혹은 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 80% 이상인 경우 건축허가를 받을 수 있게 했다.

그러나 집합건물은 규제 완화 대상에서 제외됐다. 집합건물은 건물 구조상 구분된 각 부분을 별개 부동산으로 간주한다. 집합건물을 규제하는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(집합건물법)에서는 집합건물 구분소유자의 80% 찬성만 있으면 재건축 결의를 할 수 있지만, 이후 건축허가를 받기 위해선 100% 동의가 필요하다.

이 때문에 ‘알박기’도 많이 나타났다. 감사원에 따르면 서울 중구의 한 상가는 전체 면적의 0.11%를 가진 한 명이 재건축을 반대하면서 시세보다 훨씬 높은 가격에 사가라고 요구하기도 했다.

감사원은 공유건물에 대해서만 재건축 허가 요건을 완화하는 것은 노후 건축물 정비를 유도하는 법 취지에 어긋난다고 지적했다. 또 아파트, 연립주택 등 공동주택과의 형평성 문제도 지적했다.

국토부는 관련 법 개정 작업에 착수했다. 다만 아직 제대로 된 집합건물 현황 데이터를 파악하지 못해 시간이 걸릴 것으로 보인다. 국토부 관계자는 “지난달에 감사원 통보를 받았고 법률 개정이 필요한 사안”이라며 “현황 파악, 전문가 의견 수렴, 관계부처 협의 등을 통해 21대 국회 때 법 개정을 할 방침”이라고 말했다.

전문가들은 정부의 규제 완화로 상가와 오피스텔 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 전망했다. 관련 업계에 따르면 전국의 집합건물은 총 56만 동이며 이 가운데 23%가량인 12만7000동이 서울에 있는 것으로 파악된다.

민경남 KN프로퍼티즈 대표는 “서울 여의도 종합상가 등 상가건물의 경우 동의율이 80% 정도로만 낮아져도 재건축 추진이 활발해질 것”이라며 “아파트단지 내 상가들도 수혜가 예상된다”고 말했다. 다만 같은 상가건물 내에서도 장사가 잘되는 곳과 안 되는 곳이 있어서 이해관계 조율이 쉽지 않을 수 있다.

오피스텔은 아직까지 재건축 연한 30년이 된 곳이 많지 않다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “오피스텔은 2000년대 들어 본격적으로 지어졌기 때문에 30년 된 오피스텔 비중이 1% 미만”이라고 했다. 이어 “상업지역에 들어선 오피스텔은 대부분 500~1000% 용적률이 적용돼 재건축을 통한 개발이익도 크게 기대하기 어렵다”고 덧붙였다.

강영연/최진석 기자 yykang@hankyung.com