[단독] 임대주택 더 짓는 재개발…분양가 상한제에서 제외

국토부·서울시 내주 발표

공공성 충족하면 '분상제' 제외

공공성을 갖춘 재개발 구역은 분양가 상한제 대상에서 제외된다. 서울의 한 재개발 구역 전경. /한경DB

정부가 공공성 요건을 충족한 재개발구역을 민간택지 분양가 상한제 적용 대상에서 제외하는 방안을 추진한다. 서울 도심 주택 공급을 활성화하기 위해서다. 진행 중인 재개발(뉴타운 포함) 사업지는 물론 역세권 해제구역 등의 사업 촉진이 기대된다. 30일 관련 업계에 따르면 국토교통부는 서울시와 협의를 거쳐 이르면 다음주 이 같은 내용을 담은 ‘주택 공급 혁신방안’을 발표할 계획이다.

재개발사업에 LH(한국토지주택공사) 서울주택도시공사 등 공기업이 참여해 전체 가구 수의 일정 비율 이상 공공임대주택을 공급하면 분양가 상한제를 적용하지 않겠다는 것이다. 서울시의 ‘역세권 공공임대주택’ 개발 방식을 일반 재개발구역에 준용했다.

공공임대주택을 더 짓는 대신 용적률을 높여주고 초기 사업비도 지원해주기로 했다. 재개발구역으로선 임대주택이 늘어나지만 일반분양도 증가해 사업성이 개선된다. 이번 조치는 3기 신도시 건립 등을 발표했지만 정작 수요가 많은 서울 도심 공급이 적다는 지적을 반영한 것이다. 정부 관계자는 “파급 효과가 큰 역세권 재개발을 우선 활성화하는 게 목표”라며 “사업 규모 등에 따라 분양가 상한제 제외 대상에서 빠지는 곳도 있을 것”이라고 했다.

강북 재개발 규제 풀어 서울 공급 늘린다

정부가 ‘재개발 분양가 상한제 적용 제외’ 카드까지 꺼내든 것은 서울 공급 부족이 그만큼 심각해질 수 있다고 판단했기 때문이다. 3기 신도시 개발, 소규모 정비사업 규제 완화 등의 공급 대책을 내놨지만 정작 절실한 서울 도심 공급을 늘리기에는 역부족이라는 지적이 많았다.

서울 지역 공급을 늘릴 수 있는 방법은 재건축과 재개발뿐이지만, 재건축은 강남 집값을 다시 불안하게 만들 수 있다. 이 때문에 재건축은 그대로 두고 재개발 규제를 풀기로 방침을 정했다.

이번에 내놓을 주택공급 혁신 방안의 핵심은 역세권에 있는 재개발 사업 활성화다. 공공성 강화를 전제로 분양가 상한제 적용을 배제하는 것은 물론이고 용적률 상향, 사업자금 대여 등 혜택을 주는 방안을 검토 중이다.

이 같은 방식은 서울시의 ‘역세권 공공임대주택’ 사업과 사실상 같은 것이다. 서울시는 2·3종 일반주거지역에서 추진하는 역세권 공공임대주택 사업의 용적률을 높여준다. 대신 사업자는 늘어난 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급하고, 공원 도로 등을 기부채납(공공기여)해야 한다.

‘역세권 공공임대사업 운영관리기준’에 따르면 사업 대상지는 지하철역 경계에서 반경 500m 이내에 있어야 한다. 이 중 1차 역세권은 250m 이내, 2차 역세권은 251~500m 이내다. 1차 역세권은 용도지역 상향 및 주거지 종상향이 가능하다. 서울시는 더 많은 재개발 사업지를 확보하기 위해 1차 역세권 범위를 350m로 확대할 방침이다. 또 공공성을 확보하기 위해 LH(한국토지주택공사), 서울주택도시공사(SH공사) 등이 공동 시행사로 참여하도록 했다.

정부는 규제를 풀어 우선 ‘역세권 재개발’을 활성화하기로 했다. 서울시에 따르면 정비구역에서 해제된 뉴타운 및 재개발 지역 393곳 중 절반(44.5%)에 가까운 174곳이 역세권 반경 250m 내에 있다. 도보 10분 거리인 역세권 반경 500m로 범위를 넓히면 해제지역의 71%인 279곳이 해당된다. 서울시는 뉴타운 및 재개발 해제구역은 역세권 공공임대주택 사업 대상지가 될 수 없도록 한 현 규정을 개정하기로 했다.

특히 사업성이 상대적으로 낮은 소규모 재개발 구역부터 적용될 가능성이 높다. 이미 조합 설립 등 사업 추진이 상당히 진척된 곳이나 규모가 큰 구역에서는 공공 참여가 부담스러울 수 있기 때문이다. 서울시의 재개발 정비사업 현황에 따르면 총 219개 재개발 구역 중 면적이 3만㎡ 미만인 사업지가 98개로 절반에 가깝다. 정비업계 관계자는 “사업성 부족, 이주비 마련 문제 등으로 사업 추진이 더딘 재개발 구역에서 이번 규제 완화의 혜택을 볼 수 있을 것”이라며 “정비구역에서 해제된 증산4구역 등도 수혜가 예상된다”고 했다.

그동안 서울 지역 주택 공급에 대한 우려는 컸다. 부동산 리서치업체 부동산114에 따르면 서울시 아파트 공급 예정 물량은 올해 4만1913가구에서 내년 2만1993가구, 2022년 1만2700가구로 감소할 전망이다. 국토부에 따르면 2017년 4만2514가구에 달했던 인허가 물량은 2018년 1만6480가구, 지난해 1만8425가구에 그쳤다. 올 1분기 서울 주택 인허가 물량도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 전년 동기 대비 반토막이 났다.

서울 주택 공급 확대를 위해선 더 과감한 규제 완화가 필요하다는 의견도 있다. 한 부동산 전문가는 “공기업이 역세권 재개발 사업에 참여하면 분양가 상한제 대상에서 제외된다고 해도 실질적인 분양가 통제를 받게 될 것”이라며 “재건축 초과이익환수제 폐지 등 더 적극적인 규제 완화가 있어야 할 것”이라고 강조했다.

이유정/최진석 기자 yjlee@hankyung.com