[집코노미TV] 달러, 금 모두 강한 '모순의 시대'

집터뷰
김한진 KTB투자증권 수석연구위원

오늘은 KTB투자증권의 김한진 박사님 모시고 얘기 나눠보겠습니다.

▶허란 기자
3대 중앙은행의 자산이 현재 10조달러에서 2024년 18조달러로 증가할 것으로 예상이 된다. 이렇게 중앙은행 자산이 늘어났을 때 실제 개인에게는 어떤 영향을 미치는가?

▷김한진 박사
중앙은행의 자산이 늘어났다는 얘기는 중앙은행이 돈을 찍어서 뭔가 일을 했다는 것이다. 중앙은행이 사실은 일을 하지 않는 게 좋은데 경제가 좋으면 중앙은행이 무리하게 일을 할 필요가 없다. 중앙은행이 본원통화를 두 배로 찍을 정도로 이미 스타트했는데 결국 본원통화가 풀리면 경제와 밀접한 광의통화인 M2가 늘어나게 된다. 미국의 M2도 7조달러에서 15조달러로 증가했고, 서브프라임 때 7조달러였는데 이후 15조달러에서 30조달러로 두 배로 증가할 가능성이 있다. 본원통화의 증가에 따른 광의통화 증가는 실질 유동성의 증가이기 때문에 인플레이션을 유발할 수도 있다. 저는 당장 인플레이션은 안 온다고 생각은 하지만 자산시장 측면에서는 개인들 입장에서는 결국 자산가격을 상승시키는 요인으로 작용할 수 있다.
서브프라임의 경우 2008년 광의통화 M2가 증가하기 시작했고 주식시장은 2009년 바닥을 찍고 2009년 연말에 경기가 돌아서는데 상당한 기여를 했다고 보고 있다. 자산가격의 반등과 부채사이클의 조기종료와 경기사이클의 반등에 도움을 준다. 이번에도 똑같이 돈을 푼 1차효과는 1~2년 안에 나타나 가능성이 있다. 서브프라임 때를 되돌아보면 2차효과는 조금 시간을 두고 나타났다. 2013년부터 다시 광의통화가 증가하기 시작. 공교롭게도 2007년에서 2012년에는 남유럽 재정 위기도 있었고 연방정부의 셧다운이나 미국 신용등급 강등 이슈도 있었다. 어수선하게 경기가 회복되는지에 대한 의구심이 많았는데 다행히 당시에는 혁신성장 기업들이 강한 성장을 보였고 정책효과도 잘 먹혀서 2012년부터 경기가 회복됐고 총통화도 증가하면서 자산가격이 2012~2013년부터 본격적으로 올라갔고 우리나라 집값도 2015년부터 상승했다. 주가도 좋았고. 1차, 2차 효과로 자산과 시장에 직접적인 영향을 미치기에 매우 중요한 이슈다. 옳고 그르냐를 떠나서 개인 투자자입장에서 매우 중요한 이벤트가 발생하고 있는 것이다.

▶허란 기자
본원통화과 광의통과 급증한다면 자산가격은 올라갈 수밖에 없는데 그 시점은 언제인지 궁금하다. 특히 부동산 투자자들의 투자 시기는 긴 측면이 있기 때문이다.

▷김한진 박사
경제위기가 왔다고 해서 그때마다 부동산가격이 폭락한 것은 아니고 2008년 서브프라임은 위기의 본질이 위험이 배양된 숙주라고 할까요. 그게 발생한 것이고 파생상품이라 주택가격이 30% 정도. 평균 주가하락률이 이렇게 나왔다. 전 세계 부동산 시장도 크게 조정을 받았다. 보통 경기침체가 오면 소득이 줄고 부채를 많이 안고 있는 경제 주체들, 특히 가계부분에서 빚을 갚아야만 하는 혹은 빚을 갚기 위한 소득이 주는 이런 양면성에서 안 좋은 현상들이 나타나기 때문에 가장 뜨거웠던 자산가격이 조종을 받는 게 일반적인 현상이다. 이런 관점에서 주택시장도 완전히 자유로울 수는 없다.

▶허란 기자
이때까지 위기와 연관해 집값도 40% 조정을 받을 것이다 예상을 했다. 물론 미국시장의 주택이기지만.

▷김한진 박사
그렇습니다. 경기가 얼마나 조정을 받을 지는 예단하기 어렵지만 과거 평균 정도가 조정을 받는다고 하면 경기사이클이 있으니 높은 고점에서 내려올 텐데 전 세계 경제가. 평균적으로 전체 사이클의 중간 정도. 완전히 바닥은 아니지만 정책을 잘 펴고 있고 대응을 잘 하고 있기 때문에 바이러스도 빨리 사라진다면 경기사이클이 역사적 평균 정도 선에서는 그 전에서 멈춘다고 생각을 한다면 자산가격이 얼마나 조정을 받을까. 마찬가지로 자산시장도 사이클이 있고 사이클 측면에서 저희가 간접적으로 볼 수 있는 게 미국의 순자산. 순자산은 주택시장과 주가. 시가총액을 분자로 놓고 분모를 가처분소득으로 놓고 저희가 비율을 봅니다. 역사적 평균 비율이 미국의 경우 600%가 좀 안 됐다. 1990년부터 30년을 봐도 600%가 조금 안 된다.

