"신탁 활용하면 1주택자처럼 9억까지 비과세"

고수의 눈 - 윤나겸 절세TV 대표 세무사

다주택자 절세 방법은…
위탁자가 수탁자에 재산 맡기면
수탁자가 재산세 등 납부해야
종부세 등도 절세 가능

벌써 5월 말이다. 곧 올해 개별공시지가가 확정된다. 이는 재산세와 종합부동산세의 산정 기준이다. 지난해 12월 부동산 대책 발표 이후 다주택자들은 종부세 문제로 이리저리 세무 상담을 받으러 다녔다. 전문가들도 각양각색의 절세 방법을 찾기 시작했다. 하지만 국세청에서 심층 세무조사를 한다는 계획을 연신 홍보하는 까닭에 절세 계획을 공개하기 쉽지 않은 게 요즘 분위기다.

우선 다주택자는 올해 6월까지 주택을 양도하는 경우 양도세 중과 제외 및 장기보유특별공제가 한시적으로 가능하다. 여기서 놓치지 말아야 할 부분이 10년 이상 보유한 주택만 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용한다는 것이다. 10년을 보유하지 않은 다주택자는 6월까지 양도해도 세제 혜택을 전혀 받지 못할 뿐 아니라 중과세가 되면서 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

다주택자라고 하더라도 각각의 주택을 양도하기 전에 해당 주택의 세금을 먼저 검토해야 한다. 어떤 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 세 부담은 달라지기 마련이다. 10년 이상 보유한 다주택자가 6월 전에 매도하면 중과 배제 및 장기보유특별공제가 된다고 해도 마찬가지다. ‘중과 배제’라고 했지 ‘비과세’라고는 하지는 않았기 때문이다.

시세 차익이 크다면 일반세율을 적용해도 5억원 이상 이익을 본 경우 42% 세율(지방세 포함 46.2%)이 적용된다. 이럴 경우 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 대상이 되는지 먼저 살피고, 시세 차익이 적은 주택을 중과해서라도 양도한 뒤 시세 차익이 큰 주택은 최대한 1가구 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 현명한 방법이다. 이는 가장 기본이 되는 절세다.

지난해 ‘12·16 대책’ 때 나왔던 ‘종부세법 개정안’은 20대 국회에서 통과되지 못했다. 후속 법안이 통과됐다면 다주택자의 종부세는 폭탄에 가까웠을 것이다. 개정안이 처리되지 않으면서 종부세 부담에 대한 걱정은 잠시 내려놔도 좋을 듯하다. 물론 공시가격 현실화로 개별공시지가 및 공동주택 공시가격은 급등하고 있지만 계산 방식까지 변경됐다면 훨씬 더 힘든 상황이 됐을 것이다.

지난달 개별공동주택 공시가격이 나오면서 다주택자들은 양도와 증여의 갈림길에 섰다. 대부분 종부세를 줄이는 방법으로 증여를 택했다. 4월 전에 증여를 하면 작년 기준 공시가격으로 취득세가 부과되기 때문에 한 푼이라도 세금을 줄이기 위해 서둘러 명의이전을 했다.

증여세와 취득세만 내면 증여 행위 자체가 불법은 아니다. 증여세를 낼 능력만 있다면 이 같은 방법을 적극적으로 권한다. 다주택자나 고령의 자산가들은 상속 문제와도 연관되기 때문에 조금씩 재산을 증여하는 방법이 필요하다. 1가구 1주택을 보유한 경우 9억원까지 종부세 배제 대상이 되지만 일반적일 때 1인당 6억원까지 종부세 부담이 없기 때문에 무주택자에게 재산을 증여하는 방법도 좋다. 자녀 한 명에게만 줄 것이 아니라 명의를 최대한 분산해 여러 명에게 증여하는 방법도 나쁘지 않다. 종부세 절감뿐 아니라 증여세 부담도 같이 줄어들기 때문이다.

이런 명의 분산의 다른 방법으로 신탁을 맡기는 방법도 있다. 현행 신탁법에서는 위탁자가 수탁자에게 재산을 맡겼을 경우 수탁자 명의로 등기 및 등록된 신탁 재산의 재산세 납부의무자는 수탁자인 신탁사가 된다. 다주택자의 경우 1가구만 남겨놓고 나머지 주택은 신탁을 이용한다면 9억원까지 비과세 혜택을 받고 나머지 주택에 대해서도 종부세 및 재산세를 절감할 수 있다. 물론 관리 신탁을 맡기면 최소 0.1% 이상의 수수료가 들어간다. 그래서 종부세 절감이 얼마나 되는지와 신탁사 수수료를 비교해 유리한 방법을 선택해 절세할 수 있다.

상담을 받으러 오는 이들은 출처를 알 수 없는 ‘카더라’ 소식을 많이 언급한다. 이 같은 내용이 현재 세법에 반영됐는지, 시행이 언제부터인지를 반드시 검토해야 한다. 그래야 제대로 된 절세 전략을 세울 수 있다. 부정확한 정보는 되레 독이 될 수 있음을 명심해야 한다.