코로나 사태, 서울 아파트 침체시킬까…저금리 상황, 급락은 없을 것

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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 확산하면서 경제의 변동성이 커지고 있다. 코스피지수는 지난 2월 중순 이후 30% 이상 떨어졌고, 각국 중앙은행은 파격적인 기준금리 인하를 단행했다. 코로나19는 4개월 새 경제환경을 크게 바꿔놓았다.

코로나19발(發) 충격은 부동산시장에도 나타나고 있다. 1분기 서울 아파트 매매 거래량은 작년 4분기에 비해 45% 줄었다. 한국감정원의 주간 서울 아파트 매매가 변동률도 4월 3일 이후 하락세로 전환했다.

일각에선 서울 아파트값이 14% 떨어진 1997년 외환위기와 11% 하락한 2008년 글로벌 금융위기와 비슷한 ‘침체 국면’이 나타날 가능성을 제기한다. 그러나 이런 상황이 다시 벌어질 가능성은 크지 않다. 서울 아파트의 ‘맷집’이 강해졌기 때문이다. 2013년부터 6년여간 서울 아파트값은 연평균 3~5%가량 올랐다. 2015년 메르스 사태와 미국의 금리 인상, 2016년 11·3 부동산대책, 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책, 2019년 12·16 대책 등 굵직한 하방 이슈도 서울 아파트값 상승세를 꺾지 못했다.

가장 큰 이유는 저금리 때문이다. 금리가 하락하면 대출이자가 줄고 전셋값이 오른다. 시장에 변동성이 발생해도 집주인은 유연하고 느긋한 선택을 할 수 있다. 대출이자에 쪼들리거나 전세금을 돌려주기 어려워 급매로 집을 처분해야 할 필요성이 줄기 때문이다.

실수요자의 매매 수요도 꾸준하다. 한국감정원에 따르면 1분기 서울 아파트 매매가 상승률은 0.62%다. 강남 아파트값이 하락한 것 이상으로 노원, 도봉, 강북 등의 실수요 아파트값이 올랐다는 의미다. 비강남권에서는 코로나가 한창이던 지난 2~3월에도 신고가를 기록한 단지가 많았다. 집값이 오를 것이란 기대보다 자녀 교육, 회사 출퇴근, 전셋값 상승, 집주인의 월세 전환 요구 등 당장 처한 문제를 개선하기 위한 수요다. 저금리 상황에선 비자발적 이유로 전·월세에서 매매로 전환하는 실수요자가 적지 않다.

최근 6월 이전 잔금을 내달라는 조건을 건 고가 아파트 매물이 꽤 나오고 있다. 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자 매물이다. 당장 2분기까지는 서울 아파트값이 약세를 보일 수 있다. 그 뒤 상승 전환할 가능성이 높다. 코로나19 사태는 단기간에 종식이 불가능할 것으로 여겨지고, 저금리도 당분간 이어질 것이기 때문이다.

신정섭 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >