뉴타운 해제지역 중 절반이 '역세권'…"최대 10만가구 공급 가능"

내주 '주택공급 혁신방안' 발표
'역세권 재개발' 활성화 초점

LH·SH 등 참여·용적률 혜택
해제지역 175곳 역반경 250m
3만㎡ 안팎 100여곳 개발 '숨통'
주택 노후화 문제도 해결

다음주 서울시와 국토교통부의 ‘주택공급 혁신방안’ 발표를 앞두고 역세권과 가까운 뉴타운 해제구역이 주목받고 있다. 서울 사직2구역 모습. 한경DB

지하철역과 가까운 서울 뉴타운·재개발 해제 구역 개발을 활성화하면 아파트를 최대 10만 가구가량 공급할 수 있을 것으로 업계에서는 예상하고 있다. 정부가 이르면 다음주 발표할 ‘주택공급 혁신방안’에 대한 기대 효과다. 국토교통부와 서울시는 도심 주택 공급을 늘리기 위해 공공성 요건을 충족한 재개발 구역을 민간택지 분양가 적용 대상에서 제외하는 방안을 검토 중이다.

▶본지 5월 1일자 A1, 16면 참조

이번 대책을 통해 서울시는 현재 재개발 구역뿐 아니라 8년 전 대거 해제된 뉴타운·재개발 구역들도 주거환경개선에 나설 수 있는 여건을 마련할 방침이다. 서울시 내부에서도 해제 지역 건축물 노후화가 심각하다는 지적이 제기됐기 때문이다. 서울시는 역세권 해제 지역을 중심으로 재개발 사업을 추진할 가능성이 높다. 뉴타운·재개발 해제 지역 393개 중 절반이 지하철 반경 250ｍ에 있다.

“해제지역 노후화 심각, 대책 시급”

1일 관련 업계에 따르면 국토부와 서울시가 내놓을 주택 공급 혁신방안은 주로 역세권의 중·소규모 재개발 사업지에 초점을 맞출 예정이다. 현재 사업을 추진 중인 재개발 사업지는 물론 뉴타운·재개발 해제 지역에도 사업을 할 수 있도록 관련 규정을 손질할 가능성이 높다. LH(한국토지주택공사) SH공사(서울주택도시공사) 등 공기업이 참여하고, 임대주택 공급 물량을 늘리는 등 공공성 요건을 갖추면 분양가상한제 적용 대상에서도 제외해 준다. 그동안 규제 일변도였던 정부와 서울시의 주택정책 기조에 변화가 생긴 것이다.

서울시 내부적으로도 해제 지역 노후화 대책 마련이 시급하다는 지적이 제기되고 있다. 서울시가 2018년 작성한 보고서에 따르면 2012년에 해제한 정비구역 393개소 중 20년 이상 건축물 60% 이상인 지역이 344개(87.5%)에 달했다. 30년 이상 경과된 노후건축물이 60% 이상인 지역도 28.0%인 110개였다. 해제 지역 10곳 중 9곳은 노후화가 ‘심각’하고 이 중 3곳은 ‘매우 심각’하다고 판단한 것이다.

보고서는 “노후주택 정비와 기반시설 정비 등 물리적 환경개선을 위한 차별화된 정책 지원 확대가 매우 시급하다”고 지적했다. 주택업계 관계자는 “도심 내 유휴부지가 거의 없는 상황에서 주택 공급을 확대하기 위해선 결국 노후 주택가를 재개발해야 한다”며 “정부가 집값 자극을 최소화하면서 주택 공급과 함께 임대주택 물량도 확보하기 위한 방법을 고민한 것”이라고 설명했다.

‘역세권 재개발’ 통해 10만 가구 공급

정부가 역세권 재개발을 통해 주택 공급에 나서려는 것은 입지상으로도 사업성이 좋고, 보다 많은 용적률 혜택을 부여할 수 있기 때문이다. 정부는 서울시의 ‘역세권 공공임대주택’ 사업 방식을 일반 재개발 구역에 준용할 것으로 알려졌다. 이는 용적률을 높여주는 대신 늘어난 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급하는 사업이다. 역세권 공공임대주택 사업 대상지는 지하철역 경계에서 500ｍ 내에 있어야 한다. 250ｍ 이내는 1차 역세권이다. 용도지역 상향 및 주거지 종상향 등을 통해 더 많은 용적률을 줄 수 있다.

서울시에 따르면 뉴타운 해제 지역 상당수가 역세권에 속한다. 전체 해제 지역의 45%에 해당하는 175개가 지하철 반경 250ｍ 내 있고 500ｍ 내에는 71%인 279개가 있다. 서울시는 1차 역세권 입지를 더 늘리기 위해 현재 250ｍ인 기준을 350ｍ로 확대할 방침이다.

해제 지역 면적은 3만5000㎡ 안팎의 중소 규모다. 일반적으로 면적이 작을수록 사업성이 낮다. 이들 지역에선 정부의 역세권 재개발 방식이 매력적인 대안이 될 수 있다는 얘기다. 정비업계 관계자는 “1000가구 미만을 지을 수 있는 중소 규모 재개발 사업은 분양가상한제 등 각종 규제를 받으면서 진행하기 어렵다”면서도 “역세권 재개발 방식을 통하면 용적률을 늘릴 수 있고 각종 혜택도 받을 수 있어 숨통이 트일 것”이라고 설명했다.

해제 지역의 절반가량인 159개가 서울 동북권에 있다는 것도 정책 결정에 영향을 미친 것으로 알려졌다. 정부와 서울시가 추진하는 ‘강남북 균형개발’ 목표에도 부합하기 때문이다. 강남권에 비해 주거환경이 열악한 서남권에 110여 개가 분포돼 있다.

해제 지역 외에 현재 서울시에서 진행 중인 재개발 사업지는 총 219개다. 이 중 면적이 4만㎡ 미만인 사업지는 82개다. 이들 중 역세권에 있는 구역은 조합이나 추진위원회가 구성돼 있어 역세권 재개발을 통해 사업성도 높이고 기간도 앞당길 수 있다. 정비업계에선 역세권 재개발을 통해 5만~10만 가구의 주택 공급이 가능할 것으로 보고 있다.

일각에서는 우려의 목소리도 나온다. 분양가상한제 적용은 안 받을 수 있어도 공기업 참여에 따른 우회적인 분양가 통제는 여전할 수 있다는 것이다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com