강남 아닌데…구로·동대문·관악구, 공시가 20% 이상 오른 곳 많다

서울 '2020 공동주택 공시가격' 열람해보니

평균 10% 오른 구로구, 신도림4차는 26.7% 급등
실거래 4.4% 상승 북한산아이파크 공시가 10.8%↑
의견 제출 2.4%만 수용…내달 29일까지 이의 신청

올해 공시가격이 20% 넘게 오른 서울 중저가 아파트가 적지 않은 것으로 나타났다. 동대문구의 한 아파트 단지. 한경DB

고가 아파트 외에 공시가격 9억원 미만 중저가 아파트 중에서도 올해 공시가격이 20% 넘게 오른 곳이 적지 않은 것으로 나타났다. 고가 주택 중심으로 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 높여 중산층·서민에게 미치는 영향은 작을 것이라는 정부 설명과는 다른 양상이다.

정부는 올해 공시가격의 ‘정확성’에 자신감을 보였지만 산정 방식에 문제점이 있는 것으로 조사됐다. 같은 구에서도 공시가격 상승률이 제각각인 사례가 있었다. 집값에 변화가 없거나 오히려 하락했는데 공시가격이 오른 단지도 있었다. 부동산 전문가들은 “명확한 공시가격 산정 기준을 공개하지 않은 상황이어서 납세자들의 반발이 클 것”이라고 말했다.

한국경제신문이 29일 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’를 통해 중저가 아파트(공시가격 3억~6억원) 비중이 높은 서울 동북권(노원·도봉·강북구)과 서남권(금천·관악·구로구) 6개 구의 10개 단지 60개 아파트(전용면적 84㎡, 10층 기준)를 뽑아 분석한 결과 공시가격이 20% 넘게 오른 단지가 많았다.

구로구 신도림동 신도림4차e편한세상은 작년 6억3600만원에서 올해 8억600만원으로 26.7% 급등했다. 같은 동의 신도림3차동아도 작년 5억2500만원에서 6억4800만원으로 23.4% 상승했다. 관악구 신림동 임광관악파크는 2억9600만원에서 3억5900만원으로 21.3% 올랐다. 도봉구 창동의 창동쌍용도 상승률이 20%에 달했다.

같은 구에서 동·단지별로 상승률이 들쭉날쭉한 경우도 있었다. 신도림동 대림1차는 4억5200만원에서 5억2900만원으로 17.0% 올랐다. 같은 동의 신도림4차e편한세상과 상승률이 10%포인트 가까이 차이가 났다. 또 신림동의 관악산휴먼시아2단지와 금호타운1차는 각각 3.1%, 1.8%의 공시가격 상승률을 보였다. 20% 넘게 오른 임광관악파크와 대조를 이뤘다.

집값 상승률보다 공시가격 인상률이 더 높은 단지도 있었다. 창동 북한산아이파크 공시가격은 작년 4억1500만원에서 올해 4억6000만원으로 10.8% 상승했다. 이 단지의 10층 매물은 작년 6월 6억8000만원, 12월 7억1000만원에 거래돼 4.4% 올랐다.

국토부의 시세 구간별 공동주택 현실화율에 따르면 6억~9억원 공동주택의 공시가격 현실화율은 67.1%다. 쉽게 말해 거래가가 1억원 올랐다면 공시가에는 6700만원만 반영한다는 것이다. 북한산아이파크는 거래가가 3000만원 올랐지만 공시가격은 상승분을 훌쩍 뛰어넘었다. 국토부 관계자는 “거래가격이 있다고 해도 해당 거래가가 시세 대비 낮은 경우가 있다”며 “친족 간 거래 등으로 의심될 때는 이를 배제하고 공시가를 산정한다”고 설명했다.

이런 모순이 상당수 발견됐지만 지난 2주간 공시가격 조정은 거의 이뤄지지 않았다. 국토부는 지난 3월 19일부터 4월 8일까지 소유주들의 의견을 받았다. 그 결과 2757개 단지에서 3만7410건의 이의 신청이 쏟아졌다. 이례적으로 많은 이의 신청이 들어온 작년(2만8735건)보다도 30.2% 늘어난 수치다. 이는 2007년 5만6355건 이후 최대치다.

불만이 폭주했지만 915건의 의견만 반영됐다. 의견 반영률이 2.4%에 불과했다. 작년엔 공시가격 의견 수용률이 21.5%였다. 이에 대해 국토부는 “의견 접수 단지 중 검증작업을 통해 조정이 필요하다고 판단되면 해당 단지는 물론 주변 단지도 함께 공시가격 조정 작업을 한다”며 “의견이 접수돼 조정된 915건보다 더 많은 2만8447건의 공시가격이 조정됐다”고 설명했다. 하지만 이 역시 지난해 조정 건수(13만5013건)의 5분의 1 수준(21.1%)에 불과하다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “국토부가 소유주들의 불만을 심각하게 받아들이지 않는 것 같다”며 “공시가격의 조사·산정·평가 방식과 근거 자료를 투명하게 공개해야 조세저항을 줄일 수 있을 것”이라고 지적했다.

2020년 공동주택 공시가격은 5월 29일까지 열람할 수 있다. 공시된 가격에 이의가 있으면 이의 신청을 할 수 있다. 국토부는 접수된 건에 대해 재조사해 처리 결과를 이의신청자에게 회신할 예정이다.

최진석/장현주/정연일 기자 iskra@hankyung.com