부동산 稅부담 더 늘기 전에 절세 기회 체크해 보자

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지난해 12·16 부동산 대책 이후 세금 상담 문의가 올 들어서도 꾸준히 늘어나고 있다. 주택 보유자들의 세금 고민이 늘어나는 가운데 양도세 및 보유세를 줄이려면 어떤 방법이 있을까.

우선 한시적으로 대안이 될 수 있는 것이 ‘양도소득세 한시적 중과 배제’ 및 ‘장기보유특별공제’ 혜택이다. 2020년 6월 30일까지 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 다주택자라 하더라도 양도세 중과가 배제되며 장기보유특별공제혜택도 받을 수 있다.

그간 보유세 부담이 있어도 양도세 부담이 더 커서 양도를 미루던 다주택자에게는 그야말로 희소식이다. 실제로 조정대상지역 내 다주택자가 최대 15년 이상 장기 보유한 주택을 양도하는 경우 6월 30일 이전과 이후에 하는 것은 양도세가 두 배 가까이 차이 날 수 있다. 예를 들어 15년 전 7억원에 취득한 주택을 15억원에 매매하는 경우 조정대상지역 내 2주택자라면 6월 30일 이전에 거래할 때 약 2억원, 이후엔 4억원 정도의 양도세가 발생한다.

또한 다주택자에 대한 세금이 향후에도 강화될 것으로 보이는 상황에서 주택 수를 줄여 보유세를 절세하는 것 또한 방법이 될 수 있다. 단 보유세 절세를 위해서는 5월 31일까지 양도가 이뤄져야 종합부동산세에 합산이 배제되므로 시간적 여유가 그리 많지는 않다.

이런 상황 속에 최근 자녀에게 전세를 끼고 부담부 증여를 하는 사례가 늘어나고 있다. 부담부 증여는 재산을 증여할 때 부채를 포함해서 물려주는 것인데 시기에 쫓길 때 급매를 피할 수 있고 자녀의 증여세 부담도 줄일 수 있어 최근 늘어나는 추세다. 다주택자는 5월 31일까지 증여 시 종부세 절세가 가능하다. 예를 들어 부모가 조정지역 내 시세 15억원(공시가 11억원이라고 가정) 아파트 한 채와, 전세를 놓고 있는 시세 10억원 아파트(보증금, 공시가 모두 6억원이라고 가정) 한 채를 가지고 있는 상황을 보자. 시세 10억원 아파트를 올 5월 31일 이전에 증여하면 부모는 1세대 1주택이 되므로 종부세는 약 1050만원에서 85만원까지 큰 폭으로 내려간다. 이에 더해 자녀 역시 증여받은 아파트가 9억원 이하이므로 종부세는 없고, 시세와 전세의 차액인 4억원에 대해서만 증여세를 납부하면 되기 때문에 증여세 부담도 줄일 수 있다.

정부가 최근 내놓은 부동산정책을 볼 때 다주택자들은 향후 수년간은 세금에 대한 고민이 커질 것으로 예상된다. 세금을 넘어 유동성에도 악영향을 줄 수 있는 만큼 소중한 고객의 자산관리를 위해서는 전문가와의 상담이 필요하다.

장기민 < 삼성생명 강남FP센터 FP >