정부 "주택공급 문제 없다"면서도 예상수요보다 많은 25만가구 공급 분양가 상한제로 서울 재건축 위축 고려…재개발로 돌파구 시도
정부가 수도권 30만가구 공급에 이어 또다시 수도권 공급대책을 발표한 것은 서울 등 수도권 집값 안정 기조에 쐐기를 박겠다는 의지로 해석된다.그간 서울 집값이 뛸 때마다 근본적인 문제로 지적된 '공급 부족'에 대한 우려와 논란을 주택 공급 방식 손질로 최소화하겠다는 것이다.
국토교통부에 따르면 최근 3년(2017∼2019년) 간 수도권 입주물량은 연 평균 29만2천가구로 2013∼2016년에 비해 41.7%가 많은 것으로 분석됐다.
올해부터 향후 3년간 입주 물량도 수도권이 연평균 22만4천가구, 서울이 7만2천가구로 과거 10년 평균과 비슷한 수준이다.2023년 이후부터는 수도권 3기 신도시 30만가구 공급도 본격화한다.
이 때문에 정부는 늘 "공급물량은 충분하다"고 말해왔고, 일각에서는 '공급과잉'에 대한 우려도 나왔다.
정부가 수도권의 연평균 주택 수요를 22만가구로 분석하고 있다.그럼에도 정부가 3년 간 서울에 7만가구를 추가 공급하는 것을 비롯해 2023년부터 수도권에 수요보다 3만가구 많은 25만가구 이상을 매년 공급하겠다고 밝힌 것은 분양가 상한제 영향이 크다는 게 업계의 분석이다.
상한제 시행으로 강남을 중심으로 한 서울시내 재건축 사업이 사실상 쉽지 않을 것으로 보고, 강북 및 수도권 재개발과 신도시를 통해 돌파구를 찾겠다는 것이다.
정부는 이번 대책에서 사실상 100가구 미만의 소규모 재건축을 제외하고 재건축을 통한 공급대책은 철저히 배제했다.재건축 사업이 집값에 미치는 파급력을 고려한 조치다.
많은 전문가들이 서울시내 주택 공급확대 방안으로 꼽는 그린벨트(GB) 해제를 통한 택지개발은 서울시 반대로 무산됐다.
대신 용산 코레일 정비창 부지와 같은 공공부지를 대체 주택용지로 내놨다.
한 부동산 전문가는 "그간 부동산과 관련해 규제 일변도 정책을 펴오던 정부가 공공의 개입을 전제로 해서라도 재개발 규제를 풀어준 것은 상한제 시행에 따른 서울지역 공급 문제에 대한 우려가 적지 않다는 방증"이라고 해석했다.
그는 이어 "근래 재개발 사업이 상당히 투기장이 돼 있음에도 불구하고 재건축과 달리 기반시설이 열악하고 공공임대를 제공한다는 측면에서 규제 완화 대상으로 (재건축보다) 부담이 적었을 것"이라고 덧붙였다.
당초 김상조 청와대 정책실장은 수요 규제 중심의 12·16대책 발표 이후 올해 2월까지 '서울지역의 주택 공급대책'을 내놓겠다고 했다.
이후 석 달이 지나 발표된 공급대책은 서울뿐만 아니라 수도권으로 범위가 넓어졌다.
12·16대책 이후 '수용성(수원·용인·성남시)' 등지로 번진 '풍선효과'가 뼈아팠다는 뜻이다.
과거 보금자리주택 공급 시절 적용했다가 건설업계의 반대 등으로 중단한 '사전청약제'를 다시 꺼내든 것도 주택공급 부족 우려에 대한 심리적 안정을 주겠다는 의도가 강하다.
한 부동산 전문가는 "보금자리주택 공급 당시에도 사전청약을 받아놓고 택지개발 지연으로 본청약이 하염없이 늦어지거나 설계·마감 수준이 떨어져 불만을 토로하는 경우가 많았다"며 "사전청약으로 무주택자의 불안감은 달래줄 수 있겠지만 얼마나 인기를 끌지는 지켜봐야 한다"고 말했다.또다른 전문가는 "이번 공급대책의 성패는 결국 재개발 조합이 공공의 개입을 얼마나 받아들일 것인지에 달려 있다"며 "세입자부터 집주인까지 종전에 없던 다양하게 제공되는 인센티브가 매력적일 수 있지만 이해관계가 첨예한 조합 입장에서 공공 개입 자체를 꺼릴 가능성도 있다"고 지적했다.