▶허란 기자
1년의 소득기준을 했을 때 자산이 6배 정도로 거래된다는 뜻?

▷김한진 박사
네 6배 정도로 거래된다는 것이다. 시가총액이 형성이 됐든 의미. 이번 같은 경우가 7배가 조금 넘는다. 미국기준으로. 이게 역사적 평균 정도인 6배 정도까지 내려온다면 최고점 대비 주식 시장은 60%정도 조정을 받을 수 있고 소득도 같이 줄기 때문에 비율을 산정해보면 주가는 60%, 집값은 30~40% 조정을 받을 수 있다. 30% 조정이면 서브프라임하고 비슷한 조정이 되는 것. 조정기간은 미국은 2008년을 되짚어보면 2008년 경기침체가 시작됐는데 미국 집값은 2012년 초에 바닥을 찍었다.

▶허란 기자
시차가 있는 건가요?

▷김한진 박사
경기 침체기간 중 집값이 빠지다가 바닥을 다진다. 매수 매도가 치열하게 공방을 벌인다. 더 떨어지지는 않고 이륙을 위한 준비를 하다가 2010년 더 빠지지 않는 상태에서 U자형의 바닥을 그리고 2011년부터는 본격적 상승. 2011년 본격상승이 앞서 말씀드린 통화의 증가, 특히 실질 유동성의 증가 2008년과 2009년에 돈을 풀었던 것과 금리를 내린 효과가 경기가 돌아서면서 폭발적으로 상승작용을 일으키면서자산가격을 위쪽으로 밀어 올리는 현상이 2012년부터 나타났고 가속을 받으면서 2015년부터는 계속 위로 달린 것이다.

▶허란 기자
주식시장이랑 비교하면 주식시장의 반등 투입국면과 주택시장의 반등 투입국면은 사이에 3년 차이가 있는 것?

▷김한진 박사
그렇습니다. 이번에도 그렇게 될지 아니면 주택시장이 앞서 반등할지 아니면 주택시장 자체가 크게 조정을 받지 않을지. 역사는 반복하지만 또 똑같이 반복되는 것은 아니다. 다만 직전 위기 때 어땠는지를 참고할 뿐이다. 개인적인 판단으로는 이번에도 부채 사이클이라는 것이 작동하고 있기 때문에 부채 사이클 조정이 진행되고 있기 때문에 이 과정에서 사업용 부동산, 특히 주택시장보다 미국 같은 경우에는 상업용 부동산과 소매 쪽의 상가 같은 리테일 부동산, 공장 같은 산업용 부동산 이런 것들이 많이 올랐다. 오히려 주거용 부동산 가격보다는 비주거용 부동산 쪽에서 상승세가 가팔랐기 때문에 2012년과 2013년 이후에. 오히려 그런 쪽에서 기업들 혹은 리테일 쪽 온라인화 등. 이런 쪽에서 오프라인 쪽에 직접 연관성이 높은지금 말씀드린 상업용부동산 쪽에서 조정 폭이 크지 않을까 생각을 합니다.

▶허란 기자
주택시장만 놓고 보면 미국은 개인들이 주택 매수를 활발히 하는 편이 아닌데 한국은 활발한 편. 선호하는 자산의 종류가 다르다. 미국은 주식을 선호하고 한국은 주택을 선호한다. 자산시장의 풍부함 자체가 다르기 때문에 한국의 주택시장의 미국의 주택시장은 다르지 않은가? 하방이 더 단단하다고 볼 수도 있다.

▷김한진 박사
그렇습니다. 동양과 서양의 주택에 대한 문화가 다르다. 그쪽은 렌트개념이고 우리는 소유개념이고. 고령화라는 물결도 서로 다르다. 고령화 측면에서는 우리가 불리하다. 미국은 이민을 받기 때문이다. 플러스, 마이너스 효과들이 명확하지는 않다. 전체적으로 보면 우리는 금융자산보다는 실물자산인 부동산이 많다. 주택 시총이 5000조원 정도이고 주식 개인보유는 200~300조원이다. 주식의 개인 보유 비중과 시가총액과 주택 혹은 아파트의 시가총액 비율이 30배가량 차이가 난다. 미국의 경우 15배가량 차이가 난다. 한국의 주택시장이 과도하게 개인중심으로 쏠려있다고 볼 수도 있다. 주택전문가가 아니라 결론을 말씀드리기는 어렵지만 다양한 각도에서 살펴봤을 때 한국이 주택시장에 대한 소유 문화 때문에 같은 조정을 보이더라도 상대적으로 덜 받지 않을까 한다.

**풀영상은 첨부한 동영상에서 확인할 수 있습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 허란 기자 촬영·편집 이지현PD
제작 한국경제신문·한경닷컴