[집코노미TV] 주택 보유수별 양도세 절세 노하우 총정리

집터뷰

이승현 진진세무회계법인 대표회계사

▶전형진 기자
이승현 진진세무회계법인 회계사와 함께하고 있습니다. 무주택자들이 ‘지금 사야하는 것 아니냐, 이러다 또 오르는 것 아니냐’고 알아보시는 분들이 있어요. 이분들 같은 경우엔 처음부터 완벽한 절세세팅을 해놓고 내집마련을 한다면 어떤 방식으로 그림을 그려야 할까요?

▷이승현 회계사
무주택자들 같은 경우엔 새로 사는 집이 첫 집이 될 거잖아요. 살 때부터 부부라고 하면 공동명의로 사시는 게 가장 유리합니다. 취득세나 재산세는 절세가 안 되지만 종합부동산세나 양도세는 절세가 되거든요.

공시가격이 9억원인 주택을 공동명의로 샀다면 9억까지는 세금이 안 나와요. 그런데 12억짜리를 단독으로 사게 되면 초과분 3억에 대해선 세금이 나오죠. 그런데 12억짜리를 공동명의로 샀다고 하면 인별로 6억을 빼주니까 12억까진 종부세가 한 푼도 안 나오겠죠. 양도세도 매각시기의 차익에 대해서 인별로 나눠서 계산하니까 공동명의로 하시면 단독명의로 하시는 것보다 세금이 줄어든다고 볼 수 있죠.

▶전형진 기자
누진세율 구조에서 세율을 낮추는 효과가 있으니까요.

▷이승현 회계사
그렇죠. 그리고 이미 1주택인 분들이 새로운 주택을 산다고 했을 때는 기존 집에 대한 양도세를 고민해 봐야 해요. 그런데 양도세 비과세 규정에 일시적으로 2주택이 된 사람들은 비과세를 해주는 규정이 있어요. 이걸 일시적 2주택 비과세규정이라고 하는데요.

예를 들어 내가 조정대상지역, 서울에 집이 한 채 있는데 새로운 집을 사려고 한다. 그럴 경우엔 무조건 기존 집을 산 지 1년 이상 경과한 다음에 새로운 집을 사시는 게 좋습니다. 그 이내 샀을 경우엔 일시적 2주택 비과세가 안 돼요.

그리고 조정대상지역에선 새로운 집을 산 지 1년 이내에 기존 집을 파셔야 하고요. 1년 이내에 새로운 집에 전입까지 완료하셔야 합니다. 기존엔 이사를 안 가도 일시적 2주택 혜택을 줬지만 조정대상지역에 주택이 있는데 새로운 주택도 조정대상지역이라면 무조건 1년 이내에 기존 집을 팔고 새로운 집에 들어가서 거주까지 하셔야 합니다. 그런 부분도 잘 체크해서 매수시점을 결정하는 게 중요하죠.

▶전형진 기자
1·1·1을 잘 기억해야겠네요. 기존주택 취득한 지 1년 이후에 새집을 사야 하고, 새집을 산 다음에 1년 안에 기존주택을 팔아야 하고, 새집은 또 1년 안에 거주를 해야 하고.

▷이승현 회계사
그렇죠. 그런데 내가 한 채 사고 6개월 있다가 집을 샀어요. 그럼 기존 집을 팔 때 일시적 2주택 비과세가 안 되잖아요. 2주택이니까 중과세라고 생각하실 수 있는데 그렇지 않습니다. 중과세에선 한 채 사고 그 다음 집을 언제 샀든 간에 새집을 사고 3년 안에만 기존 집을 팔면 기존 주택은 무조건 중과세를 안 시켜요.

▶전형진 기자
비과세는 못 받더라도 중과세는 회피할 수 있다?

▷이승현 회계사
그렇죠. 이런 경우에 잘못해서 중과세로 신고하시는 케이스가 꽤 있어요.

▶전형진 기자
중과세로 잘못 신고하면 국세청도 중과세율로 걷나요?

▷이승현 회계사
양도세는 납세자가 신고납부하는 세목이기 때문에 일일이 세무서에서 중과세 신고를 잘못했다고 검토해서 알려주지 않을 수도 있어요.

▶전형진 기자
반드시 체크해야 하는 부분이네요.

▷이승현 회계사
그렇죠. 세금을 더 내도 더낸 채로 넘어갈 수도 있어요.

