한국은행이 28일 기준금리를 0.5%로 0.25%포인트 낮추면서 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 한국은행은 지난 3월 16일 '빅컷'(1.25%→0.75%)을 단행하면서 사상 처음 '0%대 기준금리' 시대를 연 지 2개월 만에 추가 금리 인하를 단행했다.
금리 인하는 대출 이자 부담 감소로 부동산 시장의 투자 수요 증가와 가격 상승을 초래한다는 것이 경제학적인 통설이다.
그러나 아이러니하게도 한은의 빅컷이 이뤄진 직후 정부 공인기관과 민간 시세조사업체의 통계 모두 서울 아파트값이 하락 전환한 것으로 나타났다. 이후 서울의 아파트값은 현재까지 하락세에서 벗어나지 못하고 있다.
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기 하방 리스크가 그만큼 컸던 데다, 당시 조정대상지역 내 주택담보대출(LTV) 규제를 강화하는 내용을 골자로 한 정부의 규제 대책이 시행되기 시작한 시기였기 때문으로 풀이된다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "코로나19에 따른 불확실성이 여전하고 이미 초저금리이어서 금리가 추가 인하돼도 부동산 시장에 미치는 민감도는 크지 않을 것"이라며 "부동산은 거시경제를 반영하는 또 다른 거울이라는 점에서 장기적으로 수요 증가를 기대하기는 어렵다"고 예상했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수(대한부동산학회 이사장)도 "금리 인하 효과는 미미할 것"이라며 "경제가 어려운 상황에서는 부동산 투자 수요가 발생하기 힘들다"고 말했다.
특히 15억원이 넘는 투기과열지구 초고가 주택은 대출이 아예 금지되고 있고, 공시가격 현실화로 보유세 부담이 늘어나 일부 거래가 이뤄지더라도 가격의 급반등은 어려울 전망이다.
다만, 최근 강남권 아파트 급매물이 소화되고 호가가 오르면서 서울 아파트값 하락 폭은 4주 연속 둔화하고 있다. 이런 분위기를 타고 비규제 지역의 중소형·중저가 주택 중심으로 거래에 숨통이 트일 수도 있다는 진단도 나온다.
박원갑 수석전문위원은 "주택시장이 비규제지역 중저가와 규제지역의 초고가 주택 시장 간 차별화 양상으로 흐를 가능성이 있다"고 전망했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "저금리로 이자 부담이 경감되면서 일부 비규제 지역 부동산 자산으로 자금이 유입되는 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "최근 서울 일대를 중심으로 조정된 집값이 보합으로 돌아서며 숨 고르기에 들어갈 가능성이 있다"고 진단했다.
함 랩장은 "정부의 부동산 수요 억제책이 상당하고, 아직 코로나19로 인한 경기 불확실성도 커서 당분간은 적은 거래량이 유지될 것"이라고 예상했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울을 중심으로 조정되는 집값이 하반기에 추가 하락할 가능성은 작다"며 "장기 보유 매물 양도세 중과 회피를 위해 6월 말까지 급매물 매도 물량이 정리되면 하반기부터는 급해서 팔 이유가 줄어든다"는 견해를 밝혔다.
이미 과열 양상을 보이는 청약 시장과 규제가 상대적으로 적은 상가·오피스·오피스텔 등의 수익형 부동산 시장은 저금리 상황이 호재가 될 수 있을 것으로 전문가들은 내다봤다.
함영진 랩장은 "중도금 9억원까지는 집단대출을 통해 낮은 이자를 조달할 수 있는 구조라 분양 시장의 인기는 당분간 이어질 것"이라며 "수익형 부동산도 저금리에 핫한 시장"이라고 설명했다.
박원갑 수석전문위원은 "레버리지를 많이 사용하는 수익형 부동산은 금리 변동에 예민한 구조"라며 "은퇴자들의 관심이 많은 꼬마빌딩은 역세권이나 대학가, 업무지구 주변을 중심으로 수요가 꾸준할 것"이라고 전망했다.
은행 금리가 떨어질수록 임대사업을 통한 월세 선호 현상이 뚜렷해지면서 규제가 많은 주택보다 상가 등으로 관심이 쏠릴 수 있다는 것이다.
그러나 전문가들은 수익형부동산에 대해 코로나19로 인한 경기 위축과 공급 과잉 우려 등으로 상품별로 수요 유입이 제한적이고, 가격이 하락할 수 있다고 지적했다.
조현택 상가정보연구소 연구원은 "추가 금리 인하로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 실제 투자도 늘어날 것"이라면서도 "수익형부동산 투자가 관심을 받으며 공급이 확대되면 지역별로 가격이 하락하는 지역이 나올 수 있다"고 전망했다. 권대중 명지대 교수는 "상가는 코로나 사태로 장사가 안되고 공실률이 높아 부동자금이 유입되기 힘들다"며 "오피스텔 시장이 상대적인 반사이익을 볼 것"이라고 예측했다.