[집코노미TV] "재건축 한꺼번에 안 하면 집값 못 잡는다"
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집터뷰
박합수 국민은행 부동산수석전문위원
▶허란 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 박합수 국민은행 부동산수석전문위원님과 얘기 나누겠습니다. 서울 7만 가구 공급계획에다 3기 신도시를 조기 공급계획까지 발표됐는데 이 정도면 충분한 공급 수준일까요?
제가 보기엔 결론적으로 추가분이 필요하다고 보입니다. 간단하게 말씀드리면 3기 신도시가 수도권 30만 가구 택지인데, 이걸 세부적으로 보게 되면 중소규모 택지가 12만8000가구입니다. 신도시 5곳에선 17만 가구입니다. 그렇게 되면 나머지 13만 가구는 일상적인 물량인 거죠. 언제 어디서든지 있었던. 5년 전, 10년 전에도.17만 가구로 비교하면 그렇게 큰 물량이 아닙니다. 서울도 1년에 평균 4만~5만 가구가 필요하거든요. 3기 신도시 하나만으로 해결하긴 어렵고요. 서울 자체에서 7만 가구라고 하는데 여기에 포함되지 않은 물량이 있어요. 재건축이죠. 재건축을 조기 활성화해서 공급을 확충하는 걸 동시에 추진하지 않으면 전체적으로 수급불균형 문제가 다시 불거질 우려가 있습니다.
▶허란 기자
숫자로만 따졌을 때 서울 재건축을 통한 순증분은 크지 않잖아요. 그런데도 재건축이 공급 숨통을 틔울 거라고 보는 이유는요?
▷박합수 위원
재건축을 통한 주택 순증 효과는 20~30% 정도 보시면 될 것 같아요. 이건 굉장히 큰 의미가 있습니다. 양질의 고급주택이 늘어난다는 것이죠. 그만큼 수요에 있어서 아파트 선호도가 굉장히 높은데요. 서울에 아파트가 늘어난다는 게 왜 공급을 안정시키냐면, 서울 전체 주택 가운데 아파트는 58%가량입니다. 2018년 기준입니다. 연립과 다세대가 30%, 단독주택이 11% 정도고요.그런데 10명 중에 명은 아파트에 살고 싶어합니다. 아파트는 전체의 60%인데 희망수요는 90%인 셈이죠. 30%가 부족한 게 서울의 상황이죠. 그래서 아파트를 늘린다는 게 주거안정에 중요한 사안입니다.
그리고 서울에 20년 이상 된 주택이 45%입니다. 그래서 새집, 새 아파트에 살고 싶어하는 거죠. 그래서 새 아파트의 가격이 외곽지역이더라도 중형 면적대 기준으로 10억원 이상이죠. 상품성과 환금성을 가진 주택유형인 거죠. 그래서 아파트를 늘리는 건 수요대비 충족을 시켜주고 주택시장 안정에 의미가 있는 것입니다.
그렇게 따진다면 용산정비창에 미니 신도시급 공급계획을 발표한 건 아무 것도 없던 곳에 아파트를 짓는 것이니까 충분한 공급이라고 볼 수 있을 것 같은데요.▷박합수 위원
8000가구죠. 대략 30%는 임대아파트고 70%는 분양인데요. 8000가구가 가지는 의미는 큽니다. 물론 더 큰 단지들이 있긴 하지만 헬리오시티 같은 단지가 하나 더 생긴다는 취지에서 보면 의미 있는 공급입니다. 그런데 저는 이것도 부족하다고 봅니다. 그렇다고 부지를 더 확장하자는 건 결코 아닙니다. 서울의 랜드마크로 만들어야 하는 상징성도 있는 곳이니까요.
부지를 최대한 고밀도로 개발하고 1만 가구 이상으로 늘러야 한다는 게 제 생각입니다. 1~2인 가구를 대상으로 초소형 아파트 공급에 집중해야 합니다. 투룸만 돼도 충분히 거주가 가능한 면적이에요. 초소형화 내지는 고밀도로 개발해서 더 늘려야 한다고 생각합니다. 이 주택은 용산 주변 고급주택 수요엔 별 영향이 없습니다.
▶허란 기자
초소형 중심으로 공급되면 강남과 구분되겠네요.▷박합수 위원
절대가격은 낮을 수 있지만 단가는 그렇지 않을 수 있어요. 용산이라는 핵심 가치가, 미래가치가 크니까요. 공원 옆, 서울의 한가운데, 모든 인프라가 갖춰진 곳이니까요. 비록 소형아파트일지라도 가격은 상당히 오를 가능성이 높죠. 모두가 선호하는 곳이니까요. 일반분양이 5700가구라면 로또 아파트가 되는 겁니다. 분양가의 두 배 이상은 오를 여지가 다분한 아파트로 변모할 겁니다. 2023년 말에 분양한다고 하니까 기대하는 분들이 많을 것으로 예상됩니다.
※ 전체 인터뷰 내용은 유튜브와 네이버TV 채널 집코노미TV에서 보실 수 있습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 허란 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문