▶전형진 기자
아직 주택을 처분하지 못하신 분들은 올해 종합부동산세를 내지만 내년엔 더 무거운 종부세를 내게 되잖아요. 지금까지 나온 전략들을 다 검토해봤는데 ‘난 거기에 하나도 해당이 안 된다’라면. 매각을 해야 하긴 하는데 중과세를 맞잖아요. 이 중과세를 한 푼이라도 줄일 다른 전략은 없을까요?

▷이승현 회계사
이 양도세는 사실 내가 갖고 있는 집을 어떤 순서로 파느냐, 그리고 어느 지역에 있는 것부터 파느냐에 따라서 완전히 바뀌거든요. 예를 들어 두 채 중에 한 채를 팔기로 했다면 되도록 중과세를 안 맞는 주택, 비조정대상지역과 조정대상지역 주택이 한 채씩 있다면 비조정대상지역부터 매도를 하시는 게 좋겠죠. 중과세가 안 되니까. 많은 분들이 모르시는 건데 집이 두 채가 있으면 무조건 중과세가 된다고 생각하시는 분들이 있어요.

▶전형진 기자
안 되기도 해요?

▷이승현 회계사
안 되는 여러 가지 방법이 있어요. 예를 들어 두 채가 있는데 한 채를 팔고 싶어요. 둘 다 조정대상지역이에요. 그 중에 한 채를 임대주택으로 등록하시면, 물론 등록할 때 기준시가 6억원 이하여야 합니다. 등록을 하시면 나머지 한 채를 팔 때도 중과세가 안 돼요. 중과배제주택이라고 하는데, 중과배제주택 중에 한 채 외에 나머지가 중과세가 안 되는 주택이면 나머지 한 채도 중과를 안 시키는 규정이 있어요. 일반주택이라고 표현하는데요. 내가 파는 주택 외에 다른 주택들을 임대주택으로 등록했을 때 파는 주택이 당장 조정대상지역인데도 중과세가 안 되는 케이스도 있고요.

▶전형진 기자
통산이라고도 하고 상계처리라고도 하는데요. 손해를 본 것과 이득을 본 걸 같이 팔라는 말도 있던데요.

▷이승현 회계사
양도세는 1월 1일부터 12월 31일까지 매도한 부동산에 대해서 다 합산해서 신고하게 되는 거예요. 예를 들어 양도차익이 5000만원 난 주택과 1억이 난 주택을 한 해에 같이 팔았다면 1억5000만원에 대해서 세금을 냅니다. 양도세는 누진세율 구조라서 합산되면 될수록 세금이 높아지는 구조입니다. 집을 팔 계획이 있다면 해를 나눠서 매도를 하시는 게 유리하겠죠.

▶전형진 기자
한 해의 양도세가 높아지지 않도록?

▷이승현 회계사
그렇죠.

▶전형진 기자
올해 12월에 한 채 팔고, 내년 1월에 한 채 팔고 이런 식인가요?

▷이승현 회계사
1월 1일부터 12월 말 기준으로 하기 때문에 12월 31일 하나 잔금을 받고, 다음해 1월 1일 잔금을 받더라도 쪼개집니다. 세금도 구간이 낮아지고 1년에 한 번 250만원씩 기본공제를 빼주는데 그걸 두 번 받을 수 있어요. 올해 한 번, 내년에 한 번.

▶전형진 기자
잔금일자만 살짝 조정해도 이런 효과를 누릴 수 있다.

▷이승현 회계사
그렇죠. 우리가 차익이 난 건 합치니까 세금이 많아지는데 손해보고 판 경우엔 어떻게 되냐. 손해보고 판 경우에도 합산해줍니다. 어떤 건 마이너스고 어떤 건 플러스가 났어요. 두 채를 한 해에 같이 팔았을 땐 통산해서 세금을 줄여줍니다.

이걸 많이 물어보시는 게, 상가에서 손실이 나고, 주택에서 차익이 나면 이것도 통산을 해주냐? 부동산이면 다 통산해줍니다.

▶전형진 기자
정말요?

▷이승현 회계사
상가든 분양권이든 입주권이든 주택이든 토지든 다 합산해주고요. 심지어는 골프장 회원권, 아니면 고급 헬스클럽 회원권도 통산해줍니다.

▶전형진 기자
알겠습니다. 이승현 회계사와 함께했습니다. 말씀 감사합니다 회계사님.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 지서영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