"코로나·규제·종부세 3중 악재…부동산 시장 솟아날 구멍 있다"

고수의 눈 - 한정훈 미래가치투자연구소장

정부가 새롭게 내놓을 규제
전·월세 상한제, 계약갱신권 정도

제로금리에 막대한 돈 풀려
인플레 방어하는 실물자산 주목

‘4·15 총선’이 끝난 뒤 부동산시장에 대한 다양한 예측이 쏟아져 나온다. 집값이 수억원씩 빠졌다는 소식도 들린다. 향후 부동산시장에 대한 부정적인 이야기가 대세다. 하지만 미래는 신의 영역이다. 과연 누가 알 수 있을까.

선거 이후 여당이 압승을 거두자 전문가 대부분은 하락으로 방향을 잡고 시장을 예측하고 있다. 논리는 이렇다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기침체와 정부의 강력한 부동산 규제까지 더해져 시장이 좋아질 요소가 없다는 것이다. 누구나 예상할 수 있는, 지극히 당연한 말이다. 경제가 안 좋은데 부동산시장만 가격이 오를 수 없다는 건 상식에 지나지 않는다.

그러나 상식을 깨는 예외적인 상황들이 존재한다는 게 문제다. 미국이 주도한 전 세계적인 양적완화 정책과 금리인하로 인해 유동성이 점점 더 커지고 있는 게 변수로 작용하고 있다. 한국도 사상 초유의 제로금리 시대를 맞아 갈 곳 없는 돈들이 투자처를 찾고 있다. 경기가 좋았을 때는 경제의 각 분야로 돈이 투입되는 선순환 구조가 만들어지지만, 반대로 경기가 안 좋을 때는 안전자산으로 흘러가게 된다.

최근 금값이 사상 최고 수준으로 올랐다는 소식은 무엇을 의미할까. 금과 달러는 안전자산으로 분류된다. 불안한 경제 상황 때문에 금과 달러를 사들이는 것이다.

그렇다면 부동산시장은 어떻게 진행될까. 부동산은 인플레이션을 방어하는 대표적인 실물자산으로 꼽힌다. 최근엔 안전자산으로 분류되기도 한다. 전 세계적인 돈풀기가 계속되면 인플레이션을 유발하게 되고 사람들은 또다시 부동산시장을 기웃거리게 될 것이다.

저금리에 막대한 유동성이 시장을 끌어올리는 시기가 올 가능성이 크다. 다만 코로나19의 영향으로 투자심리가 위축돼 있어 회복하는 시간이 필요할 뿐이다. 정부가 새롭게 내놓을 만한 규제가 더 있을까. 있다면 서민 주거안정을 위한 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 정도가 될 것이다. 전문가들이 부작용을 우려하지만 시행될 것은 기정사실로 보인다. 그러나 전·월세 상한제와 계약갱신청구권은 부동산 매매시장에 직접적인 영향을 주는 대책은 아니다. 결국 나올 만한 대책은 이미 다 나온 셈이다.

현재 시장에 가장 큰 악재는 종합부동산세다. 종부세의 급격한 인상으로 인해 매도하느냐 마느냐를 놓고 고민하고 있는 사람들에게 선택의 순간이 다가오고 있다. 과세기준일인 6월 1일 이전에 종부세 회피 매물이 시세보다 저렴하게 나올 가능성이 있다. 한시적으로 다주택자들에게 양도소득세 중과 유예 혜택을 부여한 6월 말까지 매물이 나올 수도 있다.

그러나 정부의 기대만큼 충분한 매물은 나오지 않을 것으로 보인다. 6월 이후 막대한 유동성과 저금리 영향으로 부동산시장은 서서히 기지개를 켤 것으로 판단된다. 지역적 차별화도 더 커질 것으로 보인다. 오를 수 있는 이유가 있는 곳만 오르는 시장 말이다.

부동산의 제1 법칙은 수요와 공급이다. 수요가 공급보다 많으면 오르고 수요보다 공급이 많으면 하락하는 것이다. 투자자라면 매스컴이나 전문가의 말에 움직이는 무조건적인 맹신보다는 지역별 수급을 판단해 투자의 방향을 잡아가는 게 우선적으로 할 일이다.